本报记者 夏晨翔 北京报道

　　“产业地产的开发模式将从卖房卖地转向持有运营。”谈及产业地产未来发展趋势，全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯如是表示。

　　6月26日，第十一届中国产业园商务区发展论坛暨第十五届中国商业地产投资专业博览会在京举行，刘凯在演讲中作出以上表述。

　　刘凯指出，目前我国经济进入新的发展阶段，对产业地产如何在产品模式等方面突破创新，实现产业地产的转型升级，是行业面临的核心问题。站在今天的角度看未来比较长一段时间，产业地产未来的发展将面临四大趋势：即开发模式从卖房卖地转向持有运营、园区经济转向城市经济、营利模式从客户思维转向伙伴思维，以及运营模式从管理园区转向服务园区。

　　“从1978年到2019年，已经发展40年的产业地产经历了从高速膨胀到现在的转型升级，终究要回到产业的本身，也终究要回到服务的本身。”刘凯认为。

　　事实上，随着中国产业结构调整优化和企业转型升级，产业地产作为产业发展的载体和空间，在产业孵化、产业聚集、产业服务以及产业生态构建等方面起着越来越重要的作用，品牌房企、产业运营商、制造业巨头以及投资公司等纷纷入局产业地产。

　　而梳理产业地产的发展历程不难发现，从粗放式的产业地产开发阶段，到开始关注区域的规划和产业环境，再到围绕核心产业构建产业集群、带动区域发展，产业地产正在成为构建新型城镇化的新路径，为企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展起到越来越大的推动力。

　　今年5月23日，北京市住建委先后发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》（京建发【2019】216号）、《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》（京建发【2019】217号）两份文件，完善了已建成研发、工业项目的转让管理，并进一步明确了研发、工业等产业项目的审核部门、审核标准和审核时限。

　　对此，北京市住建委指出，两份文件系为落实“放管服”和优化营商环境改革要求，在进一步改善北京营商环境的基础上，也将有利于促进各区因地制宜地加快产业项目的升级开发。有分析进一步指出，上述两份文件，或将加速推动北京产业地产进入“持有时代”。

　　但是，与此同时，处于存量时代的产业地产市场也急需破局之道。

　　相关数据显示，2018年，商业地产大宗投资金额超过2600亿元，全国开发商旗下商业库存达到2.5亿平方米，为历史最高。单从北京来讲，目前存在2000万平方米的库存。商办限购以来21个月，网签6002套，环比骤降94%。

　　刘凯指出，目前商业地产市场存在产品同质、客群单一、库存高企、估值重挫等问题，土地拍卖市场也出现了流拍的现象。

　　细分之下，主要体现在，客户面临着信息不对称、房源混乱、报价不准等行业痛点，渠道方有客户没房源、有房源没有客户的问题也较普遍，面对开发商或者客户是弱势群体，需要信任和尊重。而开发商亦存在库存高企、客群单一、渠道不畅等难题。

　　“针对行业痛点，这就需要通过专业的品牌打造和管理输出，搭建平台，以高效的资源配置手段和园区布局，深度挖掘产业的内在价值，以打造推动园区经济发展的新模式。”刘凯表示。

    来源：中国经营报