房讯网讯 近日，戴德梁行发布的北京市场季度分析报告指出，近年来不断有企业开始撤离CBD。租金的高位运行使得一些承租能力不足的企业在租赁合同到期后不再续租，有的从甲级写字楼迁到乙级写字楼，从CBD、金融街等核心区域迁到次中心区域，甚至城市外缘。企业在城市外围寻找较为廉价的办公区，也提升了次中心商圈的租金水平。数据显示，在CBD、金融街、东二环、东长安街、燕莎、中关村之外的非核心商圈2012年第四季度租金继续补涨，平均租金上涨至255.36元/月/平方米，环比增长6.46%。
南丰智库（CORC）的最新北京写字楼年度报告统计，截止2012年12月，北京写字楼市场平均售价33683元/平方米（建筑面积报价），与2011年相比上涨10.2%；平均租金325元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2011年相比上涨24.0%；平均空置率9.8%，与2011年相比下降21.6%。
根据第一太平戴维斯市场简报，望京2012年四季度写字楼租金达222.7元/平米/月，同比攀升21.8%，成为次中心区域市场中涨幅最快的区域。北三环区域环球贸易中心，其高层办公区租金报价接近500元/月/平米，直逼CBD。
次中心区域写字楼获青睐
写字楼产品有着很明显的区域聚集的特点，早在多年之前，北京已经形成CBD、金融街、中关村等三大核心区域格局，但是由于城市中心的土地极为昂贵，同时中心土地开发趋于饱和，因此，2010年以来北京写字楼出租市场的"去中心化"趋势逐渐显现。
据南丰智库（CORC）首席顾问、中国写字楼TOP100研究课题组副组长刘凯介绍，"去中心化"主要是指一些公司从原三大核心区域的甲级写字楼搬迁至相对偏离市中心的写字楼或园区中。这种现象的产生有以下几方面的原因：首先，由于市政配套设施的加速建设，大量的城市人口迁往郊区或城郊结合部，居住区域不断向外延伸，以住宅先行带动写字楼发展的趋势逐渐显现；其次，城市核心区域甲级写字楼的租金水平不断上涨，加上土地的稀缺性使得三大核心区域的新建写字楼数量将逐年减少，因此有预见性的开发商纷纷选择在次中心区域兴建写字楼，以此降低了建造成本，还可以获得政府提供的税收等优惠政策。第三，从需求方来看，由于中心城区大面积的甲级写字楼供应有限，无法满足一些企业因业务增长产生的扩租需求。第四，交通便利度提高，尤其是轨道交通网络覆盖面的扩大缩短了次中心区域和三大核心区域的往来时间，满足了商务集聚对交通的要求。随着北京郊区化的发展和对周边经济辐射能力的增强以及现代服务业日益细致的分工，写字楼的"多中心"格局得到发展。在这一过程中，中心城区的租户将会发生选择性地外迁，产生更富有层次性的写字楼区域集群。
刘凯认为，2010年以来，由于核心区写字楼项目可租赁面积有限，租金成本高，租赁需求外迁至非核心区域的趋势加强，一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向次中心商务区域的搬迁或扩张明显，带动相关区域租金上涨迅速。望京、酒仙桥、CBD东扩区等次中心区域高品质、配套设施齐全的写字楼得到越来越多的来自内资企业和外资企业租户的青睐。
刘凯表示，随着２０１３年CBD东扩区、望京区域将有达美中心、北京绿地中心等高品质新增写字楼供应上市，写字楼市场去中心化趋势将会延续。
今年次中心区域供应将达100万平米
2012年北京次中心区域写字楼的吸纳水平要高于核心商务区，由于次中心商务区的空置水平较高，对于寻找整栋或者多个连续楼层的租户，次中心区域给予了更多的选择。
根据第一太平戴维斯市场简报，望京2012年四季度写字楼租金达222.7元/平米/月，同比攀升21.8%，成为非核心区市场中涨幅最快的区域。
根据南丰智库（CORC）统计，2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米，较2011年减少16%。而市场整体吸纳量为148万平方米，较2011年减少13.9%，其中次中心区域吸纳量高于核心商务区。
刘凯表示，2012年北京写字楼市场仍处于供不应求的状态中。第四季度三大核心商务区市场整体空置率5%以下，几乎已没有空余面积可供选择。造成整体空置率低的原因主要是新增供应无法满足市场需求，同时迫于租金上涨企业成本压力，部分企业具有代表性企业出现"去中心化现象"。
房讯网记者获悉，2012年"去中心化"代表事件包括霍尼韦尔从位于燕莎区域的鹏润大厦迁至位于望京区域的普天科技园，并将办公面积扩至12,000平方米，凤凰网在望京中轻大厦承租赁了15,000平方米。另外，戴姆勒在位于酒仙桥的颐堤港扩租了9400平方米。再如中瑞岳华会计事务所从位于金融街区域的国企大厦向南二环中海地产广场搬迁及扩张共14,000平方米，搜房网从位于金融街区域的西环广场向位于丰台区的汉威国际广场搬迁及扩张共10,000平方米等。
南丰智库（CORC）调查显示，2013年北京将有二十二个甲级写字楼项目入市，总建筑面积超过120万平方米，主要分布在CBD东扩区、望京、亦庄、丽泽和石景山等次中心区域，供应的"去中心化"或将加快客户"去中心化"步伐。
刘凯最后指出，次中心区域写字楼同样面临着诸多挑战，首先商业和商务配套不完善，人流量相对核心区要少得多，其次对甲级写字楼需求量较大的金融保险企业、投资咨询公司等客户群定位明确，一般不会轻易搬离城市中心区域。因此，次中心区域写字楼应在产品定位、建筑品质、低碳绿色、渠道建设以及推广宣传上多下功夫。客户从哪里来？产品如何创新？运营管理如何组织？需要结合市场认知、治理结构、资本规模、人才结构、客户基础、执行能力等综合考量。（来源：房讯网）