房讯网讯 全联房地产商会写字楼分会联合中国写字楼研究中心（CORC），近日发布《2014年广州甲级写字楼市场年度报告》。全联房地产商会写字楼分会秘书长兼中国写字楼研究中心（CORC）主任刘凯表示：“截止2014年12月，广州写字楼市场平均售价33500元/平方米（建筑面积报价），与2013年同比上涨11.2%；平均租金134元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2013年同比上升6.3%；平均空置率21.5%，与2013年同比下降11.9%。”
概览
宏观经济
广州市统计局发布了《广州市2014年广州市经济运行情况分析》显示：2014年，广州市实现地区生产总值（GDP）16706.87亿元，比上年增长8.6%，增速高于全国（7.4%）和全省（7.8%），其中第一、二、三次产业分别完成增加值237.52亿元，5606.41亿元和10862.94亿元，分别增长1.8%、7.4%和9.4%，第三产业增加值突破万亿元，经济在新常态下平稳运行。从全年运行走势看，各季累计GDP增速逐季稳步提升，经济增长总体平稳，新常态下呈现新趋势、新动力、新特征，经济增长的质量、效益和水平不断提升。
产业结构更趋优化。三次产业结构为1.42︰33.56︰65.02，服务业比重同比提升0.4个百分点。服务业发展快于工业，全年服务业增加值增长9.4%，快于工业1.6个百分点，延续了自2007年以来服务业较快发展的态势。
产业动力加快转换。新兴产业发展步伐加快。2014年，现代服务业中的物流、金融增势较好，交通运输、仓储和邮政业，金融业增加值分别增长11.8%和10.0%，增速分别高于广州市GDP增速3.2个和1.4个百分点。先进制造业实现工业总产值10774.27亿元，增长8.9%；重大装备制造业实现工业总产值3798.86亿元，增长8.4%；增速分别高于广州市工业平均水平1.0个和0.5个百分点。电子商务发展快于传统百货业，限额以上网上商店零售额增长63.1%，增速高于百货店零售额（0.8%）62.3个百分点。
创新驱动力提升。2014年，广州市规模以上工业实现高新技术产品产值8001.36亿元，同比增长9.1%，增速比广州市规模以上工业总产值高1.2个百分点。广州市受理发明专利申请14589件，发明专利授权4590件，分别增长20.0%和13.2%。
金融新业态发展势头突显。创新金融平台，南沙新区金融改革创新政策获批，金融功能区新增一批金融机构，金融资产交易中心挂牌运营，碳排放权交易额占全国62%，广东塑料交易所年交易额超过4000亿元。全年新增上市企业5家。保费收入601.8亿元，增长26.7%。
市场活力进一步激发。2014年末实有内资企业43821户，同比增长8.2%，注册资本7008.43亿元，同比增长18.4%；实有私营企业36.48万户，同比增长23.2%，注册资本7641.71亿元，同比增长58.8%。全年新设立市场主体和新增注册资本分别增长29%和1.1倍。
写字楼市场
根据统计，截至2014年广州总部企业数量达到323家。发达的现代服务业、大规模贸易总量、国际枢纽型基础设施条件等为广州吸引落户提升了竞争力。因此，2014年的广州甲级写字楼无论销售还是租赁市场，均出现量价齐升的局面。其中，在销售市场的新增供应量上，黄埔区的甲级写字楼供应上涨最快；天河珠江新城则无论在销售市场的成交还是租赁市场的租金上，都堪称广州第一。
一方面，上半年国内经济进入新常态影响广州甲级写字楼租赁市场，令各企业业务扩张放缓甚至收缩，随着降低存款准备金率、降息等政策预示货币市场将更加宽松，市场环境亦开始明朗，下半年整体市场活跃度与上半年相比稳中有升。同时无论是从租赁面积还是成交量上看，国内企业仍然是租赁市场需求主要驱动力。
另一方面，2014年广州写字楼销售市场同样表现突出，受旺盛的投资需求和有限的可售项目和面积刺激，销售市场成交活跃，令广州写字楼售价持续上行。自用型需求和中高端投资需求，特别是大中型国内企业购置甲级写字楼自用，成为2014年的购买需求主力。
从供需关系来看，中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2014年广州全年新增供应125万平方米，与2013年同比增长21.4%，创下近四年来的新高。全年吸纳量为81万平方米，较2013年同比上升12.5%，同样创下近三年来的新高。
从租售价格来看，广州甲级写字楼租金微涨，而售价继续走高。 2014年上半年，写字楼租赁市场表现平淡，租金出现轻微下滑态势。进入下半年，随着租赁需求的逐步入市，写字楼市场渐趋活跃，全市平均租金较上半年所有回暖。中国写字楼研究中心（CORC）统计，2014年广州市甲级写字楼市场平均租金为134元/平方米/月，空置率同比下降11.9%至21.5%。同时受旺盛的投资需求和有限的可售项目和面积刺激，销售市场成交活跃，令广州写字楼售价保持上行趋势。
