--专访房讯网董事长、中国写字楼发展论坛组委会秘书长刘凯

　　本报记者 李响

　　据南丰智库（CORC）最新发布的2013年第二季度北京写字楼市场报告中称，第二季度北京写字楼市场需求疲弱，问询和租赁成交量明显小于2012年同期。由于企业租赁预算缩紧，一些公司从甲级写字楼物业中迁出，致使甲级写字楼物业市场整体空置率小幅上升。相应地，市场平均净有效租金环比小幅下降。相反，写字楼投资市场非常活跃。

　　房地产调控以来，商业地产、产业地产特别是写字楼成为了新的投资热点。但是，写字楼业态的创新与转型则是外界尚无法看清的问题。在目前"钱荒"态势蔓延的大背景下，房地产市场将迎来怎样的市场调整？在创新驱动下，2013下半年写字楼行业创新会进入到怎样的一个阶段，呈现怎样的态势，不同规模的房企应该采取怎样的战略布局？

　　7月9日，房讯网董事长、中国写字楼发展论坛组委会秘书长刘凯接受《企业观察报》记者专访，就目前写字楼市场态势、投资前景等热点问题进行了展望和解析。

　　企业观察报：今年年初您接受采访中提到房地产创新与转型将在2013年从探索期进入快速发展阶段，经过半年的发展您认为当前写字楼产业呈现出了什么样的态势？有哪些明显的特点？

　　刘凯：写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。由于写字楼产品不同于住宅，我的理解中写字楼应该是稀缺的，而且是美的，甚至可能是带有争议性的。

　　在2011年以及2012年，写字楼市场都经历了一个相当大幅度的上涨，尤其是北上广深一线城市，在租金方面增长幅度尤为明显。这种走势持续到2013年，我们开始研究今年写字楼市场是否还能够持续这种增长的势头。当时做出的判断是继续增长，但是增长的幅度不会比之前大，这是今年写字楼市场的第一个特点。从第二季度报告里面也已经能够看到，如今写字楼的租金不仅是不再增长，并且已经出现了下跌的趋势，虽然幅度很小，但是调整的趋势已经确立。

　　究其原因我认为有两点：第一，写字楼的客户已经进入到一种理性判断的阶段。在经历了连续两年的高速发展之后，一线城市的写字楼市场开始出现回归理性的信号，写字楼租金在增长达到一定程度后涨幅趋缓。第二，写字楼市场是最快并且最能反映经济的阴晴圆缺，由于现阶段国内经济的态势式是向下走，导致写字楼租金的涨幅也在逐步降低。

　　第二个特点，目前一线城市，写字楼呈现多中心的格局逐渐清晰，客户向外扩散的趋势也逐渐明朗。这种态势又可称作为写字楼市场的"去中心化"趋势。主要表现在一些公司从核心区域的甲级写字楼搬迁至次中心的写字楼或园区中。拿北京来举例，写字楼格局从中央商务区CBD向外围扩散，像亚奥商圈、望京商圈，甚至包括像亦庄这种新兴区域，也都在向外转移。这也许是今年写字楼市场的大趋势。

　　写字楼"去中心化"现象的产生有以下几方面的原因：首先，由于市政配套设施的加速建设，大量的城市人口迁往郊区或城郊结合部，居住区域不断向外延伸，以住宅先行带动写字楼发展的趋势逐渐显现；其次，城市核心区域甲级写字楼的租金水平不断上涨，加上土地的稀缺性使得三大核心区域的新建写字楼数量将逐年减少，因此有预见性的开发商纷纷选择在次中心区域兴建写字楼，以此降低了建造成本，还可以获得政府提供的税收等优惠政策。第三，从需求方来看，由于中心城区大面积的甲级写字楼供应有限，无法满足一些企业因业务增长产生的扩租需求。第四，交通便利度提高，尤其是轨道交通网络覆盖面的扩大缩短了次中心区域和三大核心区域的往来时间，满足了商务集聚对交通的要求。

　　随着北京、上海、广州等一线城市郊区化的发展和对周边经济辐射能力的增强以及现代服务业日益细致的分工，写字楼的"多中心"格局得到发展。在这一过程中，核心区域的客户将会发生选择性地外迁，产生更富有层次性的写字楼区域集群。

