在宏观经济承压以及疫情冲击的双重背景下，一季度上海市字楼市场整体走弱，租赁活动短期放缓，企业扩租趋于谨慎。但目前上海写字楼市场凭借经济的韧性已在逐步复苏之中。
宏观经济
一季度，上海经济运行遭受疫情冲击，但第三产业部分行业形成有力支撑，外商投资实到外资金额逆势增长。根据地区生产总值统一核算结果，2020年一季度，上海市地区生产总值为7856.62亿元，比去年同期下降6.7%。其中，第二、第三产业增加值为分别为1745.23亿元、6096.09亿元，分别下降18.1%、2.7%。
分行业来看，房地产业、租赁商务服务业增加值分别下降10.3%、6.9%。但同时，以互联网、数字化和科技创新为依托的相关行业较快发展，信息服务业、金融业等行业逆势增长。一季度，全市信息传输、软件和信息技术服务业增加值比去年同期增长13.1%，金融业增加值增长7.3%，金融服务、健康医疗等强韧性行业支撑办公楼市场。
在固定资产投资方面，一季度，上海市固定资产投资总额比去年同期下降9.3%。分领域看，工业投资增长2.2%，房地产开发投资下降8.2%，城市基础设施投资下降19.5%。分产业看，第二产业投资增长2.3%，第三产业投资下降11.3%。
图：2018年～2020年一季度上海全社会固定资产投资情况（单位：%）
数据来源：上海市统计局、CREIS、中指数据写字楼版
从政策层面来看，2月7日，上海市政府下发《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施的通知》，即“沪28条”，从税收优惠、减免租金、金融支持等方面发力，支持企业抗击疫情。随着细化的支持性政策的陆续出台，市场有望从中受益。
供给和需求
受疫情影响，上海地区多个项目出现延期。一季度上海写字楼市场仅录得约5.8万平方米的新增供应，其中包括位于核心商务区的静安宝华中心和新兴商务区的前滩东方广场二期。截至季末，全市甲级写字楼总存量仍维持在8445万平方米。一季度，上海甲级写字楼市场录得69500平方米净吸纳量，较去年四季度环比持平。
从办公楼市场运行情况来看，2020年一季度全市新开工面积为42.14万平方米，出现较大幅度下滑，同比下降35.7%；竣工面积为30.14万平方米，同比下降61.8%。
图：2018年1月～2020年03月上海写字楼新开工和竣工面积（单位：万㎡）
数据来源：上海市统计局、CREIS、中指数据写字楼版
受疫情影响，一些项目推迟交付，预计年内将迎来近120万平方米新供应，较去年末预测量缩减约35%。而随着办公楼租赁需求放缓，企业延迟决策，预计二季度租赁需求仍将趋缓，租户在租赁策略上更为保守。但是线上平台、健康医疗、金融保险及物流行业等在疫情期间逆势而上的行业，对产业园区的租赁需求保持活跃。
图：上海市场租赁需求行业占比（按租赁面积）
数据来源：CBRE、中指数据库写字楼版
租金和空置
一季度，全市甲乙级写字楼租金环比去年年底下跌1.16%，至4.27元/㎡·天。分商圈来看，截止2020年3月份，南京西路、陆家嘴商圈甲乙级写字楼的日租金日租金处于相对高区，分别为6.7元/㎡·天和6.05元/㎡·天；北外滩、虹桥的日租金处于中间区域，分别为4.78元/㎡·天和4.82元/㎡·天；而以产业园为主的张江、漕河泾租金则相对平稳，平均日租金维持在3.7元左右。预计到今年9月份，上海甲乙级写字楼日租金将比当前下跌3.9个百分点。与此同时，上海未来的大量甲级写字楼供应可能会在一段时间内持续使得租金承压，这将有利于寻求签订新租约的租户。
图：上海8大商圈甲乙级写字楼历史租金及未来走势预测（2018年9月～2021年3月）
数据来源：CREIS、中指数据写字楼版
空置方面，中指数据写字楼版数据显示，截止2019年年底，上海全市写字楼的空置率已攀升至14.02%。戴德梁行数据显示，一季度上海甲级写字楼全市空置率创下21%的历史新高，环比上升1.10%，其中核心商圈空置率14.7%，新兴商圈空置率31.6%。疫情导致的租赁活动减弱与新增供应叠加是空置率上升的重要原因。
大宗交易
上海市场化程度相对较高，因此投资市场受到疫情影响的反应也更为明显，整体资产价值略高于其他城市。一季度，上海商业地产投资市场成交总额超过200亿元人民币，同比下降58%。其中，写字楼相关物业在总交易额中的占比高达九成，大部分都为国内金融机构收购办公楼用于办公总部，自用类型的投资占比创下历史新高的58%，其中最为活跃且出价能力最强的自用买家为。其中，金融和科技类公司以及国企买家成为本季上海大宗交易的强而有力的支撑点。投资者对有产业政策多重利好的成熟商务园区有较强偏好。
另外值得关注的是商办土地市场，2月下旬，上海市徐汇滨江西岸金融港地块正式出让，香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿的价格成交，成功刷新了国内土地交易的总价记录。
国内疫情有所缓解，但是海外的疫情形势不容乐观，因此预计短期内外资投资者将采取观望态度，投资市场将不会出现迅速反弹。但上海作为国内首屈一指的金融贸易中心，相对成熟的商办市场将持续吸引更多的机构投资者和买家，投资市场预期仍然乐观。
总结与展望
总体来看，一季度上海写字楼租赁需求受到抑制，净吸纳量处于较低水平。随着疫情逐步得到有效控制，尽管大多数的租赁活动都更趋谨慎，但总体而言，目前上海写字楼市场已经在逐步恢复之中。在租赁需求较为疲软的当下，业主方应尽量提升运营和物业管理水平，而租户方也可以利用窗口期的调整或升级办公环境。在投资策略方针上，建议投资者多关注市中心成熟运营但有改造潜力的写字楼或优惠政策加持的商务园区写字楼并乘势扩大布局。
来源：中指研究院
编辑：wangdc