从商圈分布来看，目前广州写字楼存量较大的板块为珠江新城、越秀区、天河北、琶洲四大商务区高品质写字楼大量入市，使广州写字楼市场呈现多核心发展格局。
全联房地产商会写字楼分会秘书长兼中国写字楼研究中心（CORC）主任刘凯表示：“根据中国写字楼研究中心（CORC）的最新统计数据，截止2014年12月，广州写字楼市场平均售价33500元/平方米（建筑面积报价），与2013年同比上涨11.2%；平均租金134元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2013年同比上升6.3%；平均空置率21.5%，与2013年同比下降11.9%。”
市场供应
新增供应四年新高 未来五年持续集中
中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2014年广州全年新增供应125万平方米，与2013年同比增长21.4%，创下近四年来的新高。
广州甲级写字楼主要集中在天河北、珠江新城、越秀区、琶洲四大商圈，截止到2014年底，甲级写字楼市场总量达到660万平方米。
2014年，广州甲级写字楼市场共迎来约125万平方米的新增供应，主要来自于珠江新城、黄埔区和番禺区，其中江新城包括高德置地广场四期约8.5万平方米；雅居乐中心约8.8万平方米。
2014年全年广州甲级写字楼新入市项目包括天河区富力盈耀、高德置地广场四期、富力盈凯大厦、珠控国际中心、雅居乐中心、财富世纪广场、环球都会广场、珠江城大厦、保利克洛维等，海珠区富力天域中心等，黄埔区绿地中央广场、保利中誉广场等，以及萝岗万达广场等。
新兴商务区黄埔和番禺虽然供应和成交增大，但成交速度还有待提升。在全市成交的前五榜单中，榜首为富力盈耀，该写字楼整栋售出，网签套数达446套，网签面积达84523平方米。多个项目整层以上成交比例增多。除海珠富力天域中心外，其余前四位均位于天河区珠江新城。
根据不完全统计，从2015年到2019年五年内，广州预计平均每年将有约100万平方米的写字楼新增供应落成入市。其中2015年至2017年新增供应主要集中在珠江新城，包括越秀金融大厦、侨鑫国际大厦、环球都会广场等多个高质素项目将落成。而到2018年至2019年，随着珠江新城商务区开发进入尾声，其东部延伸区广州国际金融城及南部琶洲区域将逐步进入新项目完工期，届时新增项目将主要集中在此。
市场需求
内资企业主导市场 销售市场持续畅旺
中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2014年广州全年新增供应125万平方米，与2013年同比增长21.4%；全年吸纳量为81万平方米，较2013年同比上升12.5%，创下近三年来的新高。
租赁市场方面，2014年国内金融和保险行业是广州甲级写字楼租赁需求的主要来源，包括招商信诺人寿、中宏人寿保险及中意人寿等保险公司在本地的扩张需求明显。2014年广州甲级写字楼租赁市场需求最为活跃的行业来自信息科技及专业服务类。在区域选择上，珠江新城和天河北商务区是金融、贸易、信息科技、专业服务等行业企业首次进驻广州或置换搬迁的首选。其中，珠江新城越秀金融中心(西塔)就被中国电信租赁了12000平方米面积，而刚刚封顶的周大福中心(东塔)也被某数码科技有限公司预租了10552平方米面积。金融行业和零售贸易行业历来是广州写字楼需求的主力，国内金融、制造、专业服务和贸易等企业仍是广州甲级写字楼的主要租户来源。
2014年主要的租赁成交包括中国人寿保险租赁保利V座5,500平方米；学而思教育租赁建滔广场4,600平方米；麦当劳租赁和业广场3,400平方米；Paypal 租赁高德置地广场四期2,000平方米；恒生银行广州分行租赁建滔广场2,000平方米；花旗银行租赁建滔广场2,300平方米；广州京冠贸易租赁富力盈通大厦1400平方米；耐克租赁雅居乐中心6,000平方米；广信君达律师事务所租赁广州周大福金融中心3,600平方米；DHL租赁雅居乐中心2,300平方米；中美大都会人寿租赁广东电子大厦2,000平方米；浪潮集团租赁广电平云大厦1,600平方米；中意人寿保险租赁广东电子大厦1,100平方米；华泰财险租赁中泰国际广场1,000平方米；南国德赛律师所租赁中信广场1,000平方米；UC浏览器租赁广电平云大厦3,500平方米；黄金铺租赁高德置地四期2,000平方米；紫金财产保险租赁保利中盈大厦1,200平方米等。
