房讯网讯 世界并没有在2012年毁灭，与古代玛雅历法的“末日”预言相反，我们甚至是几乎毫发无损地度过了这一年。写字楼市场繁荣依旧，租金与售价上涨，供应偏紧，空置率连续第三年下降。 房地产调控以来，商业地产特别是写字楼成为了新的投资热点。南丰智库CORC最新研究报告显示，2012年北京甲级写字楼租金累计上涨24%，领跑一线城市；同时空置率为全国最低。

    2012年12月18至19日，由房讯新媒体（www.funxun.com）联合中国房地产业协会权威主办的中国写字楼发展论坛第九届年会在北京富力万丽酒店举行。本届论坛由于2012年风生水起的写字楼市场颇受社会各界关注。

　　12月31日，房讯新媒体董事长、中国写字楼发展论坛组委会秘书长刘凯接受《房讯网》专访，就写字楼、产业地产和综合体等热点问题进行展望解析。

　　刘凯认为，房地产创新与转型将在2013年从探索期进入快速发展阶段，创新驱动的市场环境将逐步形成各具特色的房地产企业，产品结构同质化的状况必然会发生改变。而对于目前北京甲级写字楼租金连续上涨的问题，他认为一线城市北京、上海的供给相对有限，深圳和广州供给的压力相对较大。同时租金增速放缓，处于平稳发展是主基调。

房讯新媒体董事长、中国写字楼发展论坛组委会秘书长 刘凯

　　房讯网：房地产调控以来，商业地产特别是写字楼成为了新的投资热点。但是，写字楼业态的创新与转型则是外界尚无法看清的问题。您认为2013年写字楼行业创新会进入到怎样的一个阶段，哪些企业和产品会率先显现出来，在实际操作中会遇到哪些挑战阻滞？

　　刘凯：我们知道中国写字楼发展历程，第一代写字楼是计划经济体制下产生的写字楼，第二代写字楼是外企进入中国以后，写字楼内部空间针对客户设计、灵活性、外观的美观性，包括简单的智能化水平都有所提高。到了2000年以来，第三代写字楼更考虑客户贴身性的要求，增加了绿色环保，增加舒适性，大大的提高了智能化水平。第四代写字楼，强调以客户的需求为中心。同时对办公楼的智能化引导绿色环保办公的理念，达到国际写字楼的标准。在我看来，开发商创新企业与转型2013年将从探索期进入快速发展阶段，创新产品会面对市场的检验。

　　基于此，突破传统写字楼开发模式，探索向满足客户多元化需求的发起将率先显现出来，特别是在产品创新上，发起可以通过提供针对性的写字楼产品，以满足客户多样化的办公需求。另一方面，相关上下游服务企业也将表现不俗，如房讯新媒体2013年将由单一的广告服务向品牌推广、渠道推广、会展推广和研究推广，媒体与会展相结合，线上线下相结合的整合传播解决方案提供商模式转型。

　　我对写字楼行业通过创新谋求快速发展充满信心，例如我们在中国写字楼发展论坛第九届年会上，发现和表彰了一批创新企业，尤其是在绿色节能方面走在前面的方兴地产、远洋地产、卓越置业等等。当然，创新发展需要能力、治理、人才、机制、体制等协同的配套条件，在这些方面，整个行业还面临很多挑战。

　　房讯网：请为我们勾画一下，在创新驱动下，未来中国写字楼版图将会呈现怎样的态势？不同规模的房企应该采取怎样的战略布局？

　　刘凯：现在来勾画具体的写字楼版图为时尚早，但我相信创新驱动的市场环境将逐步形成各具特色的房企。有以综合体取胜的，有以专业见长的，有凭借综合性开发展现深厚功底的，有以地标产品树立信赖的。总之，伴随着中国改革开放和实体经济繁荣而发展起来的中国写字楼，将迎来欣欣向荣的大好局面。

　　2012年，我们惊喜地看到了国内写字楼专业供应商的出现，像郑州的楷林置业、武汉的钰龙集团，他们与万达、绿地等开发商不同，他们更专业、更专注，更具特色。总之，2013年，更多的房地产企业将经历由传统模式向创新经营的艰难转变，在市场演变中逐步形成各自特色和市场格局。

　　正是由于经营方式各具特色，写字楼开发商业务结构同质化的状况必然会发生改变。但对任何一家写字楼经营者来说，都需要思考三个问题：客户从哪里来？产品如何创新？运营管理如何组织？而对于这三个问题又需要结合市场认知、治理结构、资本规模、人才结构、客户基础、执行能力等仔细考量。

　　房讯网：近日，南丰智库CORC研究报告显示，2012年北京甲级写字楼租金累计上涨24%，领跑一线城市；同时空置率为全国最低。那么，2013年北京的租金还会猛涨吗？

　　刘凯：从需求方面分析，我们通过城市人口， GDP增速，外商直接投资，第三产业总量以及第三产业在GDP中的占比等主要的经济指标和对未来的需求，我们预测北上广深仍然是需求最活跃的城市。部分二线城市例如天津、成都、苏州、杭州、武汉需求也是相对活跃的。

　　再看供应方面，2013年将表现出明显的不均衡性。一线城市北京、上海供给相对有限，但是深圳和广州供给的压力相对较大。同时，部分二线城市天津、成都、重庆未来供给的压力会非常大，给这些城市未来租金上涨带来了负担。

　　从这个角度来看，租金水平和空置率水平的特点是一线城市北京、上海呈现出高租金低空置率的态势，另外，而成都、重庆等部分二线城市的租金水平在200元以下，空置率在30%以上。

　　北京写字楼市场经历了2011年超过55%的暴涨，2012年实际上租金的增速大大下降，第四季度各区域均基本放缓或者下降的局面。主要原因有三个，第一是业主年底冲业绩，议价空间松动；第二是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩；第三迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。

　　根据北京市统计局的报告，北京房地产开发投资总量前11个月住宅投资下降13.1%，与此相反，写字楼投资则增长了17%，至389.8亿元，商业及服务业等经营性用房的投资为254.2亿元，下降8.1%。可见写字楼投资既好于住宅投资也好于商业。值得注意的是住宅新开工面积出现大幅下滑的同时，而写字楼开工面积则为481.5万平方米，增长7.4%。因此，我个人对明年的供应量并不担心。

    我们预计2013年北京写字楼市场平稳发展是主基调，总体上租金与售价上涨趋势不变，但上涨幅度将进一步缩减至10%左右。

    （来源：房讯网）