2019年落幕，写字楼市场答卷已展现在大家面前，整体表现较为黯淡，投资市场可圈可点。2020年伊始，在新冠疫情冲击下，写字楼市场即将面临新的压力，办公楼宇的运营也将面临较大的挑战，短期内市场将持续处于调整期。

　　市场吸纳能力不足

　　此次疫情的突发对写字楼供需两端的影响显著。在供给端，截止到2020年1月底，北京、上海、深圳3个城市写字楼共交付31.64万平方米，需求端共吸纳25.09万平方米。新增供应延迟交付、企业延迟复工都将对写字楼市场供应和吸纳造成负面影响。

表：2020年1月北、上、深写字楼数据

数据来源：中指数据写字楼版

　　此次疫情波及范围较广，酒店、餐饮业、旅游业、制造业等受疫情影响较大。从短期来看，市场需求可能会受到重创。另一方面，2019年写字楼市场主力租户以科学研究类、商务服务类、批发零售类、信息传输、软件和信息技术类为主。其中，科学研究类、信息技术类、金融类等专业服务类行业在疫情下受到的影响较小。虽然办公市场目前表现不佳，但市场前路仍然可期。

图：北、上、深主要行业写字楼租赁数量占比

数据来源：中指数据写字楼版

　　提升项目自身条件应成为业主主要竞争手段

　　经此一“疫”，办公环境及安全管理将成为关注的焦点，例如写字楼的空气净化设备、安全监控设备、物业公司的应急能力等。从业主层面讲，这次疫情为业主们提供了新的服务思路，办公方式多元化、办公场景灵活化会成为以后租赁市场的主要诉求。在以后的租赁服务中，业主或许应该考虑提供更具有柔性及灵活性的租赁条款、办公空间和服务来协助客户应对突发事件，从而提高项目竞争力。

　　投资市场仍有潜力，深圳占有很大优势

　　对投资市场而言，北京和上海一直是各类投资机构的集中地。近两年来，北京丽泽金融商务区正在逐步崛起，未来三年丽泽商务区将陆续交付108万平方米的写字楼项目，在周边设施逐步完善的积极影响下，丽泽商务区也逐渐吸引了更多投资者的关注。

　　深圳市2019年软件和信息技术服务业营业收入同比增长22.7%，互联网和相关服务业营业收入同比增长 12.7%，租赁和商务服务业营业收入同比增长 10.0%，以上相关服务业的快速发展为写字楼市场提供了较为稳定的需求支撑。

　　长期来看，深圳市在大湾区建设产生的产业协同效应下，深圳第三产业将持续快速发展；而在深圳被定位为“中国特色社会主义先行示范区”、香港居民在大湾区购房放开新政等政策的影响下，深圳对国内外投资者的吸引力将进一步增大。

　　2019年对写字楼市场已然是“难过”的一年，2020年伊始市场行情又被突如其来的新冠肺炎疫情打乱，但祸兮福所倚，危机下同时也伴随着机遇。结合以上分析看，金融和科技企业将继续成为写字楼需求的有力支撑，同时系列政策的发布增强了各类企业信心，为写字楼市场带来新的发展动力。

　　来源：中指研究院

编辑：wangdc