销售市场方面，2014年广州市甲级写字楼销售市场表现同样强劲。整栋写字楼物业购买者主要以资金充足的内资私有企业，大型国企以及内资金融机构为主。从大宗成交数据来看，以银行为代表的自用型企业客户对价格的承受能力高于以保险、资产管理公司为代表的投资型企业客户。自用型需求和中高端投资需求，特别是大中型国内企业购置甲级写字楼自用，成为2014年的购买需求主力。
整体上看，今年1- 11月广州一手可售甲级写字楼网签面积31 .3万平方米，同比上涨28.1%。其中，天河区网签面积占全市66%，成为全市写字楼成交主力。在全市成交的前五榜单中，榜首为富力盈耀，该写字楼整栋售出，网签套数达446套，网签面积达84523平方米。多个项目整层以上成交比例增多。
市场综述
销售租赁量价齐升 四大商圈格局形成
纵观2014年全年，广州市甲级写字楼租赁市场和销售市场呈现出量价齐升的局面。上半年国内经济进入新常态影响广州甲级写字楼租赁市场，令各企业业务扩张放缓甚至收缩，随着降低存款准备金率、降息等政策预示货币市场将更加宽松，市场环境亦开始明朗，下半年整体市场活跃度与上半年相比稳中有升。同时无论是从租赁面积还是成交量上看，国内企业仍然是租赁市场需求主要驱动力。
广州写字楼销售市场同样表现突出，受旺盛的投资需求和有限的可售项目和面积刺激，销售市场下半年成交活跃，令广州写字楼售价持续上行。自用型需求和中高端投资需求，特别是大中型国内企业购置甲级写字楼自用，成为2014年的购买需求主力。
从供需关系来看，中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2014年广州全年新增供应125万平方米，与2013年同比增长21.4%，创下近四年来的新高。全年吸纳量为81万平方米，较2013年同比上升12.5%，同样创下近三年来的新高。
从租售价格来看，广州写字楼租金微涨，而售价继续走高。
从商圈分布来看，目前广州写字楼存量较大的板块为珠江新城、越秀区、天河北、琶洲四大商务区高品质写字楼大量入市，使广州写字楼市场呈现多核心发展格局。
最后，随着2014年12月12日，广东自贸区获国务院批准，以制度创新为核心，以深化粤港澳合作为重点，对接港澳服务业，因此规则一体化的推进更加期待。同时，前海已经进行了一段时间的金融试点，因此自贸区在建设上更有优势。预计区域内企业注册量的激增将刺激对写字楼的大量需求，尤其是对广州写字楼的需求量将是极大利好。
展望
从2015年到2019年五年内，广州预计平均每年将有约100万平方米的写字楼新增供应落成入市。其中2015年至2017年新增供应主要集中在珠江新城，包括越秀金融大厦、侨鑫国际大厦、环球都会广场等多个高质素项目将落成。而到2018年至2019年，随着珠江新城商务区开发进入尾声，其东部延伸区广州国际金融城及南部琶洲区域将逐步进入新项目完工期，成为新增项目的聚集地。
中国写字楼研究中心（CORC）预测，在国内经济进入新常态的背景下，外资企业和中小型内资公司的写字楼市场需求将有所分化，创业公司对写字楼租金性价比将愈加敏感或转向新兴商圈；大型民营企业或将成为未来四大商圈甲级写字楼的主要需求来源。
2015年广州写字楼市场预测：第一，预计2015年广州写字楼市场将维持大规模的供应的态势，空置率会受到供给压力上升；第二，预计2015年广州写字楼市场租金或受大规模的供应压力小幅下调，而售价水平在高品质写字楼入市的影响下则有望进一步上涨。
关于全联房地产商会写字楼分会
全联房地产商会写字楼分会是隶属于全国工商联房地产商会的专业二级机构，在全国工商联房地产商会指导下开展工作。面向中国写字楼物业开发企业、资产管理公司、物业管理公司、规划设计公司，针对开发、运营、管理等问题，依托发起单位和成员单位强大的资源优势，建立行业组织，加强对我国写字楼开发建设的引导，规范写字楼的经营管理，提高写字楼的服务质量，实现开发运营经验和资源共享，并通过会员持续合作，促进行业信誉体系和开发运营标准体系建立，进而加强行业联合，提升会员单位开发运营效率，降低开发运营成本，促进我国写字楼行业的健康、可持续发展。
关于中国写字楼研究中心（CORC）
中国写字楼研究中心（CORC）是专注于商务地产各产业链条发展的学术研究机构，成立于2009年，全国工商联房地产商会、中国写字楼行业协会提供行业指导。囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国商务地产行业发展的智库平台。
定义
供应量
指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。
空置率
指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
吸纳量
指报告期内销售和出租房屋的数量之和。
报告首席顾问：
刘 凯 全国工商联房地产商会写字楼分会 秘书长
中国写字楼研究中心（CORC）主任
来源：房讯网