上海高速发展的经济规模，带动办公楼市场规模不断壮大，从中心城区的成熟发展到非核心区域延展外扩。在“多中心”发展的指引下，多项产业齐头并进，也推动着上海办公楼板块格局不断变化。截至2020年底，上海甲级办公楼市场的规模已达1400余万平方米，其中超过半数位于非中央商务区。非中央商务区内诸多板块的迅速崛起，已然改变了上海办公楼市场的固有格局。仲量联行研究部根据“多中心”发展特色，重新厘定板块概念，将甲级办公楼板块划分为核心商务区、中央商务区、成熟商务区、成长商务区四类。

　　近日，仲量联行发布最新研究报告——《踵事增华，相得益彰 · 全新视角解构上海办公楼市场格局》。该报告在传统商业地产数据分析的基础上，首次融入了基于位置空间的大数据，从产业集群、商业氛围、基建设施这三个维度，聚类分析上海各精细化区域的办公楼市场集群能级，更全面、科学、系统地审视未来上海办公楼市场“多中心”发展格局。

　　仲量联行华东区董事总经理暨中国区商业地产部总监张静表示，继2017年仲量联行发布《上海非中央商务区办公楼市场》白皮书以来，我们始终站在市场前沿，以敏锐洞察前瞻市场变化；值得一提的是，上海办公楼市场的发展正不断印证着我们之前的趋势预判。这份报告创新性地提出了‘三大维度’指标，相信将有助于市场参与者在变局中厘清板块发展脉络，把握市场动向，抓住未来发展新机遇。

　　维度一：产业集群

　　产业导向形成聚集效应 总部经济推动产业规模化发展

　　产业集群是衡量办公楼商务板块规模的重要指标，包含了产业规模、企业活跃度、人才聚集等要素。研究表明，在上海的办公楼租户构成中，金融服务业已成为基石行业，在中央商务区租户中占比超过四成，在非中央商务区占比达30%，且逐渐呈上升之势；而科技新媒体行业同样推动办公楼需求持续增长，带动办公楼板块的产业聚集。

　　近年来，大批跨国公司纷纷将其亚太及中国区总部搬迁至上海；与此同时，内资企业则在积极发展国内业务，立足上海、并以此打开通往国际市场的大门。上海在经济发展和社会管理等方面具有不可比拟的优势，日益改善的投资环境和一流的软硬件条件将持续吸引内资外资企业总部入驻，在这一背景下，总部经济必将推动产业规模化的发展。

　　研究表明，上海的新兴商务区承载了越来越多的总部办公需求。其中，浦东的前滩板块发展动能最为显着。自2017年第一栋甲级办公楼竣工，截至2020年，前滩已有约66万平方米的办公楼竣工。前滩的高品质新项目为企业整合或设立总部需求提供了更多选择，也持续受到成本敏感型租户的青睐。

　　维度二：商业氛围

　　商圈提档升级 赋能办公楼市场

　　除办公楼的聚集外，完善的商业配套能够由点及面地带动板块的商圈活力与商业氛围，商场辐射范围扩大和商圈能级提升，继而助力板块内更多经济活动聚集，产生凝聚效力。报告指出，带有办公、零售及酒店等复合功能的综合体项目能够更好地为板块的配套设施、服务品质以及地段位置提档，升级其商业氛围并赋能该板块的办公楼市场。

　　商业氛围对上海办公楼板块格局的影响主要分为两个方面，即核心商圈内城市更新推动板块升级，和新兴商圈内配套成熟化提升商业氛围。在中央商务区内，存量改造项目是零售市场中重要的供应来源，办公楼板块的租金增长要素之一是其项目或周围项目的商业升级，通过助力板块协同效应增加租户黏性，并加强板块的综合竞争力；而在非中央商务区，这里集中了大部分零售物业市场的新增供应，新兴商圈内配套设施的日益完善提升了整体商业氛围，不仅能满足区域内企业商务接待和员工消费需求，也有利于提升办公物业的价值，从而吸引优质企业入驻。

　　维度三：基建设施

　　公共交通提速发展 增强新兴板块联动性

　　交通便捷性和通达性是企业选址考量的重要因素，基建设施的完善对办公楼细分板块的发展具有显着的推动作用。上海是全球地铁网络最长的城市。便捷的交通正助力上海“多中心”发展模式，也缩短了板块间的通勤时间。随着轨道交通的不断发展，非中央商务区的轨道交通密度正逐步向中央商务区靠拢。

　　新地铁线路的建成将拉近非中央商务区楼宇与地铁站的距离，项目通达性的提升吸引着更多租户向非中央商务区迁移。租户向非中央商务区的搬迁整合与新项目的不断竣工形成了聚集效应，为板块带来了新的动能。开发商也更深刻地意识到交通配套的重要性，在未来办公项目的选址上倾向于毗邻地铁站的区位。

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　　基于上述产业集群、商业氛围、基建设施三个维度的分析，仲量联行认为上海办公楼市场正在经历转型蜕变——上海“多中心”的发展模式带动了原属非中央商务区的一些办公板块兴起，逐渐转型成为功能齐全的成熟商务区域；中央商务区的板块已形成产业规模效应，通过城市更新等方式探索新格局下的自身定位。

　　仲量联行华东区研究部总监黄璐表示，展望2021年，我们认为，上海甲级办公楼板块格局将从现有的中央商务区、非中央商务区演变深化成四大类——核心商务区、中央商务区、成熟商务区、成长商务区。而这一细化，将有助于市场参与者更精准把握市场动向，抓住未来发展的机遇。随着各区域产业导向逐渐显现经济效益，城市基础建设日益延伸完善，上海办公楼市场逐渐形成多板块功能互补、分工协作、动态平衡的全新格局。

　　核心商务区

　　地处城市核心区位，历经多年发展，成熟度全市领先，产业规模占据全市主导地位，优质企业及办公人群密集，配套设施成熟齐全。

　　中央商务区

　　位于全市中心区域，板块内产业发展复有底蕴，优质企业云集，商务氛围浓厚，商业设施及轨交配套等齐全成熟。

　　成熟商务区

　　逐渐形成重要产业聚集的新型商务区，成为上海办公楼市场重要组成部分，板块拥有鲜明的商务特色，优质企业较为集中。

　　成长商务区

　　占据后发优势，拥有清晰的产业规划并在逐步实施中，产业发展已初具规模和特色，逐渐受到优质企业青睐，未来发展潜力巨大。

　　来源：仲量联行JLL

编辑：wangdc