房讯网讯 随着本轮楼市调控对商品住宅实行限购、限贷，部分房企和社会资本加速向商业地产流动，催生了新一轮商业地产的热潮。

　　房讯网总裁兼南丰智库（CORC）首席顾问刘凯认为，在表面的繁荣背后，商业地产面临供求失衡瓶颈、培育期瓶颈、同质化瓶颈、人才瓶颈、融资渠道瓶颈等五大瓶颈，种种迹象显示，商业地产已然进入了发展瓶颈，升级与转型迫在眉睫。

　　供求失衡瓶颈

　　从购物中心建设方面来看，天津以250万平方米的在建规模拔得头筹，超越业界普遍预期的沈阳和成都。不过从全球购物中心建设规模"十大"城市来看，有八个都在中国。在接下来的几年里，很明显，中国在购物中心建设规模上依旧会领先全球。

　　2012年北京预计有160万平米到180万平米新增商场面积，南京预计推出总量近120万平米的新增商业面积，另有相关研究报告称，未来10年，二三线50个新兴城市将有超过1亿平方米的商业地产进行开发。如此大体量的商业面积入市，无异于千军万马过独木桥，城市需求能否有相应的承载能力，是悬在很多人心头的一个重重的疑问。

　　培育期瓶颈

　　一般来说，商业项目是存在一定培育期的，也就是业内通常所称的"养商期"。所谓培育期，即商业项目开业初期所经历的一段"艰难期"，在此期间，项目将呈现出人流少、租金收益低等现象，就目前情况来看能正确理解和面对的开发商不多。

　　人才瓶颈

　　近两年来，商业地产开发的井喷趋势带来了人才的巨大缺口。但相对而言，商业地产开发比住宅更复杂，涉及到定位、规划、设计、销售、营销、招商、经营管理等环节，这就要求商业地产人才能身兼数职，一肩扛起。在实际操作中，商业地产的销售和商业经营往往是脱节的，顾此失彼。大部分从地产行业出身的人只懂销售，但对商业经营却缺乏基本的了解，最后只能导致项目销售火爆而经营清淡。而从一些招商或经营管理公司招聘来的人才，虽然熟知商业行业，却不了解商业地产。另一部分则是由住宅地产"转制而来"，不了解商业地产的特点，存在着"商业地产=商业经营"的误区。

　　同质化瓶颈

　　现在很多城市、很多开发商都在规划城市综合体，雷同现象比较普遍，很多购物中心在外观、内部设计等方面差异很小，这样就造成千城一面的局面。显然，这种以购物中心为主要形态的商业地产项目在数量上大跃进的同时，其商业模式没有创新、推出的产品大同小异，也成为制约其发展的关键所在。

　　融资渠道瓶颈

　　当前政府实行的金融紧缩政策，加上银行加强审查贷款风险的措施，使得房地产开发向银行贷款的融资渠道缩小了，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。而房地产业是一个资金高度紧密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，在目前情况下如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，房地产开发融资方式的优劣，也直接影响着融资成本的大小，密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。因此，现在房地产企业需要寻找新的多元化融资渠道。在国内，尽管由于立法、体制及信用等级等方面的滞后于限制，房地产融资还不够畅通，但房地产信托、基金及上市融资等多元化渠道也已出现端倪。商业地产开发商应改变单一依靠银行信贷融资模式，为避免危机的出现，商业地产投资要加快渠道的拓展，使资金来源多元化。