房讯网讯 全联房地产商会写字楼分会联合中国写字楼研究中心（CORC），近日发布《2014年天津甲级写字楼市场年度报告》。全联房地产商会写字楼分会秘书长兼中国写字楼研究中心（CORC）主任刘凯表示：“截止2014年12月，天津写字楼市场平均售价16900元/平方米（建筑面积报价），与2013年相比下跌14.2%；平均租金119元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2013年相比上升5.3%；平均空置率23.1%，与2013年相比上升7.9%。”

　　概览

　　宏观经济

　　天津市统计局发布2014年天津市经济运行情况显示，2014年全市生产总值15722.47亿元，按可比价格计算，同比增长10.0%。分三次产业看，第一产业增加值201.53亿元，增长2.8%；第二产业增加值7765.91亿元，增长9.9%，其中工业增加值7083.39亿元，增长10.0%；第三产业增加值7755.03亿元，增长10.2%，占全市生产总值的比重达到49.3%，比上年提高1.2个百分点。

　　创新引领转型发展。加快培育科技型企业，形成一批领军企业和"杀手锏"产品。全年新增科技型中小企业1.48万家，累计达到6.10万家；其中，新增"小巨人"企业630家，累计达到3003家。大力实施万企转型升级，推动5841家企业完成6902个转型升级项目。高新技术产业产值8503.36亿元，占规模以上工业的比重为30.3%。天津国家自主创新示范区获批建设。

　　民营经济成为亮点。全年民营工业总产值10845.75亿元，增长21.7%，快于规模以上工业14.4个百分点。民间投资6743.68亿元，增长32.1%，快于全社会投资17个百分点，比重达到57.9%。民营企业出口114.69亿美元，增长22.9%，快于全市出口15.6个百分点。民营经济税收1202.92亿元，增长15.9%，快于全市税收增幅2.4个百分点。

　　改革红利持续释放。实施工商登记制度改革，全年新注册企业56945户，其中民营企业54580户，增长79.9%，占新注册企业的95.8%。财税金融改革不断深化，融资租赁机构达到267家，业务总量占全国的四分之一；扩大营改增试点范围，7.1万户企业减负面达到97%，落实小微企业减税政策，13万户企业受益。

　　对外开放水平提升。中国（天津）自由贸易试验区获批建设，为金融、贸易等领域制度创新和开发开放带来新的机遇。全年新批外商投资企业674家，合同外资额228.20亿美元，增长10.1%；实际直接利用外资188.67亿美元，增长12.1%。其中，制造业实际直接利用外资83.29亿美元，增长15.6%；服务业实际直接利用外资102.89亿美元，增长8.6%，占全市的54.5%。全市实际利用内资3600.32亿元，增长15.4%。

　　京津冀协同发展取得新进展。着力推进交通、生态环保、产业等重点领域率先突破，未来科技城、京津产业新城等12个承接平台加快建设。

　　写字楼市场

　　经过20多年的发展，天津写字楼市场已经形成了包括南京路-小白楼区域、友谊路区域和海河沿线区域的成熟商务区，以及以大型高端居住区为核心的三个新兴商务区：水上奥体区、河东区后广场和老城厢。

　　2014年天津写字楼处于平稳发展的阶段，市场需求较为活跃。部分项目受施工进度拖延及审批延时等因素影响纷纷推迟入市时间，在影响市场供给的同时也使得空置率保持在20%左右。

　　内资租户是天津写字楼租赁市场的主要推动力。在经过写字楼扎堆南京路的时代之后，伴随着多城市中心格局的形成，天津写字楼市场也呈现出了多核发展趋势。天津中心城区主要包括南京路-小白楼、友谊路和海河沿岸三大商务区，汇集了主要的写字楼项目和重要的国内外租户。

　　得益于其核心位置、成熟的商业商务氛围及便利的交通环境，南京路仍然是甲级写字楼最为集中的区域。小白楼是以乙级写字楼为主的传统分市场，主要租户以国内贸易、航运物流类的公司居多。

　　友谊路分市场聚集了天津主要的内资金融机构。

　　海河沿岸区域则倍受市场关注，津塔项目落成即得到市场追捧，并以天津第二高租金得到市场认可。未来该地区规划建设的写字楼建设总量在市区居首，可以预计，该区域发展潜力巨大。随着环球金融中心的入市，海河沿岸成为了一个新兴的写字楼分市场。

　　除CBD核心区外，老城厢区域、空港区域的写字楼市场也表现出了强劲的上升势头。保利金融街大都会、仁恒海河广场、富力城三期写字楼等将在老城厢区域形成新的高端商务区；空港区域由于其内部规划有制造业、研发和外包服务业、商务办公和会展商贸、大飞机、直升机制造等产业，对于办公场所的需求较大。

　　随着2014年12月12日，天津自贸区获国务院批准，无疑给沉寂已久的滨海楼市打了一剂强心针，预计区域内企业注册量的激增将刺激对写字楼的大量需求，尤其是对滨海新区写字楼的需求量将加大。因此，尽管未来滨海新区写字楼的供应量明显增加，但天津写字楼市场整体仍呈乐观发展态势。

　　根据中国写字楼研究中心（CORC）的最新统计数据，截止2014年12月，天津写字楼市场平均售价16900元/平方米（建筑面积报价），与2013年相比下跌14.2%；平均租金119元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2013年相比上升5.3%；平均空置率23.1%，与2013年相比上升7.9%。

　　市场供应

　　新增供应增加两成  滨海新区库存大增

　　中国写字楼研究中心（CORC）调查显示，2014年天津写字楼供应量达101万平方米，与2013年同比增加24.7%。

　　2014年企业和投资者的观望态度明显，对写字楼物业的开发日趋谨慎，天津写字楼市场总供应面积101万平方米，增加24.7%。其中天津中心城区甲级和乙级写字楼的新建供应量超过50万平方米，占全年供应面积一半以上。

　　中心城区新增供应项目包括：金谷大厦提供54,500平方米面积；大都会天汇广场提供61,762平方米面积；环球金融中心提供205,000平方米面积；南京路商圈的世纪都会商厦提供97,600平方米面积；金融街南开中心提供154,278 平方米面积；富力中提供心70,000平方米面积；河西区的富华梅江公馆和南开区的松江置地广场项目分别新增供应50908平方米和54273平方米。此外，还有万达中心、海河华鼎、梅江中心大厦、凯德国贸、宝利国际广场等。

　　滨海新区写字楼库存大量增加，响螺湾、于家堡、中新生态城区域写字楼项目主要以售为主，随着新区经济的飞速发展及商业氛围的日益形成，预计到2015年，响螺湾区域写字楼总供应量将达到216万平方米；于家堡金融区写字楼的供应体量也将达到180-240万平方米；除此之外，泰达MSD区域也将带来84万的写字楼供应。

　　滨海新区写字楼存量占全市比为46%，是天津写字楼的主要存量区域。但随着自贸园区的获批，滨海新区未来的写字楼市场有望迎来更好的发展机遇。

　　随着京津冀协同发展的推进，天津及滨海新区未来将承接北京外溢的人口，也是北京产业转移的首选之地。高素质人群的涌入与相关产业的进驻，将形成与之配套的产业区，而相对低廉的办公成本加之天然的地缘优势，将使滨海新区乃至天津的写字楼市场需求得到有效释放。

　　市场需求

　　内资企业主导市场  网络金融表现活跃

　　中国写字楼研究中心（CORC）调查显示，2014年天津写字楼供应量达101万平方米，与2013年同比增加24.7%。而市场整体吸纳量为77万平方米，较2013年上升5.5%。

　　租赁市场方面，内资企业是全年市场吸纳的主力，且仍集中在服务业，如金融行业和商业咨询行业。同时互联网企业开始出现办公环境改善升级的需求。与此同时，制造业及重工业等传统需求方受经济减速及经济转型的影响，其办公面积需求受到抑制。同时，京津冀一体化和天津自贸区的带动是推动写字楼需求上升的主要动力。

　　2014年租赁市场需求主要来自服务业，如金融行业和商业咨询行业。内资公司仍占主导，而外资企业过去几个季度需求不活跃。纵观全年，租赁需求主要来自于内资客户，且以投资、资产管理、保险、期货等传统金融客户为主力。

　　作为新兴需求来源，互联网金融公司在办公楼租赁市场上表现愈加活跃。该行业增长的租赁需求令地处不同区域的办公楼细分市场受益。一些公司将包括销售和管理等的具有前端办公室功能的部门租赁在位于市中心的甲级办公楼中，而将信息技术及其他后台服务职能的部门租赁在位于租金较低的非中央商务区或产业园区内。另外，许多新成立的互联网金融公司选择将信息技术的职能外包给第三方公司，仅需要在位于市中心的高品质办公楼内租赁其前端办公室。未来，随着互联网金融行业的进一步发展，该行业对办公楼租赁的需求将变得更加显着，业主们也必将对互联网金融行业的租户给予更多重视。

　　全年主要写字楼租赁交易包括：台湾土地银行租赁鑫银大厦1500平方米；恒达地产租赁金谷大厦2000平方米；瀚亚资本集团租赁天津环球金融中心3000平方米；泰康人寿租赁天津环球金融中心2000平方米；丰田通商租赁天津世纪都会商厦2,500平方米；富士施乐租赁天津世纪都会商厦550平方米；北京鲁商金源租赁天津环球金融中心500平方米；高翔公司租赁天津环球金融中心1000平方米，天河城购物中心租赁远洋大厦1100平方米；远东融资租赁租赁鑫银大厦600平方米；百世财务咨询租赁天津环球金融中心550平方米；锦荣创展租赁天津环球金融中心490平方米；上海隧道租赁城市大厦480平方米。

