房讯网讯 根据中国写字楼研究中心（CORC）统计，2013年写字楼市场新增供应达142万平方米，较2012年增加13.6%。市场需求方面，市场整体吸纳量为132万平方米，较2012年减少10.8%。

　　租赁市场

　　2013年北京写字楼租赁市场总体表现平稳，供应量少，吸纳创新低，租金高位平稳运行。同时，由于市场整体空置率全年都在低水平运行，国内外经济的不确定性、新增供应错位以及租金不断上涨均造成了2013年净吸纳量下滑，年内租金下降6.2%。

　　这一趋势反映在许多传统行业跨国租赁行为的放缓，如制造、电子及媒体行业等。值得关注的是，内资公司和机构对优质写字楼的需求却呈上升趋势，并成为写字楼新租及扩张的需求主体，完成了甲级写字楼租赁活动 60%的成交。内资企业尤其是内资基金、担保及投资公司租赁需求上升，得益于许多私营企业在趋紧的信贷环境下寻找替代性融资渠道。

　　中国写字楼研究中心（CORC）主任刘凯日前表示，随着国内经济增速回落，北京写字楼市场租赁活动自2012年以来明显减弱，需求放缓，2013年北京甲级写字楼租金出现四年来首次下跌，标志着北京写字楼租金飙涨的时代正式结束。北京甲级写字楼市场过去三年租金水平已经翻番，空置率由20%以上大幅下降到10%以下。然而，自2013年二季度开始，租金水平增长逐步减缓，已经连续五个季度下探。

　　刘凯认为主要原因有三个，第一写字楼市场持续的供应不足得到局部缓解；第二过高的租金超过了实体经济的承受能力；第三经济疲软，一些企业预算收紧，开始搬离中心区域。

　　另外，除了对北京写字楼市场发展的可持续性与租户租金可承受能力的担忧之外，日渐严重的空气污染和交通拥堵也对北京写字楼市场的长远发展带来不良影响。

　　据不完全统计，2013年北京写字楼完成的租赁交易中有超过七成的面积是属于续约和搬迁。可以说，降低写字楼租金成本交易是2013年北京写字楼租赁交易主体，外资公司主导了这部分交易。搬迁至非商务中心区域成为2013年写字楼市场愈明显的趋势。在各中心商务区租金长期高位运行，且缺乏更多可租赁面积等因素共同作用下，部分制造类、高科技类公司逐渐搬迁至办公费用更低的非中心区域，并已逐渐形成趋势。

　　2013年下半年，为了有效挽留租户，业主们开始提供租金优惠。由于业主针对优质续租租户提供较之市场租金高达10%-30%的租金折扣，令年内企业续租比例有所上升。东部地区（朝阳区、东城区）代表性租赁成交包括中信银行整租合生国际大厦60000平方米；汇丰银行在财富金融中心新租10000平方米，阳光保险租赁了该项目8700平方米；汉能集团在北辰世纪中心承租10000平方米等。同时，西部区域（西城区、海淀区）代表性租赁成交包括新浪在理想国际大厦续租8000平方米等。

　　销售市场

　　中国经济的稳健发展及北京市在国际城市中的经济影响力的增强为未来北京市写字楼市场带来强劲的市场需求。同时，受住宅市场严控影响，2013年北京写字楼迎来了更多的投资需求，供应也在下半年逐月增加，尤其在第四季度全面迎来供应峰值。

　　2013年北京写字楼投资市场非常活跃，全年共录得十六个整售交易成交。涉及项目所处商圈亦较分散，但内资机构仍为北京写字楼销售市场的需求主体。

　　国际和国内的机构投资者均有交易完成，仍然以来自金融行业的机构投资者为主。年内重要整售交易包括：招商银行以总价人民币39亿元向金融街控股整体购买月坛南街四号楼；高和资本整体收购丹阳大厦，预计收购总价将在15亿元以上；太平保险以总价人民币36亿元收购广安中心B地块写字楼，并以总价人民币18.8亿元收购京汇大厦等。

　　2010年以来，北京写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主，适于中小投资者的投资写字楼供应较少，鉴于北京写字楼市场传统核心区域内有限的投资机会和回报率的萎缩，风险偏好型投资者将继续将更多注意力转向该市新兴写字楼区域，如丰台区的丽泽金融商务区、通州区的通州商务园区以及大兴区的亦庄经济技术开发区等。由于投资写字楼的稀缺性、高回报和低门槛三大优势，2013年散售市场表现同样可圈可点，北京绿地中心、中铁诺德中心、融科望京产业中心、通州万达广场成交金额均超过15亿元以上，从一个侧面反映写字楼销售市场的火爆。

　　2013年的写字楼投资市场最活跃的群体集中在投资额1000万-2000万元，与去年小业主、煤矿等"土豪"行业集中抢购不同，除了民间资本，投资群体不乏机构投资者、私募、险资等，这说明北京的可售型写字楼稳定的投资回报已被更为理性的投资群体认可。

　　刘凯最后表示，政府对住宅市场实行限购导致部分购买力转移到写字楼市场，另一方面，住宅市场的强劲增长也提升了投资者对写字楼投资增值的预期。