近年来我国部分城市优质写字楼空置率持续走高，且城市间分化较大，2020年新冠疫情加剧了部分中小企业的经营压力，或辐射至对写字楼的需求进一步减弱。东方金诚认为，2021年仍需警惕部分城市写字楼空置风险并关注不动产ABS底层现金流稳定性。

　　报告中分析称：2020年我国写字楼租金降幅相对较小，但城市间分化较大，部分城市优质写字楼空置率持续走高，二线城市整体高于一线城市，未来仍需警惕写字楼空置风险。

　　因写字楼的地区聚集效应更为显著，各城市间优质写字楼租金存在较大差异。国企、央企总部多位于北京，得益于总部经济效应，北京地区优质写字楼租金与其它一线城市拉开较大距离。2020年9月末，北京优质写字楼租金为416.10元/平方米/月，高出第二位的上海136.90元/平方米/月；同期末，深圳及广州写字楼租金分别为194.30元/平方米/月和163.80元/平方米/月，租金价格分别位列全国第三和第四位。此外，受益于长三角一体化背景下南京与杭州都市圈协调联动的强化，南京和杭州优质写字楼租金较高，2020年9月末分别为119.40元/平方米/月和116.70元/平方米/月，位居二线城市前列，其余二线城市每平方米月租金均不超过100元。同期末，受新冠疫情影响，全国主要城市写字楼租金也普遍下降，但相较于零售物业租金而言，降幅较小。

　　写字楼空置率方面，2017年以来，一线城市中，广州近年来写字楼新增供应增长较为平稳，有限供应下有利于去化，优质写字楼空置率一直处于较低水平。深圳累计新增写字楼供应面积一直位居一线城市之首，优质写字楼供过于求特征凸显，受此影响，近年来空置率大幅提高。其余一线城市优质写字楼空置率整体呈增长趋势，但明显好于二线城市。2020年以来，受新冠疫情影响，部分行业尚未恢复到疫情前水平，重点城市写字楼租赁需求仍然疲软，空置率较2019年末有所上升。2020年9月末，北京、上海、广州和深圳优质写字楼空置率分别较2019年末上升3.9％、1.0％、2.4％和0.1％，至17.70％、20.40％、7.80％和20.10％。一线城市中，上海及深圳优质写字楼空置率均已超过20％，写字楼空置风险值得关注。

　　二线城市方面，2017年以来，南京和青岛优质写字楼的空置率增长较快，但整体来看，长三角区域的南京、杭州及宁波空置率仍处于较低水平，天津、武汉及重庆优质写字楼空置率持续高企。2020年9月末，二线重点城市中，南京写字楼空置率仍最低为17.00％，最高为天津的44.70％。2017年以来，受新增写字楼供给较大、区域经济增长放缓等因素影响，天津优质写字楼空置率持续处于高位；此外，武汉、重庆优质写字楼空置率近三年也均在30.00％以上。

　　整体来看，近年来我国重点城市优质写字楼空置率呈上升趋势，二线城市空置率整体高于一线城市。预计2021年，我国宏观经济的恢复仍面临诸多挑战，写字楼去化尚需时间，短期内写字楼空置风险依然较高，部分城市写字楼空置风险值得警惕。

　　来源：金融界

编辑：wangdc