据58同城、安居客近日发布的《写字楼调研报告显示，租赁成本、区域和交通状况是中小企业选址时的核心考量因素，宏观经济增速下行在一定程度上会影响企业租赁决策；一线城市的新增供应推升了写字楼空置率，行业竞争力度加大，给予了企业主较好议价空间；除此以外，共享办公在新兴行业中认可度较高，部分新兴商务区也倍受中小企业的青睐。

　　58安居客房产研究院分院院长张波指出，当前疫情对于商业地产的发展影响较大，这不仅体现在酒店、商场等线下消费场景，对于写字楼租赁市场也存在着中短期影响。短期来看，为树立起行业正面形象、保证租金收益的长期稳定性，租金减免或许会成为部分写字楼在疫情期间挽留用户的一种方式。中期来看，疫情将加快部分行业淘汰速度，小微企业的生存压力不断提升，办公物业在2020年将面临严峻挑战。

　　租赁成本成首要考量因素，新增供应推升写字楼空置率

　　据58同城、安居客《写字楼调研报告》显示，企业在进行写字楼选址时的核心考量因素是租赁成本及区域和交通状况，同时也包括免租期、得房率、物业服务状况及口碑等。当期望区域与租赁成本只能满足其一时，大多数中小企业会选择改变期望区域，而非提高租赁成本。

　　58同城、安居客这份报告指出，在租金预算方面，企业一般维持当前租金或根据租赁市场行情上下浮动5%到10%，只有当营收显著降低时，才会出现大幅减少租金预算的情况。在确定期望区域方面，资金不充裕的初创型企业会考虑有政策补贴或租金便宜的产业园区或郊区，成长型和成熟型企业大多会考虑向市区搬迁。

　　58同城副总裁胡建东表示，写字楼租赁团队只有把握好目标租户的心理，才能够应对市场不断的发展变化。管理者应当根据项目特点，灵活地作出变动和调整，结合目标用户心理，找到适合项目特点的招商定位和租赁策略，才有望实现稳步长久的发展。

　　58同城、安居客《写字楼调研报告》数据显示，2019年三季度北上深优质写字楼空置率分别为13.8%、12.5%、21.2%，较2018年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，唯有广州空置率维持低位且持续下降至3.7%。一线城市写字楼空置率普遍呈现出“居高不下”的态势，而空置率提升的主要原因在于新增供应上。

　　此外，北京、上海、深圳等地出现很多优质新办公楼，办公楼数量的增加也在一定程度上推升了空置率，同时加大了行业竞争力度。写字楼主纷纷降低预期以抢占用户资源，给予了企业主较好的议价空间，助力着租赁市场的进一步发展。

　　企业降低租金预算，共享办公有望成为租赁市场新趋势

　　当前，受疫情影响，我国整体经济增速依然处于下行周期，内外部压力较大。据58同城、安居客《写字楼调研报告》显示，部分中小企业现金流压力大，而办公楼租赁支出占总营收比例较大，企业确实会因宏观经济增速下行因素调整租赁决策。市场调研表明，部分小企业会选择搬迁至低租金地区，部分中型企业在扩张办公空间时，也会严格限制租金预算。

　　受高额租金限制，小企业想要选择租金低、装修配置高的写字楼困难重重，共享办公空间成为了一个不错的选择，此前优客工场发布的招股书显示其整体入驻率已达到80%。虽然因Wework上市折戟致使市场对共享办公产生质疑，但中小企业尤其是新兴行业，整体对共享办公认可度较高。

　　58同城副总裁胡建东介绍，共享办公能够吸引中小企业，主要在于其灵活性、便利性和舒适性。传统办公楼与共享办公的租赁差距就在于体验上，前者流程化介绍，信息多需要手动挖掘，看房后电话营销骚扰不断；共享办公介绍更细致全面，体验更佳。租赁行业属于服务行业，把握好目标用户心理的同时，更应注重用户的看房租房体验，市场占有率才能保持维稳并逐步提升。

　　除此以外，58同城、安居客《写字楼调研报告》显示，部分新兴商务区如北京丽泽、上海前滩、广州琶洲等也获得中小企业的普遍认可。新兴商务区的优势在于便捷的交通、政府的大力扶持以及大企业的入驻等，凭借这些利好因素获得了很多中小企业的青睐。

　　来源：58安居客房产研究院

编辑：wangdc