房讯网讯 第三届亚太商业地产合作论坛-2012中国峰会定于2012年5月29日-30日在上海绿地万豪酒店举行。这是由中国城市商业网点建设管理联合会与领沃（中国）联合主办，大中华购物中心联盟支持的业界最具政策权威和商业影响力的亚太年度行业盛会。立足亚太商业地产市场，聚焦中国商业地产发展，创造商业地产全产业链合作机会，对于提升中国商业地产行业具有积极意义。

    房讯控股集团董事长刘凯应邀出席峰会，并作为嘉宾主持人圆桌论坛：写字楼与CBD中央商务区。以下是发言实录：

　　先说两个最新看到的数据：

　　高纬环球最新发布的报告显示，北京写字楼租金价格一年间上涨75%，是2011年全球写字楼租金增长最快城市，不少中小企业被迫外溢出核心区。今年以来一些重量级甲级写字楼产品，积极吸引这部分外溢需求。

　　戴德梁行报告显示，一季度京写字楼平均租金277.57元/月/㎡，同比涨48%，环比涨12.64%。北京顶级写字楼租金已与香港顶级写字楼租金相当，最高达1200元/月/㎡。

　　今年上半年，我们观察到今年以来CBD等核心商圈部分企业迫于成本压力有外移趋势，比如东二环的嘉禾国信大厦、南二环的中海地产广场等近期成交明显增加，相反由非核心商圈内移CBD的企业则明显减少。

　　而销售市场方面，3月，市场传出位于中关村的欧美汇大厦已整体出售，交易总价超过10亿元，每平方米达40000元以上。据了解，欧美汇大厦项目体量约25000平方米，卖方为AEW基金，AEW主要从事房地产业务与金融衍生品投资；买方为新东方集团。该交易于2月中旬完成。

　　在住宅市场持续低迷，北京、上海等一线城市写字楼供应全线吃紧，租金持续上涨尤其引人关注。由于散售写字楼的稀缺性、高回报和低门槛三大优势，今年一季度散售写字楼市场表现也较为乐观，国投财富广场、亦庄力宝广场、望京融科产业中心等写字楼均受到了市场的追捧。在限购影响下为中小型投资者掘金写字楼市场提供了更多的渠道。

　　写字楼趋热原因分析：

　　1、国内各大公司购买写字楼一方面出于业务增长带来的自用需求，另一方面也将其作为自身资产。

　　2、内资主导写字楼整售交易，并非通过收购获得商业项目谋求短期的利润增长，而是借此实现长期资产保值和增值。

　　3、住宅限购政策下资金的挤出效应

　　4、经济快速发展和转型下对写字楼需求的快速增加；

　　5、写字楼相对合理且稳定的租金回报率。

　　我的观点及建议

　　1、目前一线城市写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主，适于中小投资者的散售写字楼供应较少，核心商圈及新兴商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺。

　　2、一线城市高品质只租不售物业，将成为未来写字楼供应的主要趋势。

　　3、二、三线城市，伴随着新一轮的商业地产建设高峰，写字楼明显特征是以销售型产品为主导，部分城市将供大于求，进入“风险期”。据世邦魏理仕的统计数据显示，2012年成都写字楼市场出现供应高峰，供应量将达到250万平方米。

　　4、写字楼是否值得投资，要看两个方面，一个是所在城市第三产业的发展情况，二是未来写字楼的新增供应量，尤其是物业所在区域的新增供应量。购买前因充分考察项目自身的运营管理，以求得稳定的投资回报率。

　　5、中国第三产业还有比较大的空间去增长，意味着写字楼还有比较大的需求。目前北京甲级、乙级写字楼存量在2000万平方米，而纽约是3500万平方米，东京是4200万平方米。产业结构的优化促成金融、咨询等高端服务业的良好发展，构成高端写字楼的稳定需求，加上写字楼稳定的投资回报及物业保值增值的驱动因素，长期来看中国写字楼市场值得期待。（来源：房讯网）