1月6日，全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德在京联合发布《中国商业地产行业2019/2020年度发展报告》，并盘点2019年中国商业地产行业八大现象。

　　一、政府纷纷出台刺激消费大招 商业营商环境迎来利好

　　代表事件：2019年8月27日，国务院发布《关于加快发展流通促进商业消费意见》中，围绕促进流通新业态新模式发展、推动传统流通企业创新转型升级、满足优质国外商品消费需求、优化市场流通环境等提出了若干政策措施。

　　关注理由：2019年国内外经济形势错综复杂，宏观经济整体呈现下行，在拉动经济的“三驾马车”中，投资与出口压力加大，消费成为拉动中国经济增长的主要期待。

　　继国务院发布《关于加快发展流通促进商业消费意见》之后，商务部等多部委及地方政府出台一系列提振消费政策措施，将建设国际消费中心城市、升级改造步行街、促进夜间经济、发展首店经济等工作提上日程，商业营商环境整体迎来利好。

　　各地政府也纷纷出台打造国际消费中心城市的相关政策措施。为培育一批具有国际国内领先水平的步行街，满足人民日益增长的美好生活需求，2019年1月，商务部下发《关于开展步行街改造提升试点工作的通知》，决定在北京市王府井等11条街区开展步行街改造提升试点工作。3月，北京市商务局出台《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》，按照规定，对在京开设商业首店的企业给与资金奖励, 措施中提出着力将北京打造成国际品牌聚集地和本土品牌孵化地，建设国际品牌“引进来”和本土品牌“走出去”的链接中枢。5月，武汉市商务局出台《全市加快新消费引领打造国际消费中心城市三年行动计划（2019—2021年）》，提出到2021年，形成现代化商业聚集地、国际化消费目的地、便利化时尚宜居地，打响“武汉购”品牌。9月，深圳市商务局出台《深圳市建设国际消费中心城市行动计划（2019-2021年）》，提出将深圳建设为消费创新的“全球重镇”、国际品牌的“重要驻地”、中国制造的“世界橱窗”、引领潮流的“时尚之都”的总体要求。11月，济南首次提出发展首店经济，发布《济南市支持首店经济和连锁经营发展的若干措施》。12月16日，成都市在全国率先高规格召开建设国际消费中心城市主题大会，成都市四大领导班子集体出席，活动规格之高属各地政府之鲜见，会议提出建设国际消费中心城市“三步走”计划。此次会议发布了《关于全面贯彻新发展理念加快建设国际消费中心城市的意见（征求意见稿）》，成都将从消费场景打造、消费制度创新、消费环境优化等方面打造国际消费中心城市。

　　各地政府针对国际消费中心城市建设所推出的相关政策，预示着城市正在进一步改善商业营商环境和消费环境，消费对经济发展的引擎作用将更加突显。

　　二、SKP新馆开业成为现象级事件 树立商场与品牌共创共营新示范

　　代表事件：2019年12月北京SKP-S开幕成为业界纷纷朝圣之地，京城消费者反响热烈，开业伊始即推出限流措施。

　　关注理由：继SKP店庆创下日销10亿新高成为热点之后，SKP-S的开业又成为业界新话题。SKP-S在开业之前，业内料想其可能是主馆的降级馆或溢出馆，但是SKP-S以高度的场景式体验、工业梦幻风的装修风格、丰富的互动艺术装置，让人眼前一亮，无论其定位、商品、场景无不令人耳目一新。

　　SKP-S的定位与主馆不同，馆内的商品主要为面向于年轻人与时尚人群的奢侈品。在与韩国前卫创意团队GENTLE MONSTER 的共同策划下，商场以未来火星空间为主题，穿插了仿生羊等众多科技场景。LV、GUCCI等奢侈品品牌更破天荒为其定制独特商品与店面场景，开出中国区乃至全球市场独有的全新概念店。GUCCI母公司开云集团董事长兼首席执行官弗朗索瓦-亨利·皮诺(Franois-Henri Pinault)针对SKP-S亦发出如此感慨：过往都是前沿零售品牌在引领商场创新与进步，而今SKP-S的开幕终于让行业也看到了商场引领品牌创新的案例。

