房讯网讯 全联房地产商会写字楼分会联合中国写字楼研究中心（CORC）近日发布《2014年北京甲级写字楼市场年度报告》。全联房地产商会写字楼分会秘书长兼中国写字楼研究中心（CORC）主任刘凯表示：“截止2014年12月，北京写字楼市场平均售价34550元/平方米（建筑面积报价），与2013年同比下降9.2%；平均租金311元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2013年同比上升2.0%；平均空置率12.2%，与2013年同比上升5.1%。”
概览
宏观经济
根据《北京市2014年国民经济和社会发展统计公报》：初步核算，全年实现地区生产总值21330.8亿元，比上年增长7.3%。其中，第一产业增加值159亿元，下降0.1%；第二产业增加值4545.5亿元，增长6.9%；第三产业增加值16626.3亿元，增长7.5%。
按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到99995元（按年平均汇率折合16278美元）。三次产业结构由上年的0.8：21.7：77.5调整为0.7：21.4：77.9。
全年文化创意产业实现增加值2794.3亿元，比上年增长8.4%；占地区生产总值的比重为13.1%，比上年提高0.1个百分点。信息产业实现增加值3134.4亿元，增长9.8%；占地区生产总值的比重为14.7%，比上年提高0.3个百分点。生产性服务业实现增加值11072.5亿元，增长9.3%；占地区生产总值的比重为51.9%，比上年提高0.8个百分点。
固定资产投资：全年完成全社会固定资产投资7562.3亿元，比上年增长7.5%。其中，国有控股单位完成投资4457.1亿元，比上年增长7.2%；民间投资完成2620.7亿元，增长8.3%。
分城乡看，城镇投资6926.6亿元，增长9.0%；农村投资635.7亿元，下降6.5%。
分产业看，第一产业投资163.9亿元，下降6.6%；第二产业投资716.8亿元，下降5.1%；第三产业投资6681.6亿元，增长9.5%。
全年完成基础设施投资2018.1亿元，增长13.0%。从投向上看，交通运输投资756.5亿元，所占比重为37.5%，公共服务业投资502.5亿元，所占比重为24.9%。
房地产开发：全年完成房地产开发投资3911.3亿元，比上年增长12.3%。其中，住宅投资1962亿元，增长13.8%；写字楼投资750.2亿元，增长22.6%；商业、非公益用房及其他投资1199.1亿元，增长4.5%。
写字楼市场
中国经济正在进入新常态，表现是经济发展正在从高速增长转向中高速增长；其次是我国经济增长将真正实现结构转型；另外，经济增长将更加看重创新。
2014年的房地产市场已经出现了明显的需求、供应、库存和价格等方面的多元与分化。中国房地产市场已经进入一个多层次的多元与分化时期，多元与分化不仅发生在不同规模的开发商之间，而且还会出现了不同的城市和不同的产品类型之间。
根据《北京市2014年国民经济和社会发展统计公报》：初步核算，全年实现地区生产总值21330.8亿元，比上年增长7.3%。其中，第一产业增加值159亿元，下降0.1%；第二产业增加值4545.5亿元，增长6.9%；第三产业增加值16626.3亿元，增长7.5%。
中国经济正在进入经济增速放缓进入新常态，而写字楼是纯投资型市场，其市场走势与宏观环境和实体经济的发展高度相关，2014年经济增速放缓影响了个人和机构投资者购置商业地产的积极性。
中国写字楼研究中心（CORC）统计显示，2014年北京写字楼市场总体稳定冷热不均，一方面写字楼销售市场由于受到经济增速放缓及住宅地产调整波及，销售类型写字楼量价齐跌。全年成交仅150亿元，不及2013年成交额的一半；另外一方面，写字楼租赁市场由于下半年经济企稳加之需求趋稳，租赁类型写字楼租金重新进入上升通道。
从市场供需来看，2014年写字楼市场新增供应达172万平方米，较2013年增加21.1%。市场需求方面，市场整体吸纳量为103万平方米，较2013年减少22.0%。其中以金融保险、互联网、文化传媒和专业服务企业的需求较为强劲，合计占据总成交量的60%，
从产品结构和分布来看，核心区高品质写字楼产品租赁旺盛。同时，由于核心区项目可租赁面积有限成本高企，投资租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势得以延续，一些知名跨国公司和国内企业向非核心区域的搬迁或扩张，带动企业独栋、总部基地以及产业园区的独栋产品持续活跃。