　　写字楼整体市场近两年的涨幅为何如此大，在租金上面甚至达到50%以上的上涨，在北京写字楼的销售情况也很明显，上涨幅度、增长幅度非常之快，一扫以前住商倒挂的现象。

　　出现这样的现象的原因就是供应量的问题，写字楼供应量这几年都是在一直向下走。不同于住宅市场，写字楼这种产品的供需每年都相对比较平稳。从2010年开始到2012年，北京写字楼供应量是在向下走的趋势，与前几年相比，供应量在减少，而且大幅度下降。据南丰智库（CORC）统计大约有20%以上的下降比例。这是第三个特点，也作为主要的原因造成了目前写字楼市场的现状。

　　基于以上这三点，我们认为目前写字楼市场是转型的阶段。一个是产品的类型多样性，比如说纯写字楼、商务综合体、独栋写字楼等等。另外就是部分写字楼若想持久发展，在绿色节能、人文因素上要多做些功课，以打造出天人合一、楼法自然的写字楼产品。写字楼不仅是个人用来办公的空间，同时也是能够提升文化品质的平台。

　　企业观察报：您也提到，如今更多的房地产企业正在经历由传统模式向创新经营的转变。在市场演变中逐步形成各自特色和市场格局，企业在投资写字楼应注意哪些问题？

　　刘凯：受国家宏观调控的影响，不少投资者对住宅的投资预期出现大幅度下滑，众多撤出住宅市场的投资者纷纷转向了转向写字楼投资。写字楼因其稳定且回报较高的特点成为大多投资者主要投资对象。

　　作为企业首先要考虑的是是否适合自身的发展。例如，企业现在需要100平米，可能到明年、后年的时候，这100平米就远远不够企业的发展了。所以在企业购买写字楼的时候，要有整体的发展设想和对企业自身能力的判断，这是首要考虑的因素，就是要结合自身的特点，寻找合适的写字楼。

　　正是由于经营方式各具特色，写字楼开发商业务结构同质化的状况必然会发生改变。但对任何一家写字楼经营者来说，都需要思考三个问题：客户从哪里来？产品如何创新？运营管理如何组织？而对于这三个问题又需要结合市场认知、治理结构、资本规模、人才结构、客户基础、执行能力等仔细考量。

　　第二是选址，不同类型的企业找到相应匹配自身的地段，因地制宜。金融贸易类型的企业更适合于在外向型的地段，在CBD可能比较合适。高科技电子类型的企业，中关村区域会好一些。金融相关衍生的企业，可以选择金融街。

　　最后，企业也要考虑写字楼的品质，包括它的开发商开发的能力，开发项目的品质以及后期运营管理的经验。因为写字楼与商场在某些方面是比较类似的。对于出售型的写字楼来讲，还是会受到后期的管理与运营方面的影响，从而影响写字楼的价值。

　　企业观察报：有消息称预计未来几个月写字楼租赁需求依然疲软，租金继续下滑的可能性较大。对于未来写字楼的租金状况您是怎样认为的？在创新驱动下，您认为未来写字楼的前景如何？

　　刘凯：持有型写字楼租金上涨的走势可能已经达到了一个高点，调整的趋势已经确立，当然一年内调整的幅度不会很大。无论从整个经济层面来看，还是从写字楼行业自身发展的阶段来看，都已经呈现出了这种趋势。

　　销售型的写字楼可能在下半年的趋势是相反的，也就是说它可能会体现出向上走的趋势。原因很简单，一个是供应量的问题，一个是比价效应，写字楼与住宅比价的效应。虽然住商倒挂已经有一定的改善，但还没有完全地反转。所以这种比价效应可能还会持续，这是下半年写字楼市场的最大的一个特点。

　　至于未来写字楼的态势，我认为在北京四环内的写字楼会更多地趋向持有型趋势，销售类型的写字楼会越来越少。其次，投资结构也在不断变化，包括保险以及民间基金的进入。保险基金购买一栋楼作为资产管理，进行长期持有的发展，以求稳定的投资回报。

　　最后，"绿色写字楼"的趋势会越来越明显，客户对于写字楼的需求不仅是办公，从用户自身的角度来说，他们也在逐渐追求绿色低碳环保的办公条件和环境。开发商也在满足用户的需求的基础上，更加追求产品创新与转型，所以写字楼的绿色节能建设也将会成为长期的趋势，推动中国写字楼的可持续发展。（来源：企业观察报）