房讯网讯 2012年由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，跨国企业扩张相较去年趋于谨慎，目前国内企业成为写字楼市场新增租赁需求的主力。在经历了连续两年的高速发展之后，上海、北京、广州、深圳一线城市甲级写字楼市场开始出现回归理性的信号，而写字楼租金在增长达到一定程度后涨幅趋缓，则是其回归理性的重要一环。

房讯新媒体董事长、中国写字楼发展论坛组委会秘书长 刘凯

　　南丰智库（CORC）首席顾问兼中国写字楼TOP100研究课题组副组长刘凯表示：“除租金涨幅趋缓之外，回归理性还表现在2012年以来一线城市甲级写字楼市场的去中心化趋势愈加明显。一方面，中心商务区业务增速减缓及租金高企制约了租户的承租能力；另一方面，中心商务区整层办公空间目前非常有限。上述因素促使租户考虑搬迁至非核心商务区域办公的可行性。”

　　同时，一线城市甲级写字楼投资市场出现下滑趋势，尽管本地和国外买家均在市场上搜寻优质并购机会，但相对于境外资金的小心谨慎，国内买家的表现显然更加积极，且多以自用兼投资为目的。

　　上海方面，根据南丰智库（CORC）的最新统计数据，截止2012年12月，上海写字楼市场平均售价31022元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上升16.2%；平均租金292元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2011年相比上升18.7%；平均空置率8.5%，与2011年相比上升11.8%。

　　北京方面，北京写字楼市场经历了2011年超过55%的暴涨，2012年租金的增速大大下降，第四季度部分区域甚至出现下降的局面。主要原因是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩；迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。

　　从市场供需来看，今年写字楼市场新增供应达125万平方米，较2011年减少16%。市场需求方面，市场整体吸纳量为148万平方米，较2011年减少13.9%。其中以金融、汽车、IT、传媒、制造业医药和投资公司最为强劲。2012年北京写字楼租金、售价持续上涨，均达到十年历史高位。

　　从产品结构和分布来看，城区高品质写字楼产品租售两旺。同时，由于核心区写字楼项目可租赁面积有限，租金成本高，租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势加强，一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向偏远区域的搬迁或扩张明显，带动企业独栋、总部基地、以及产业园区的独栋产品进一步发展。

　　从商圈分布来看，除CBD、金融街、中关村三大商圈继续保持传统优势外，目前东长安街、燕莎、东二环区域也有不俗表现，同时新兴商圈也迎来写字楼投资建设热潮，西客站、亦庄、空港都在积极拓展新的市场。

　　根据南丰智库（CORC）的最新统计数据，截止2012年12月，北京写字楼市场平均售价33683元/平方米（建筑面积报价），与2011年相比上涨10.2%；平均租金325元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2011年相比上涨24.0%；平均空置率9.8%，与2011年相比下降21.6%。

　　广州方面，2012年一方面由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，企业扩张相较去年趋于谨慎，同时面对强大的供给量，市场消化能力不足。纵观2012年，全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场。令扩张型成交需求减少，整体市场明显偏弱。整体市场活跃度较去年低，外资企业需求呈下降趋势，无论是从租赁面积还是成交量上看，国内企业仍然是市场需求主要驱动力。

　　另一方面2012年，广州写字楼市场最突出的表现是在资本市场上，随着广州城市价值的提升， 投资者对经济回暖信心加大，加上住宅持续限购，企业自用需求增长推动，令广州写字楼售价持续上行。尤其是自用型需求和中高端投资需求，特别是大中型国内企业购置甲级写字楼自用，成为2012年的一大需求主力。

　　目前广州甲级写字楼主要集中在越秀区、天河区、珠江新城、海珠区四大商圈，截止到2012年底，甲级写字楼市场总量达到427万平方米。

　　从供需关系来看，南丰智库（CORC）调查报告显示，2012年广州全年新增供应81万平方米，与2011年相比增长12.5%；全年吸纳量为69万平方米，较2011年上升11.3%。

　　从租售价格来看，广州写字楼租金微降，而售价走高。租赁市场受国内外经济下调影响同时供过于求而出现下行趋势，销售市场延续去年的活跃状态，成交量与成交均价均有大幅度上升。

　　从商圈分布来看，目前，广州写字楼存量较大的板块为珠江新城、体育中心、东山越秀等等商务区高品质综合写字楼建设加速，使广州写字楼市场呈现多核心发展态势。从各区的表现看来，有珠江新城、体育中心两大板块支撑的天河区价格涨幅领先于广州各区。从新增供应看，珠江新城近几年达到发展的巅峰期，新增供应量占大比例的份额。

　　根据南丰智库（CORC）的最新统计数据，截止2012年12月，广州写字楼市场平均售价26655元/平方米（建筑面积报价），与2011年相比上涨11.6%；平均租金132元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2011年相比下降3.6%；平均空置率17.4%，与2011年相比上升22.5%。（来源：房讯网）