从商圈分布来看，除CBD、金融街、中关村三大商圈继续保持传统优势外，望京、石景山、总部基地均有不俗表现，同时新兴商圈也迎来写字楼投资建设热潮，亦庄、通州都在积极拓展新的市场。
根据中国写字楼研究中心（CORC）的最新统计数据，截止2014年12月，北京写字楼市场平均售价34550元/平方米（建筑面积报价），与2013年同比下降9.2%；平均租金311元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2013年同比上升2.0%；平均空置率12.2%，与2013年同比上升5.1%。
市场供应
市场供应大幅增加 新兴商圈一马当先
根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布前十一月北京消费、投资等经济数据。前十一月，房地产开发投资达3478.9亿元，同比增长9.9%。其中，住宅投资完成1755.4亿元，同比增长12.9%；同期写字楼投资完成686.2亿元，同比增长25.2%；而商业、非公益用房及其他投资完成1037.4亿元，同比下降2.3%。CORC统计前11个月，北京商服用地累计成交43宗，在全部土地成交中占比达31%，该比例在去年为24%，在2012年仅为18%。
中国写字楼研究中心（CORC）调查显示，2014年写字楼市场新增供应达172万平方米，较2013年增加21.1%。从供应结构上看，主要集中于新兴商圈，如丰台、大兴、石景山、朝阳等，土地供应的外围化也为写字楼外围化发展奠定了基础。
2014年北京写字楼市场新增供应套数超过5000套，新增供应面积172万平方米，成交3500套，成交面积为103万平方米。同比2013年，新增供应套数与面积、成交套数与面积、成交价格均不同程度回落。
东部地区
作为本地三个核心区域之一，CBD继续受到众多内外资企业的青睐。
租务市场供应包括朝阳区财富金融中心、浦项中心、世通国际大厦、远洋国际中心二期、锦什坊街35号大厦和亮马河外交办公大楼等甲级写字楼入市。
销售市场新增供应包括朝阳区骏豪·中央公园广场、光华路SOHO2号、保利国际广场、北京绿地中心、达美中心广场、冠捷大厦、高和蓝峰大厦、世通国际大厦、望京绿地中心、电子城IT产业园等，通州区万达广场、经略天则总部基地、华远好天地、北京民企总部基地。东城区利生大厦、信德京汇中心等。
西部地区
金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构，目前金融街甲级写字楼基本满租，租金水平也一直居于京城首位。年内新增供应包括金融街月坛中心、首建金融中心、合生财富广场等进入销售市场。中关村区域年内新增供应中航广场、致真大厦、互联网金融中心和融科资讯中心B座。
石景山区域新增供应包括中国铁建·耀中心、点石商务公园等项目在售，昌平区区域新增供应包括云谷园、万德智汇中心。
南部地区
南部地区主要以销售类型项目为主，包括丰台区、大兴区，丰台区新增供应包括诺德中心、金丰能源中心、科技园三期，大兴区新增供应包括国际企业大道Ⅲ、天骥智谷、鸿坤金融谷、联东U谷、凯迪广场、中建港湾中心、星光视界中心。随着轨道交通的发展和核心区外溢效应，郊区化办公呈现了快速发展趋势。在政策支持下的产业转型和升级中，以天骥智谷、鸿坤金融谷为代表的一批企业独栋、总部基地以及产业园区的写字楼均取得了不俗的销售业绩。
值得注意的是，根据北京市土地整理储备中心网站公告，金融街控股、万达、住总、中海、远洋地产等知名开发商陆续进入，围绕西长安街拿地造楼。根据统计，这些房企在京西片区的总投资额超过1000亿元。
市场需求
租赁市场需求活跃 销售市场成交低迷
中国写字楼研究中心（CORC）调查显示，2014年写字楼市场新增供应达172万平方米，较2013年增加21.1%。市场需求方面，市场整体吸纳量为103万平方米，较2013年减少22.0%。新增供应套数超过5000套，成交3500套，同比2013年新增供应套数与面积、成交套数与面积、成交价格均不同程度回落。
租赁市场
2014年，由于经济增长放缓，而写字楼新增供应持续增加，迫使业主选择牺牲现有租金水平以提升出租率。部分企业租户对扩大办公面积愈加谨慎，尽管租赁需求未出现大幅下滑。
受房地产市场大势影响， 2014年北京写字楼市场出现走弱迹象，持续增加的供应量使得整体空置率小幅上涨。下半年，经济企稳加之需求趋稳，也使得租赁市场吸纳量快速恢复。
2014年一季度，北京写字楼市场主要租赁成交主要集中在CBD及二、三环线区域，金融类企业选址需求活跃。其中，三星在北京财富金融中心承租了1.8万平米，建设投资银行在民生金融中心 承租了20,000平方米，高通在环球贸易中承租了18,000平方米，新华网在中海地产广场承租了16,000。
二季度，写字楼的承租需求出现了明显的外延，除CBD、东二环、亮马桥等传统核心区外，丰台总部基地、望京、亦庄等新兴区域也录得了数笔大面积租赁成交。其中，亚马逊租赁丰台总部基地，京东商城除在亦庄自建物业外，还承租了同样位于亦庄的朝林广场2万平米办公面积，宜信租赁复星国际中心8,600平方米。特斯拉进驻恒通商务园租赁面积达2,100平方米。
第三季度，北京市写字楼租赁市场迎来了中关村商圈的互联网金融中心和东二环商圈的朝阳广场PICC人寿保险大厦两个项目入市，为北京甲级写字楼市场带来9万平方米的新增供应，得益于需求增长，北京市甲级写字楼整体空置率仍保持低位，金融、IT及高科技、专业服务企业为本季度需求的主导力量，内资企业特别是私有企业，继续主导市场，其需求占成交总量的70%，而外资企业租赁需求较疲软。内资高科技公司成为本季度需求主力，除公司业务快速扩张产生的需求外，办公用房升级也成为该类公司需求。例如触控科技在新落成的望京SOHO租赁了24,000平方米面积，锤子科技在同一项目租赁了8,000平方米，人人有信则租赁了凤凰置地广场5,700 平方米。
第四季度，内资企业在北京写字楼租赁市场中的成交占比仍呈上升态势。CBD、中关村和望京的四个项目--光华路SOHO二号、中关村互联网金融中心、融科资讯中心B座和浦项中心入市，为北京甲级写字楼市场带来27.2万平方米可租赁面积。金融、IT及高科技以及专业服务企业为本季度需求的主导力量，其需求占据总成交量的72%，制造业需求继续呈现萎缩态势。本季度外资企业需求回升，占据总成交量的43%。例如毕马威华振会计师事务所租赁盈科中心26,000平方米，现代汽车金融租赁保利国际广场14,000平方米，一汽丰田租赁环球金融中心9,000平方米。
销售市场
2014年房地产市场进入调整期，写字楼市场同样受到波及，但这也是投资需求入市的窗口期，降息等利好带动了部分有投资需求人群在总价较低，租金回报率稳定的时候出手投资性物业。
写字楼是纯投资型市场，其市场走势与宏观环境和实体经济的发展高度相关，今年经济增速放缓影响了个人和机构投资者购置商业地产的积极性。
据北京房产交易管理网统计数据显示，2014年年内，北京写字楼销售金额前十项目，共计成交197亿元。其中，金融街月坛中心年度成交89.53亿元，位居北京写字楼销售金额排名榜首。绿地中心及电子城IT产业园分别以21.3亿元及21.11亿元位居第二、第三。
值得关注的是，金融街月坛中心为前十排名的总金额贡献了将近半数销售金额。其他项目的销售金额，相较去年同排名项目，均有不同程度的下滑。
受惠金融街西扩的利好规划，金融街月坛南街4号项目，在2013年就与招商银行签订了39亿元的订购协议，但直至2014年12月才获批入市。除招行外，中国银行也整购了其中两栋物业，金融街月坛中心共计完成2号、4号、5号三栋楼的网签，推升年末成交走高。
新兴商务区望京、通州、丰台相对集中，其中望京市场需求强劲，年度成交占比总成交的30%。通州区域，年内成交主要集中在通州万达广场、联东U谷两个项目，占比总成交金额的20%。丰台区域，年内成交金额随着科技园三期新增项目推盘量增加，较去年成交有明显增加，占比年内总成交的20%。
除联东U谷及电子城IT产业园两个产业园项目，年度成交前十项目均价为44055元/平米。其中，骏豪中央公园广场销售均价突破10万元/平米，为年度成交均价最高的写字楼项目。
相比2013年，写字楼需求由核心区向城郊区域外溢的趋势更加明显，受此利好，产业园内的写字楼项目迎来市场机遇，联东U谷及电子城IT产业园，在年内市场表现显着，成为首次进入年度成交榜单的产业园项目。其中，电子城IT产业园以27.2万平米，成为2014年成交面积最大的办公项目。
从2001年开始国有企业一直都是国内写字楼市场的需求主力，许多国企购买整栋写字楼，既用于自身办公也兼做投资出租。但是从2013年7月以来随着中央下发规定，对国企购买写字楼进行限制，由此导致写字楼开发商和整个市场受到重挫，并且引发连锁反应。
值得注意的是销售市场望京商务区年内最为抢眼。据不完全统计，望京CBD进驻世界500强总部已达16家，现已形成电子信息、互联网应用、生物技术、新能源开发为主的产业链，辐射和带动相关企业达上万家，大大拉动区域内写字楼自用市场。年内重要整售交易包括：望京绿地中心除T3已被阿里巴巴整栋购买外，T2目前已基本售罄，T1被某金融企业整栋购买，用作企业总部。
此外，望京核心区的保利国际广场T3写字楼24000平方米整售广电总局，成交金额16亿元；并与某知名卫视达成协议，整售该项目最后一栋写字楼，交易额超过5个亿。
市场综述
