产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以产业为依托，以地产为载体的各类产业园区、商务园区为主要形态，为整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。党的十八大进一步指出"十八大"报告中把优化产业结构、推进产业结构战略性升级作为推进经济结构调整的重要内容，加之一些产业发展规划的相继公布，无疑给产业园区带来了发展机遇期，同时，也将刺激其转型升级，为产业地产带来利好消息；当前，普洛斯集团等外资已经抢滩中国产业市场，国内受住宅产业结构性调控影响的复地、绿地、万通、五矿等国内不少大开发商抢入产业地产领域，实现企业的转型和发展。产业地产在逆风劲吹中巍然屹立，显示出旺盛的生命力和巨大的投资吸引力。

　　从发展趋势上看，产业园区确实正在迎来新一轮大发展。随着中央与地方新型城镇化思路的日益清晰，以地方政府单一力量推动城镇化，实在力不从心。以往，地方政府多半通过平台公司融资，进行园区开发和招商运营。但随着地方融资平台融资功能的萎缩，加上以往政府的招商效率不够，创新活力不强，导致传统产业园区多数经营业绩平淡，其聚集优质企业，拉动当地经济和就业的功能其实并没有完全发挥出来。不过，随着未来更多强势企业参与合作开发产业园区，各地方产业园区的市场地位，将面临一次大的洗牌。
 
　　从厂房到研发中心、办公楼、实验室，产业自东向西转移递进的浪潮造就了产业地产新一轮发展。特别是在住宅市场受政策限制、商业地产短时涌入大批资金过热隐现的今天，依托一个或多个产业，致力于为企业打造产学研、展商贸一体化平台的产业地产开始吸引更多关注目光。
 
　　在政府方面，追求高效增长的经济与快速减少的资源之间存在矛盾，一方面要求经济的快速发展，一方面又要考虑不可复制的土地资源日益减少。因此迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源。
 
　　在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间存在矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越。
 
　　伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产应运而生，传统的工业开发区逐步向产业地产全面战略转型。
 
　　中国五矿产业园发展有限公司副总经理赵锦明认为，产业转移的基本规律是从高端产业向低端产业逐步梯度地转移，中间承接着不同产品的形态与要素的组合。苏州工业园是一个典型案例，是目前中国坚持市场化运作最早实现盈利的园区。
 
　　中国开发区未来的发展方向就是在城市总体规划的前提下，以企业化为主导的发展模式。无论是一线城市还是二三线城市，每个开发区都要成立两三个企业运作平台，除了解决融资平台外，也逐渐引入企业化管理。
 
　　做产业地产往往需要比住宅规模更大的土地资源，这显然离不开政府的支持。那么，产业地产开发商与政府的需求如何实现对接？
 
　　有业内人士表示，在跟政府合作过程当中，并不是企业自身的产业就可以满足发展，政府希望通过开发商资源吸引更多的产业进驻，包括上下游的合作伙伴和客户群，以便形成产业集聚。
 
　　房讯控股集团董事长、中国产业地产发展论坛秘书长刘凯表示：“产业地产开发商在与政府方面合作时，可能会面临三个问题。”
 
　　首先，无论是规划还是产权的分割一定会遇到跟政策相悖的问题，如何将产业地产嵌入到城市的区域发展规划，这可能是每个产业地产开发商都面临的问题。例如五矿集团营口项目是在沈阳和大连之间，要做到区域对接，必须整合政府政策和企业资源来做产业规划，才能打造盈利模式。
 
　　第二是能力问题，企业是否有能力做取舍是不被项目压垮的先决条件。
 
　　第三是现金流问题，除了产品的快销、慢销，长短周期的结合外，金融如何整合，这是现在困扰产业地产开发商最重要的问题。项目前期的资金投入大多数只能通过融资平台完成。现在全国工业用地相对充裕，缺乏的是资本实力的强力支持，园区不可能一开始就赚很多钱，需要很长时间的培育升级，如果没有资本平台保证和支撑很难撑到最后，所以资本是这个领域真正的晴雨表。
 
　　由于资本平台的缺失，国内目前还没有哪个产业地产商有强大资金后盾保证去做纯持有，租售并举是更符合现状的。现在的产业地产项目，几乎是卖得出去就赚钱，大家自然会靠销售解决问题，但是在慢慢发展后，招商才会是产业地产面临的真正问题，这将对运营能力、园区品质等提出更深的考验。对产业地产开发运营商来说，能力比资源更重要，招商能力比现有的资源更重要。
 
　　刘凯最后指出：“产业地产要长期发展必须 "去地产化"，要认识到这是一个服务于企业的平台，而不是一个新的暴利领域。”
 
　　2013年6月19-21日，由全国工商联房地产商会、房讯网联合主办，主题为“新型城镇化推动力”的第五届中国产业地产发展论坛将在北京汉华国际饭店举办。（来源：房讯网）