二季度，受外贸经济状况、写字楼供应量提升等因素影响，广州写字楼市场租金继续承压，但下调趋势变缓，空置率小幅上升。整体来看，广州写字楼市场韧性较强，租金降幅和空置率增幅在一线城市均为最低，去化压力相对较小，尤其珠江新城、天河体育中心等核心区域的供需结构相对平衡。

　　宏观经济

　　2020年二季度，广州市地区生产总值10968.29亿元，同比下降2.7%。其中，第一产业增加值为116.17亿元，同比增长4.4%；第二产业增加值为2838.07亿元，同比下降7%；第三产业增加值为8014.05亿元，同比下降0.8%。全市的信息服务业、金融业等行业逆势增长，发挥了重要支撑作用，其中，信息传输、软件和信息技术服务业增加值增长14.3%，金融业增加值增长8.1%。

　　二季度广州地区生产总值增速转正，同比增长0.9%。其中，第一、二、三产业增加值增速全面实现正增长，第一产业增长6.2%，比一季度提高3.8个百分点；第二产业由一季度下降17.5%转为增长1.7%，第三产业增长0.4%，比一季度提高2.6个百分点，经济活跃度总体呈现加快回升态势。

图：2018年Q1～2020年Q2广州GDP、第三产业累计值及同比

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　二季度，全市实现社会消费品零售总额4231.8409亿元，同比下降12.89%，降幅比一季度缩小2.11个百分点。随着疫情的消散，全市固定资产投资增速减缓，总体形势好于预期。上半年，全市固定资产投资在上年同期快速增长24.8%的基础上，同比增长1.5%。

　　供给与需求

　　二季度仅新增越秀商圈的星寰国际商业中心入市，新增供应8.9万㎡。预计在下半年，广州将迎来40万㎡的新增供应，其中琶洲、金融城、万博等非核心区域的新增供应量超过全市的60%，存在一定的去化压力；珠江新城和天河体育中心等核心区域供求相对平衡。

　　从办公楼市场运行情况来看，2020年二季度全市新开工面积为259.41万㎡，出现较大幅度增长，同比增长达154.43%；竣工面积为33.9万㎡，同比下降53.39%。

图：2018年1月～2020年6月广州写字楼新开工和竣工面积

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　需求方面，二季度TMT企业表现突出，录得多个升级搬迁的成交，在占全市租赁交易中占比超八成，其次是专业服务业。

图：2020年Q2市场租赁需求行业分析（按租赁面积）

数据来源：CREIS 中指数据·写字楼版

　　租金与空置

　　二季度，广州甲乙级写字楼平均租金为107.7元/㎡·月，同比下跌10.81%；全市空置率出现小幅上升。受疫情和新增供应的影响，广州甲级写字楼租金承受下行压力，租户策略以节约成本为主，业主提供更灵活优惠的租赁条款来吸引租户，以减轻写字楼的去化压力。

　　分商圈来看，二季度，天河北、珠海新城、琶洲等区域的甲乙级写字楼的月租金处于相对高位，分别为126.11元/㎡·月、115.0元/㎡·月和110.71元/㎡·月；越秀区域的环市东、北京路的月租金处于中间区域，分别为92.18元/㎡·月和91.16元/㎡·月，租金走势相对平稳；而番禺大道、萝岗则价格相对较低，平均月租金约为70元/㎡·月左右。广州的核心商务区——珠江新城的平均租金水平在全市处于高位，但上半年下调租金以价换量，是唯一录得空置率下降的商务区。

图：2019年5月～2020年6月深圳重点商圈甲乙级写字楼租金走势

数据来源：CREIS 中指数据·写字楼版

　　大宗交易

　　二季度广州共录得6笔大宗交易，总交易额超25亿元，较去年同期大幅增长，且二季度交易额明显多于一季度。从物业类型看，写字楼共成交3笔，其次是商业和工业，各成交2笔和1笔，写字楼、商业、工业交易额分别为9.8、4.6、8.4亿元，占比分别为43%、20%、37%。可以看出随着中国快速复工复产以及广州粤港澳大湾区的建设，有不少投资人开始寻求广州市优质物业的投资机会。

　　随着国内经济生活逐步恢复，预计市场上会有越来越多的机构、私人等类型的投资者寻求优质的写字楼物业作为资产保值和增值的机会。未来具备租金上升潜力的核心商务区优质写字楼物业，可较少受到周期所带来的影响，预计该类写字楼物业会受到更多投资者的青睐。除了位于成熟商务区的写字楼，越来越多的投资者在关注新兴商务区琶洲、黄埔等区域的优质写字楼投资机会。

　　总结与展望

　　预计下半年，随着新增供应的入市以及租户议价能力的提升，租金下调的态势或将持续到年底。作为新兴产业的TMT类企业的租赁需求在疫情下表现出相对的韧性，建议租户抓住时机，争取更优惠的租赁协议机会。此外，《关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见》的发布，预计会在中长期内吸引相关人才流入广州市场，从而刺激专业服务类，尤其是金融类企业的写字楼租赁需求。

　　来源：中指研究院

编辑：wangdc