白银时代多元分化 产品类型回归标准
2014年,中国房地产行业在调整期进行着新一轮变革，随着房地产行业的多元与分化，房地产市场在互联网的冲击下也出现许多新变化，可以说，房地产从来没有一年像今年这样，如此躁动如此多变。
首先，多元。房地产市场市场进入深度调整期，成交疲软，资金偏紧，回款困难，开发商纷纷拓展多元化产品线以分散楼市下行带来的风险。
其次，分化。我们认为中国房地产行业，波动、分化、创新将是"新常态"。在未来的房地产市场发展中，必然会出现三个层面的分化，一是在城市之间的分化加剧，二是在企业层面的分化加剧，三是在产品层面的分化加剧。
第三，跨界。2014年被称为房地产业的互联网元年，众多一线开发商开始尝试将互联网思维融进房地产行业。目前,互联网与房地产结合已不在是趋势而是事实。
总之，房地产市场黄金时代已经过去，跨界、多元与分化这三大因素正推动房地产行业进入白银时代。
中国经济正在进入经济增速放缓进入新常态，而写字楼是纯投资型市场，其市场走势与宏观环境和实体经济的发展高度相关，2014年经济增速放缓影响了个人和机构投资者购置商业地产的积极性。
中国写字楼研究中心（CORC）统计显示，2014年北京写字楼市场总体稳定冷热不均，一方面写字楼销售市场由于受到经济增速放缓及住宅地产调整波及，销售类型写字楼量价齐跌。全年成交仅150亿元，不及2013年成交额的一半；另外一方面，写字楼租赁市场由于下半年经济企稳加之需求趋稳，租赁类型写字楼租金重新进入上升通道。
另一方面，2014年北京写字楼市场的"多中心"格局形成。随着北京郊区化的发展和对周边经济辐射能力的增强以及现代服务业日益细致的分工，写字楼的"多中心"格局得到进一步发展。在这一过程中，三大核心区域的客户将会发生选择性地外迁，产生更富有层次性的写字楼区域集群。同时，北京市郊区的基础设施建设正在逐步改善，促进望京、亦庄、丰台、通州等地区来承接大量的写字楼市场需求，从而催生郊区"园区办公"的热度有增无减。
区域市场方面，除三大核心区域之外，望京商务区、石景山商务区、通州商务区、亦庄开发区等在2014年均有不俗表现。其中，望京商务区进驻世界500强总部已达16家，现已形成电子信息、互联网应用、生物技术、新能源开发为主的产业链，辐射和带动相关企业达上万家，大大拉动区域内写字楼自用市场。
产品类型方面，2014年写字楼成交排名前10的项目中以标准写字楼为绝对主导，商住、产业园需求相对较少，平均成交户型以100、200平米居多，占比40%。此外，整层、整售为主的大面积需求增多。
中国写字楼研究中心（CORC）调查显示，2015年北京将有二十个甲级写字楼项目入市，总建筑面积超过150万平方米，基本与2014年持平。
展望
综上所述，市场供应量的增加、租户的结构变化以及经济新常态的来临，将使2015年北京甲级写字楼整体售价与租金水平出现小幅下滑。
2015年北京写字楼市场预测：第一，2015年北京甲级写字楼售价与租金水平出现小幅下滑。第二，由于市场供应量的增加、租户的结构变化以及经济增速的放缓，预计全年写字楼空置率处于上升周期；第三，互联网的飞速发展和壮大将给写字楼市场带来巨大冲击，大量写字楼创新产品或将出现。
关于全联房地产商会写字楼分会
全联房地产商会写字楼分会是隶属于全国工商联房地产商会的专业二级机构，在全国工商联房地产商会指导下开展工作。面向中国写字楼物业开发企业、资产管理公司、物业管理公司、规划设计公司，针对开发、运营、管理等问题，依托发起单位和成员单位强大的资源优势，建立行业组织，加强对我国写字楼开发建设的引导，规范写字楼的经营管理，提高写字楼的服务质量，实现开发运营经验和资源共享，并通过会员持续合作，促进行业信誉体系和开发运营标准体系建立，进而加强行业联合，提升会员单位开发运营效率，降低开发运营成本，促进我国写字楼行业的健康、可持续发展。
关于中国写字楼研究中心（CORC）
中国写字楼研究中心（CORC）是专注于商务地产各产业链条发展的学术研究机构，成立于2009年，全国工商联房地产商会、中国写字楼行业协会提供行业指导。囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国商务地产行业发展的智库平台。
定义
供应量
指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。
空置率
指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
吸纳量
指报告期内销售和出租房屋的数量之和。
报告首席顾问：
刘 凯 全国工商联房地产商会写字楼分会 秘书长
中国写字楼研究中心（CORC）主任
来源：房讯网