　　销售市场方面，整栋写字楼物业购买者主要以资金充足的内资私有企业，大型国企以及内资金融机构为主。从天津中心城区写字楼大宗成交数据来看，以银行为代表的自用型企业客户对价格的承受能力高于以保险、资产管理公司为代表的投资型企业客户。年内有多宗办公物业的整栋成交案例。其中天津白金湾项目35号楼由天津俊安煤焦化工有限公司整栋购得，该项目位于河北区海河东路，成交面积8,600平方米，成交总价为人民币1.73亿元，成交价格为人民币每平方米20,165元。招商钻石山写字楼项目由天津市政工程华北设计研究总院整栋购得，该项目位于南开区卫津南路奥体中心东门，成交面积20,350平方米，成交总价为人民币4.05亿元，

　　天津写字楼散售市场以市内六区为例，大部分写字楼成交集中于250平米以下，占比85%，大宗成交减少；预计2015年，市内六区写字楼供应有明显提升，市场压力增大。

　　市场综述

　　未来供应压力巨大  滨海新区谨慎乐观

　　随着天津现代高端服务业的不断发展，特别是在京津冀一体化加速发展和天津自贸区获批大背景下，市场对高品质写字楼项目的需求将有望继续保持强劲态势。

　　但是，未来三年天津写字楼市场将迎来大体量项目的集中入市，其中85%的项目位于综合体项目中，"综合体"将成为未来主流地产开发趋势，而综合体项目各业态间的协同作用优势也将有效促进天津甲级写字楼市场整体品质的提升。

　　从供需关系来看，2014年天津写字楼供应量达101万平方米，与2013年同比增加24.7%。而市场整体吸纳量为77万平方米，较2013年上升5.5%。

　　从租售价格来看，截止2014年12月，天津写字楼市场平均售价16900元/平方米（建筑面积报价），与2013年相比下跌14.2%；平均租金119元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2013年相比上升5.3%；平均空置率23.1%，与2013年相比上升7.9%。

　　从商圈分布来看，在经过写字楼扎堆南京路的时代之后，伴随着多城市中心格局的形成，天津写字楼市场也呈现出了多核发展趋势。天津中心城区主要包括三大商务区，分别是南京路-小白楼、友谊路和海河沿岸，汇集了主要的写字楼项目和重要的国内外租户。此外，在滨海新区，也逐渐形成了泰达MSD中心商务区、响螺湾商务区、于家堡金融服务区三大新商务核心区。这些新的商务区为写字楼多中心的发展格局奠定了坚实的基础，也是天津写字楼市场迈向成熟的标志。

　　2015年天津甲级写字楼市场将有超过100万平方米的优质项目竣工入市，令市场空置率上升。预计越来越多的自持型新项目将提升天津甲级写字楼的档次水平，这也为企业客户新增、扩租及搬迁等需求提供了更充分的选择空间。

　　展望

　　2015年，天津写字楼市场需求将保持稳定态势。今年预计将有20座写字楼入市，新增供应100万平方米，届时市场竞争将更加激烈。在京津冀一体化和天津自贸区宏观背景下，天津写字楼市场将迎来一个机遇与挑战并存的时期。

　　中国写字楼研究中心（CORC）2015年天津写字楼市场预测：第一，预计2015年天津市写字楼新增供应100万平方米，写字楼租金及空置率面调整临压力；第二，预计2015年天津市写字楼市场需求稳中有升，写字楼售价涨幅有望步入上升通道。

　　关于全联房地产商会写字楼分会

　　全联房地产商会写字楼分会是隶属于全国工商联房地产商会的专业二级机构，在全国工商联房地产商会指导下开展工作。面向中国写字楼物业开发企业、资产管理公司、物业管理公司、规划设计公司，针对开发、运营、管理等问题，依托发起单位和成员单位强大的资源优势，建立行业组织，加强对我国写字楼开发建设的引导，规范写字楼的经营管理，提高写字楼的服务质量，实现开发运营经验和资源共享，并通过会员持续合作，促进行业信誉体系和开发运营标准体系建立，进而加强行业联合，提升会员单位开发运营效率，降低开发运营成本，促进我国写字楼行业的健康、可持续发展。

　　关于中国写字楼研究中心（CORC）

　　中国写字楼研究中心（CORC）是专注于商务地产各产业链条发展的学术研究机构，成立于2009年，全国工商联房地产商会、中国写字楼行业协会提供行业指导。囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国商务地产行业发展的智库平台。

　　定义

　　供应量

　　指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。

　　空置率

　　指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　吸纳量

　　指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

　　报告首席顾问：

　　刘  凯  全国工商联房地产商会写字楼分会 秘书长

　　        中国写字楼研究中心（CORC）主任

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