时至年底，深圳写字楼市场需求有所回调。戴德梁行数据显示，深圳甲级写字楼全年累计吸纳量达40.33万平方米，同比去年增加296.4%，增幅近3倍。深圳大宗交易下半年恢复迅速。

　　写字楼供应集中入市持续施压租金，吸纳量大增挤入历史前三

　　新冠疫情影响下国内经济增速放缓，写字楼市场也因此受到影响，四个一线城市均出现租金下滑的情况，其中深圳更以12.8%的租金年度降幅首当其冲。与此相对的是，2020年四座一线城市总吸纳量较2019年上涨44.1%，北京、上海以及深圳写字楼市场全年均录得30万以上的高吸纳量，在宏观经济发展受阻的2020年仍能迎来如此大量的需求释放，反映出一线城市甲级写字楼需求的韧性。

　　以深圳市场而言，租金的持续下调无疑也是刺激市场需求释放的因素之一。自2019年1季度开始，深圳全市租金已连续8个季度回落，自2018年末高点累计下降23.55%，当前全市租金与2014年2季度相当，为每月每平方米211.49元。尽管2020租金同比降幅达到12.8%，但在近80万平米的新增供应刺激下，市场租赁活动甚是活跃，全年41.8万平方米的吸纳量已是2019年吸纳量的4倍有余。当前写字楼市场出租压力大已成共识，新供应多以较低价格吸引客户， 各区政府也对引入优质企业提供奖励......更低的租赁成本刺激了企业换租扩租的需求。得益于 “前海归巢”计划对企业直接提供租金补贴，吸引不少企业入驻，作为新兴商务板块的前海甲级写字楼因此得以较快去化，全年甲级写字楼吸纳量达到20.8万平方米。此外，更长的预租及免租期，为业主及企业提供更多的选择机会，进一步刺激租赁需求释放，市场给出的积极反馈显示出深圳写字楼市场的活跃需求。

　　尽管突如其来的疫情冲击、全球经济的疲软表现以及深圳甲级写字楼写字楼全年76.2万平方米的高供应量，对空置率指标形成空前压力，但在高吸纳的支撑下，年末空置率25.1%仅较上年末上升3.04个百分点。结合各个片区的吸纳表现，市场需求由东向西、由传统板块向新兴板块、由旧物业向新物业转移的趋势明显，预计这一趋势伴随着包括前海在内的新兴板块的持续供应还将延续。

　　租金方面，戴德梁行数据显示，今年，北上广深四座一线城市甲级写字楼均出现租金下滑的情况，其中深圳以12.8%的年度租金降幅排在首位，租金降至2014年的水平。

　　张晓端表示，新物业的业主会把租金调得比较低，提前锁定优质客户。今年对企业换租来说，是一个比较好的时机。

　　张晓端表示，2021年深圳有望投入使用的甲级写字楼计划供应量约达179万平方米，但考虑到项目延期因素，预计实际供应将在100万平方米以内。高供应量将为企业带来更多的选择，竞争压力下租金优势仍会是是吸引企业的重要因素之一。例如在新项目集中的前海，随着京东、OPPO等行业巨头的入驻不断提升其商务氛围，对企业的吸引力也将随之增加，结合低租金的优势，预计明年写字楼租赁仍将保持活跃。注册制的金融利好、疫情受控、经济增速回升的背景下，预计2021年各行业发展环境或优于今年，对办公物业市场的需求支撑也有望进一步增强，全年租金降幅料将收窄。

　　深圳大宗交易深圳下半年恢复迅速，价格盘整促进成交的活跃

　　戴德梁行数据显示，截至2020年12月25日，全国大宗交易规模达1,942亿元，较2019年下降32%，累计成交181宗；上海仍稳坐全国大宗成交第一，总成交额达670亿元，占全国总成交额的35%；深圳则排名第三，总成交额278亿元，累计完成25宗。戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒表示下半年的成交占全年成交额的73%，显示疫情后的交易活跃度恢复迅速；虽然相较2019年缺少如华侨城大厦、华润前海大厦那样的超大型成交，导致成交总额下降明显，全年总成交额仍相当接近300亿元的平均规模。

　　陈俊儒总结今年的大宗交易市场是“价格盘整、成交活跃、生意盎然”，虽然观察到资产价格普遍有回调的现象，但也相当程度给予刺激并促进了成交的活跃，在疫情短暂的影响后立刻恢复了勃勃生机。在写字楼集中供应及租金承压的大环境下，写字楼大宗交易自用买家占据主导地位，背景涵盖金融保险、实业及科技类企业；相较之下，机构投资人对租赁风险会有较多的顾虑，成交以存在财务困境或以散售目的的项目为主。同时，深圳传统的工业物业成交宗数及占比明显回升，在2019年的沉寂后重回交易舞台，特别是疫情催生的数字经济，宅经济等新的经济形态，数据中心和仓储物流都受到资本的高度关注；其中，在深圳及惠州均录得数据中心的成交；亦在东莞沙田录得一宗冷链仓储项目成交，显示投资者对于大湾区乃至于大深圳都市圈物流仓储以及数据中心的机会持续看好。

　　展望来年大宗市场走势，陈俊儒形容成立四十周年的深圳经济特区是“集万千宠爱于一身”，是一座以“科技”、“创新”、“年轻”着称的大湾区都市，迅速的成为近年来投资者最关注的目标市场之一；政府今年所提出“支持盘活利用存量工业地”，以及取消小地块更新限制等政策，有助于盘活存量资产，赋予工改类项目更多想象空间；同时，随着资产价格回调，投资者可以重新审视布局深圳的投资机会；写字楼的投资者则可重点关注深圳核心区域带有稳定现金流、有改造提升空间、小体量的优质办公项目。活跃的自用买家则将继续寻找合适标的，成交量有望持续上升。

　　来源：凤凰网房产

编辑：wangdc