2024年上半年上海商务园区写字楼市场迎来八个新增供应，集中在张江和金桥板块，以及临空和市北，共计53万平方米，同比上升53%。二季度市场有所回暖，季度净吸纳量环比上升至7.6万平方米，至此上半年累计净吸纳量12.3万平方米，同比上升57%。集中供应推动当前空置率至20.7%，同比上行2.7个百分点。

　　搬迁需求的持续释放仍为当前主要趋势，上半年需求占比65%。同时租户采取更保守的策略也使得续租需求有所增加。就行业方面，以科技创新为核心的新质生产力需求逐渐成为主流。首先，消费景气行情带动消费品制造业以31%占比位居租赁需求首位。主要得益于汽车企业大面积租赁活动以及多点开花的选址趋势，如小鹏汽车落址张江、麦格纳汽车技术落址临空，问界汽车和奔驰落址金桥；另录得消费品巨头利洁时和花王落址漕河泾。硬科技投资回暖带动半导体行业延续旺盛需求态势，在张江、金桥板块积极搬迁租赁，如海光芯片、芯驰科技搬迁至张江中区新项目。同时也录得多家装备制造类企业需求，因此工业品制造业以31%占比位居需求第二。TMT企业需求相比有所减弱，上半年需求占比16%位居第三。但人工智能及软件系统开发类新兴企业表现亮眼，呈现扩租及升级搬迁需求，其中不乏涉及人工智能算力、大模型等前沿企业。

　　对比各子市场表现，张江中区科学之门项目群迎来集中交付，叠加加速产业发展政策，带动企业积极搬迁升级，特别是多类型的芯片设计、AI相关企业。但同时也带来较大的去化压力并加剧板块内项目竞争，多个项目采取大幅提高免租期的策略，致使有效租金下降明显。作为金色中环重要区位，金桥板块同样在上半年迎来多个重点项目入市，吸引汽车、智能制造等优势产业入驻。漕河泾板块持续深耕TMT行业，录得相关人工智能、软件开发及游戏类企业需求，同时汽车、快消品等需求亦有所增长，板块空置率稳步下降。整体而言，租金持续承压，全市平均租金报价下降至每月每平方米138.3元，上半年累计跌幅1.3%，同时租金面价及租约条件持续放宽，如免租期延长等，致使有效租金上半年累计跌幅达4.9%。

来 源：CBRE世邦魏理仕     

 编 辑：liuy