经30年的建设开发，浦东新区已由当初农田村舍，发展成为高楼林立、宜居宜业宜游的现代化新城，浦东商业地产市场实现蓬勃发展。未来，随着中央政府正在研究制定的《关于支持浦东新区高水平改革开放、打造社会主义现代化建设引领区的意见》出台，浦东新区将持续深化改革，建设国际一流的营商环境、自贸区新片区和科创中心，浦东商业地产市场也将迎来新的发展机遇。

　　蓬勃发展的浦东甲级写字楼市场

　　浦东写字楼市场蓬勃发展至今，已有20余年的历史，从1998年小陆家嘴的第一栋甲级写字楼拔地而起，到2020年全浦东有接近450万平方米的甲级写字楼存量，占到全上海甲级写字楼存量的34%。其中，陆家嘴发展成为中国最具影响力的金融中心之一，小陆家嘴的甲级写字楼密度更是高达每平方公里4-5栋甲级写字楼，并为上海天际线添加了如“上海中心”、“环球金融中心”、“金茂大厦”等地标建筑。

　　过去十年浦东的甲级写字楼租金一度达到11.4元/平方米/天，成为上海最“贵”的区域，是国内外知名企业争相进入的区域。随着近年来大量高品质写字楼的完工入市，租金水平进入平缓整合期，预计在不久的未来还会迎来下一轮租金增长。

浦东/浦西甲级写字楼十年租金走势（2010年——2020年三季度）

▲资料来源：戴德梁行研究部

　　随着2010年世博会的举办，浦东进一步向全世界展现了它的魅力，随后世博片区和前滩后滩片区都迎来国内外投资者和开发商的青睐，逐步形成了新兴商务区，吸引了大批国内外知名企业落户，未来五年，浦东将有超过100万平方米的甲级写字楼完工入市，其中73%都将集中在世博以及前后滩片区。

　　瑞明大厦是陆家嘴滨江金融城写字楼项目，疫情期间，戴德梁行企业服务部及写字楼部成功促成全球最大的保险集团——安盛保险入驻瑞明大厦，无疑是在中国市场尤其是陆家嘴区域的强劲表现。

　　茁壮成长的浦东优质商务园区市场

　　在浦东新区，除了甲级写字楼之外，多个商务园区板块已经茁壮成长为令人瞩目的产城高地，众多行业巨头、企业总部等云集于此。截止2020年三季度，浦东优质商务园区总体量达到541万平方米。未来的三年内将陆续有20万平方米的新增供应入市，进一步提升园区能级和园区竞争力。

上海优质商务园区供应量（2011年——2023年）

▲资料来源：戴德梁行研究部

　　今年前三季度，尽管受到年初新冠肺炎疫情的影响，浦东优质商务园区的租赁活动仍然活跃，租赁需求主要来源于科技、医疗等行业巨头。浦东前三季度的累计净吸纳量接近8万平方米，表现亮眼。

上海优质商务园区各商圈净吸纳量(2020年前三季度)

▲资料来源：戴德梁行研究部

　　在浦东商务园区高速发展的背后，是一个个积极开拓城市发展的浦东规划。浦东新区已将“金色中环发展带”列为“十四五”期间发展的重点，聚焦“3+5”重点地区，并将按照高水平规划、高品质建设、高效率运营的发展要求，分阶段开发建设。

　　“金色中环发展带”包含了张江板块和金桥板块的商务园区。其中，张江商务园区正在加速建设世界一流的科学城而备受瞩目。基于其全球影响力科创中心和国家科学中心的定位，并且拥有川杨河两岸滨水的环境，张江板块将全力打造成代表上海“卓越全球城市”水准、富有科创和生态特色的城市副中心。

　　而金桥板块则乘着5G“新基建”的春风，成为全球5G核心技术策源地、高端产业集聚区，聚集了华为、中国移动等100多家大型企业。随着上海26个特色产业园之一的“金桥5G产业生态园”正式开园，未来，金桥板块将进一步发挥产业集聚优势和先发优势，建设成为国际一流的商务园区。

　　戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英表示，作为全球化的地产服务商，戴德梁行拥有国际视野和全球资源，同时兼具深耕本土市场的优势，深入浦东发展数年来，见证了浦东自改革开放以来的蓬勃发展，也推动了浦东总部企业、跨国企业在浦东新区的发展。

　　从最先的集成电路、汽车电子等技术密集型产业，逐步顺应时代的引领，坚持制度创新、先试先行，如今，浦东新区正聚焦“中国芯”“蓝天梦”“创新药”“未来车”“智能造”“数据港”六大硬核产业。在可以预计的未来，浦东仍是上海发展的重点区域。生物制药、研发中心、科创产业、人工智能、智能制造等越来越多的产业将在这里蓬勃发展。

　　戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，上海将成为国内大循环的中心节点和国内国际双循环的战略链接，在长三角一体化发展中更好发挥龙头辐射作用。同时，随着金融的开放提速，中国签署RCEP加快实施自由贸易区战略，以及科技赋能下的产业升级，上海浦东将迎来新的发展机遇。戴德梁行将继续深耕本土市场，凭借对上海浦东市场的深刻认识、丰富专业的服务经验与行业前瞻性的视野，为客户抓住浦东“引领区”发展新机遇，提供一站式的解决方案。

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc