当前，甲级写字楼是中国行业内的一种通俗说法，即便如此，也没有现行的尺度和官方成文的规定固定其评判准则。而随着写字楼市场愈发受到关注，不论是业主或租户对写字楼标准的重视也在日渐提高。近年来，不乏听闻某些项目被冠以“超甲级写字楼”的称呼。

　　超甲级标准从模糊向明确逐步迈进

　　上个月，广州市商务局开展了2020年商务写字楼等级评定工作。按照去年广州市市场监督管理局发布的《商务楼宇等级评定规范》，这次评定将把高品质的写字楼区分出“超甲级”和“甲级”两个等级。

　　将甲级写字楼再分类并不是广州的独创。早在2016年，成都市商务委牵头组织评选了当地的超甲级写字楼，这也是全国首例具有官方色彩的超甲级写字楼认定行为。其后2017年、2019年，成都又进行了第二批、第三批超甲级写字楼评定。

　　2018年10月，北京朝阳区发布《北京CBD楼宇品质分级评价标准》，评选出8个六星级写字楼，同时赋予超甲级写字楼的称号，这也是一线城市首次评定超甲级写字楼，不过仍限制在区级范围。

　　因此，广州此次评定是首个一线城市在全市范围内的评定，是对“超甲级写字楼”这一概念被广泛承认的重要助力。

　　注重客户品质成为超甲级创新指标

　　国内迄今为止都没有写字楼等级评价的国家标准，最接近的是2014年中国工程建设标准化协会发布的行业标准——《商务写字楼等级评价标准》，将写字楼划分为五星、四星、三星三个主要等级，对标市场化的甲级、乙级、丙级。

　　2016年以来，三地关于超甲级写字楼评定的标准都略带有官方色彩，尤其是成都与广州，已将评定标准提升为地方标准（成都：DB510100/T082-2012；广州：DB4401/T30-2019），在各自行政区域内，将“超甲级写字楼”这一原本带有自发宣传色彩的概念明确化，提升了该概念认可度。

　　值得注意的是，新推出的这些标准中都加入对租户的要求。如成都标准中设有“客户品质”条款，要求超甲级写字楼必须在建成后一至两年内，达到客户中不少于50%为世界500强、国内100强以及行业知名企业，或者其使用面积不少于50%。广州标准的评分体系里，想要被评为超甲级写字楼，对租户中为世界500强、中国企业500强、中国制造业企业500强、中国服务业500强、上市公司，或中华老字号企业、独角兽企业、高精尖企业，都有具体的数值指标。

　　这与《商务写字楼等级评价标准》以及国内市场通行的写字楼划分标准源头——美国华盛顿城市土地学会对写字楼的划分五大因素，楼宇等级、位置、建造规模和布局灵活性、持有形式和经营管理方式、功能和配套设施状况相比，是其独特之处，说明了政府如今对写字楼的认识提升到了城市规划、经济循环、形象提升的层次。

　　政策扶持与客户黏性令超甲级名至实归

　　超甲级写字楼作为城市顶级办公承载地，本身就受到关注与偏爱，特别是被政府赋予提升楼宇、片区乃至城市形象，对其进行背书，如广州允许在服务经营活动中使用“广州市超甲级商务写字楼”等级标识牌，并对假冒相关标志标识进行虚假广告宣传追究法律责任等之后，其表现更加出色。以成都第一批入选的超甲级、甲级写字楼为例，据每日经济新闻报道，2017年一季度平均入住率同比增长13.12%，较成都全市优质写字楼平均入住率增长水平高出16%，平均入驻率分别达到73%和81%。

　　即便不考虑扶持，疫情期间，那些高品质写字楼的良好表现也令市场普遍公认的“超甲级写字楼”有着更大的吸引力。

　　莱坊对上海上半年写字楼市场统计时发现，虽然租赁成交中更吸引眼球的是搬迁项目，例如那些从核心市区整体迁移至新兴商务区的知名企业，但事实上，续租的占比更大。如埃森哲、长生人寿等都续租了原有办公空间，这些办公空间都位于高品质写字楼中。这说明甲级写字楼的黏性非常强，而超甲级写字楼的黏性更强——如小陆家嘴那些顶级写字楼，按照陆家嘴管理局楼宇发展服务办公室在媒体采访中提供的数据，国金中心出租率为99%，环球金融中心出租率为95%，金茂大厦出租率为93%，就是很好的证明。

　　莱坊广州办公楼服务部副董事黄伟伦表示，今年疫情推迟了写字楼租赁市场的变化，疫情对经济的影响也令未来写字楼之间面临更激烈的租户争夺，全方位提升写字楼的吸引力迫在眉睫，超甲级这一概念对目前写字楼争取的租户类型——跨国企业、大型企业、高知名度企业、行业领先企业、互联网企业有着强烈的吸引力。

　　单一特点不足以将一座写字楼提升到超甲级的门槛之内，所以广州《评定规范》的四个“突出”——突出商务楼宇绿色化、智能化和便利化；突出引导商务楼宇更加高端化、国际化；突出以高品质楼宇服务推动高质量发展；突出商务楼宇招商和社会经济贡献，为写字楼提升品质、提升竞争力指出一条可行的道路，或者是未来写字楼着力于“超甲级”化的有效途径。

　　我们因此认为，除了LEED（绿色建筑）、BOMA（运营管理）、WELL（租户健康）等国际知名评价体系外，诸如广州市商务局出台的相关写字楼规范未来将是企业租户，特别是拥有较多国际高端人才的CBD租户在选址时着重考量的一个重要参考指标。

　　来源：莱坊

编辑：wangdc