据第一太平戴维斯华南区研究部发布的《大湾区甲级写字楼指数》报告分析显示，2019年下半年，在经济不确定因素及供过于求的叠加压力下，多城租金和价格指数下跌。

　　同时，八城总租用成本亦有所下降，但因港澳与内地城市总租用成本差异仍较显着，港澳企业后勤办公的租赁需求外溢至广深珠现象较上半年更趋明显。

　　在供应压力和2019年末发生的新冠肺炎疫情的共同影响下，七城租金表现步入下降初期，而珠海和东莞则步入下降末期，租金跌幅有望持续收窄。

　　经济不确定因素叠加供过于求致多城租金和价格指数下跌

来源：第一太平戴维斯华南区研究部

　　2019年下半年内，在中国经济持续放缓、中美贸易争端、多城新增供应过量以及香港的内部社会运动等因素的综合影响下，大湾区甲级写字楼租金指数半年度环比下跌2.5%至166.6，但其十年期涨幅仍达66.6%之高。

　　- 香港租金指数环比下跌1.5%至192.6，但仍居大湾区众城之首。

　　- 深圳租金指数录得最高跌幅，环比下降5.4%至147.6。

　　- 广州租金指数环比下降1.5%至155.5。

来源：第一太平戴维斯华南区研究部

　　同期，大湾区写字楼市场价格指数环比下跌3.6%至209.2。

　　- 香港价格指数环比下跌5.1%至249.9。

　　- 深圳和广州价格指数分别环比下降3.2%和3.1%，至213和154。

　　- 东莞和惠州价格指数分别环比增长3.5%和1.4%，至142.5和132.4。

　　注：北京、上海两市数据仅作对比参考使用;香港、澳门为2018年全年数据，GDP根据当年年末汇率折算为人民币

来源：各市统计局、香港政府统计处、澳门统计暨普查局，第一太平戴维斯整理

　　港澳租赁需求外溢至广深珠现象更趋明显，政策支持驱动多城租赁需求回暖并释放

来源：第一太平戴维斯华南区研究部

　　2019年下半年，大湾区十一城甲级写字楼市场新增供应共计达140万平方米。

　　- 深圳为主要的新增供应来源，占区域总新增供应的75.4%;

　　- 截至年末，大湾区写字楼市场总新增存供应量累计达2,730万平方米。

　　同期，大湾区写字楼市场平均空置率环比增长2.5个百分点至16.3%。

　　- 香港和广州空置率仍维持在个位数水平，分别为4.7%和4.8%。

　　- 供过于求持续叠加经济放缓令深圳和佛山等内地城市空置率有所上升。

　　- 珠海、东莞和惠州的租赁需求则有所增长，市场去化加速。

　　2019年下半年，港澳企业对后勤办公的租赁需求外溢和搬迁至广深珠的现象较上半年更为明显。

　　多城租用成本降幅明显，港澳与内地城市租用成本差异犹存

来源：第一太平戴维斯华南区研究部

　　2019年下半年，包括香港、广州、深圳、珠海在内的八个城市的写字楼总租用成本均有所下降，而其余三城则呈现增长。

　　- 深圳录得最高跌幅，环比下跌6.7%;而东莞则录得最大涨幅，环比增长2.1%。

　　- 香港与内地城市之间的总租用成本差距仍然显着。截止2019年末，香港的总租用成本达人民币每平方米每月866.0元，分别约等于深圳和广州总租用成本的3.8倍和4.2倍。

　　供应压力叠加疫情影响致七城处下降初期，珠海、东莞则因政策支持处下降末期

来源：第一太平戴维斯华南区研究部

　　在2020年供应压力和近期新冠肺炎疫情的共同影响下，七城步入下降初期，预计短期内租金步入下行通道，而珠海、东莞和肇庆则步入下降末期，租金跌幅有望持续收窄。

　　尽管近期发生的新冠肺炎疫情已然对整体市场造成一定的短期影响，但大湾区写字楼市场的资产表现预计仍将取决于市场自身的长期基本面情况，譬如经济结构调整和当地市场供需动态等，而非由突发的疫情所主导。截止发稿之日，疫情已促使部分业主为租户提供免租期或直接减租，以帮助减缓其疫情期间经营状况所带来的压力。就疫情对经济和房地产市场之影响而言，我们期许情况能如之前非典事件一样，在年内夏季前回归常态，房地产市场资产表现或将经历有限的下降，而逐步从相对多数情况下的历史高点中适度回调。第一太平戴维斯将持续监测该事件对市场的干扰，并将于我们下一期《大湾区甲级写字楼指数》报告中进一步阐述其对写字楼市场之影响。

　　来源：第一太平戴维斯

编辑：wangdc