房讯网讯 2014年8月13日，创意产业集聚抢先中国未来——经略天则战略合作发布会在北京台湖总部基地盛大举行。活动由经略天则主办，房讯网（www.funxun.com）全程协办。以下是房讯网董事长、中国产业地产联盟秘书长刘凯先生演讲实录：

房讯网董事长兼总裁 刘凯

    产业地产发展的支撑就是整个国内产业升级和深化改革，这是我们产业地产行业发展的一个坚实的基础。那么，进入2014年整个产业地产行业发展进入了一个快车道，也成为一些房地产企业，包括其他的一些行业的业务的标准的配置。一个就是因为房地产企业的转型，第二个就是金融行业向下游延伸的一个战略考虑。第三就是实体企业进入不动产的开发。第四就是地方投融资平台出于盘活资产的需要，第五拥抱新型城镇化的战略，最后推动企业发展的一个战略考虑。

　　产业地产是中国产业升级的一个重要的平台，新经济需要新园区，也就是产业园区的发展。产业地产的发展的根本动力，来自于中国产业升级，第二个根本动力来自于中国政府政治、体制改革的需要。

    小结一下，产业地产面临的企业地产与政府地产的双重需要，所以未来的空间极为广阔，目前也是处于一个快速发展的时期。

　　大家都在谈房地产的泡沫，也有个别的人在说产业地产的泡沫，实际上我们认为是根本不存在的。

    目前整个产业地产的格局，行业竞争将更加激烈，合作共赢将成为一个趋势。

　　目前产业地产行业，有四大企业类型：

　　第一个就是房地产企业转型，有代表性的有绿地、万科，他们的优势在于在房地产设计、开发等方面，积累了大量的经验，也拥有了较好的融资能力，当然有劣势，劣势就是由于住宅开发的惯性行为，产业地产商业模式并不是非常清晰，在贯彻的时候也经常会走偏，前一段也发生了知名房企在某二线城市陷入一个困境的报导。

　　第二个类型就是实体企业涉足房地产，或者是涉足产业地产，代表性的有海尔，还有舆论，以及部分信息类、文化类企业，他们都在主动，或者被动地圈地，试图在主业之外寻求新业务，他们的优势就是有良好的产业资源和政府的关系背景，当然他们有劣势，他们的劣势就是在开发、设计、建设等方面经验不足，由于他们本身也是行业的龙头，所以在招商的时候容易陷入困境，出现一些问题。

　　第三个类型就是传统产业地产的企业，包括联东、光谷、华夏幸福基业、天安等国内企业以及普洛斯等外籍企业，优势拥有较为成熟的商业模式，劣势在于目前也面临着路径依赖的问题，随着环境的变化，还有他们的全国布局的战略，对以往成功的模式也造成了一个很大的挑战。据我们所知，有些企业在全国布局当中也出现一些问题。怎么应对，联东目前实施经典化战略，放弃一些比较大众化的东西。华夏幸福基业培育产业资源，也在扩充二级的产品线。

　　第四个类型就是金融类的企业，比如说复星集团、天赋资本高调宣布进入这个领域，复星集团提出蜂巢城市概念，物流蜂巢、医疗蜂巢等等项目，天赋资本主要从事农业产业园开发，他们的优势是资金充裕，政府关系比较好，拥有部分高端产业资源，未来扩展性与灵活性较好，当然劣势我们认为欠缺项目的开发团队，还有经验。

　　小结：以上几类企业均有自己进入产业领域的独特优势，或胜在经验，或胜在资金，或胜在产业资源、品牌，但也可以看到每类企业都有自己的不足，未来取长补短，企业间的合作，将成为行业发展的必然趋势。

　　未来的趋势，我们认为产业地产商业模式的核心应该是金融化，实际上我们认为房地产说白了本质属性就是金融，所以在国外包括在美国，他们有的时候会把房地产作为一个金融分类，产业地产也是同样如此。

　　产业地产行业未来，我们认为有六大趋势。

　　1、融资创新，必须在原有的开发贷、信托等融资模式上面加强与政府、实体企业合作共赢，重视产业发展基金，新型城镇化政策性贷款，企业园区政策贷款与新型模式。

　　2、体制创新，目前深化国企改革，盘活国有资产，地方政府负债的政策大环境下，产业地产应该作为政策与实业资本间的一个重要平台，在盘活国有资产，混合所有制试点等领域，做出更多的探索与创新。

　　3、业务创新，目前人才团队的形成，已经没有办法快速满足我们产业地产行业的发展需要，许多公司也有很多很好的项目，但是没有开发的经验，从而形成了品牌服务输出，尽快形成比较成熟的团队。

　　4、经营创新，产业园区作为企业法人生产发展物理空间，生产属性语特征明显，园区运营受到业内的一些看好，目前园区运营方面并没有看到更多的，少数几个在运营方面做得比较好。所以我们认为园区运营一直处于雷声大雨点小的状态，随着互联网思维、平台思维的不断地深入，一批有远见的国内企业，加强产业地产开发商建立战略合作关系，园区运营这两年实现持续性的发展和爆炸性增长，中小额贷款，PE、VC、商务服务、人才招聘、园区活动等增值业务作为相关企业提供长久的运营现金流和利润。

　　5、产品创新，我们产业地产产品是园区、厂房、物流仓储以及办公研发等建筑，我们认为只是园区一部分，目前园区不能满足企业与企业员工的发展需求，存在大量的空间浪费，还有功能的缺失。市场上实际上也存在着巨大的产品创新和升级的空间，所以我们认为升级的方向，可能从几个方面，一个就是节能、环保、信息化等新技术的适度应用。从园区角度总体考虑，比如说配套空间，还有公共的商业增值空间升级等等。

　　6、投资创新，目前产业地产大部分投资于一二线城市的新区，主要是利用工业，或者是仓储物流用地，注重周边城市、周边土地的未来升值空间，以及工业与商业土地之间的最大价格差异，未来我们认为伴随着中国城镇化的发展方式转变与土地政策日趋灵活，产业地产投资方向愈发多元化，郊区开发向老城区城市更新转变，工业土地向商业用地、科研用地、集体土地、划拨用地等多种土地转变，从投资国内向投资海外园区转变。这是投资创新。

　　总之，产业地产企业商业模式也处在一个不断地变革、进化时期，在土地融资、业务合作合办方面存在巨大的改善空间，而其中金融产品的创新，将成为变革的前提条件，所以金融核心。