房地产行业增量天花板来临之际，不少房企曾试图布局产业地产，以期获得新的利润增长点。但产业地产和地产的运营逻辑却完全不同，甚至可以说是两个不同的物种。传统房地产进入发展瓶颈后，在城市运营、新城新区和存量园区等领域，产业地产运营商却迎来了发展新机遇。

　　今年5月23日，北京市住建委连发216号、217号两份文件，完善了已建成研发、工业项目的转让管理，并进一步明确了研发、工业等产业项目的审核部门、审核标准和审核时限。

　　有业内人士普遍认为，两份文件带来的变化将深刻影响北京产业地产的未来发展，北京产业地产或迎来"持有时代"。

　　事实上，纵观产业地产的发展历程，从粗放式的产业地产开发阶段，到开始关注区域的规划和产业环境，再到围绕核心产业构建产业集群、带动区域发展，产业地产正在成为构建新型城镇化的新路径，为企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展起到越来越大的推动力。

　　近日，全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯在第十一届中国产业园商务区发展论坛上表示，中国产业地产未来发展将面临四大趋势：开发模式将从“卖房卖地”转向“持有运营”，产品模式将从“园区经济”转向“城市经济”，盈利模式将从“客户思维”转向“伙伴思维”，运营模式将从“管理园区”转向“服务园区”。

　　刘凯认为，产业地产终究要回归到产业本身，回归到服务本身，通过专业的品牌打造和管理输出搭建平台，以高效的资源配置手段和系统化的园区布局，深度挖掘产业的内在价值，打造推动区域经济发展的新增长极。

　　对于行业未来的发展走势，北科建集团原董事长郭莹辉则表示，政策的收放决定行业走势，产业地产在当前政策下在各个城市有不同的生存空间；产业地产不再单纯是产业园区的概念，还承载了一个城市多个领域的指标产；由重资产到轻资产，或者轻重结合是产业地产未来的选项。

　　郭莹辉进一步称，地产和产业地产看着像，其实是完全不一样的两个物种，但却是很好的合作伙伴。鉴于周期长和沉淀资金高，产业地产商其实可以找到两大最重要的合作伙伴来解决自身发展难题。一是传统开发商，比如小股操盘、招商运营等合作模式；二是地方政府，比如通过招商引资盘活土地资源。抓住这两大合作伙伴，就会解决资金和土地两个最为重要的运营要素。

　　值得关注的是，不管是由重资产到轻资产，还是轻重结合式运营，未来都将在产业升级的背景下去谋篇布局，那么哪些领域才是未来产业地产投资的新方向？

　　嘉丰达董事长汪浩认为，城市更新是当下投资的重要机会，城市更新的核心是产业的升级与迭代，产业更新导入最具活力的新人群促进居住、办公、商业空间的更新，大城市传统的大拆大建路径也不再适用，精细化对存量空间的有机更新成为主流；产业地产面临产业回归，未来将不再是地产行业，长期投资持有，通过做服务、做运营，才能取得长期稳定的回报。

    来源：证券日报