　　随着实体商业竞争的加剧，商业进入“无创新不商业”的时代。事实上，SKP-S的创新也是基于SKP主馆多年来与品牌共创共营的积累、延续与提升。商业物业的运营者在创新的探索过程中，已不能单纯是物业思维与招租角色，而应当与品牌方建立命运共同体，共同参与创新投入，共同孵化创新业态与业种，进入商场与品牌共创共营新阶段。

　　三、Costco上海店开业会员数创全球新高 高性价比成消费升级共识

　　代表事件：2019年8月27日Costco中国大陆首店亮相遭疯抢，开业三小时被迫闭店，开业后会员数量创下全球新高。

　　关注理由：2019年8月27日，美国着名会员商店品牌Costco（开市客）在上海开出中国大陆首店，销售场面惊人火爆，许多品牌品类被顾客抢购一空。Costco上海首店开业前招募收费会员数量就高达16万，创下其全球商店营业前招募会员数量新高，并达到此前最高纪录门店会员数量一倍以上。

　　针对Costco全球收费会员已超过9000万的可观数量，不少人将其成功简单理解为会员制收费的成功，事实上会员收费模式在中国十分普遍，甚至有过度泛化乃至滥化势头。Costco的成功最主要之处，在于其商品的独特性、高品质、高性价比。Costco总的SKU仅有同等规模大卖场的近三分之一，进口商品占比达六成，其中一成为自有品牌，且常常采用与知名头部品牌联名的方式推出，对商品品质把控非常严苛。其盈利模式也是只挣会费，不加成本之外的毛利，其商品与模式均体现了鲜明的差异化，因而深受消费者喜爱。

　　在中国商业普遍去零售转体验的背景下，Costco中国坚持以纯零售为主，没有任何餐饮、儿童等体验类业态，也给予业界一个鲜明的启示：商业创新的本质还是要回归“好商品”，高性价比才是消费升级背景下的新共识。

　　四、海底捞市盈率远超阿里巴巴 服务成为市场价值新增长极

　　代表事件：2019年8月海底捞创始人张勇，以138亿美元身价晋升新加坡首富。9月海底捞市盈率一度高达近百倍，几乎是顶级互联网公司腾讯、阿里巴巴的3倍之多。

　　关注理由：海底捞的高市盈率，承载着市场对其增长潜力的高度期待。火锅通常被视为餐饮行业中技术含量并不高的品类，而海底捞作为传统火锅餐饮业态的代表企业，被资本市场追捧的背后，是业界对海底捞以极致服务为核心竞争力的商业模式的认可。商业品牌的价值增长，是由极致化的服务和高品质的产品双轮驱动，而在过往，服务的价值常常被低估。如今，在消费升级的背景下，消费者对产品和服务均有了更高期待，工匠式的产品和服务，成为商业创新中一种另类的差异化。

　　极致化的服务，为海底捞在商业上带来巨大成功。同时，依托强大客流量、高翻台率，海底捞赢得市场的同时，也获得了在租金谈判方面极强的议价能力，其租金在销售中的占比，仅为餐饮行业平均水平的三分之一。海底捞极致化服务的成功案例，无疑为传统服务行业转型升级指引了方向。

　　五、购物中心试行会员收费 客群运营趋向精准化

　　代表事件：2019年第一季度，西单大悦城、朝阳大悦城、合生汇分别推出各自会员收费体系。

　　关注理由：2019年，西单大悦城推出Joy+会员，朝阳大悦城上线V+会员，合生汇发布商业社交化超级用户服务平台 “POPO·PUB”。头部购物中心试水会员收费，成为商业地产数字化进程中的一大创新举措。除了基本的积分换钱、换礼、停车等“常规操作”，运营商通过与商户合作推出咖啡升杯、打折券等权益，还与外部合作伙伴进行跨界合作，为会员提供机场快速安检、机票购买折扣等场外权益。会员收费制度施行近一年以来，大悦城两项目转化付费会员约2万人，带动销售超过6300万元；截至12月30日，合生商业付费会员开卡量达35万张，占总会员开卡量的27.78%，复购率达到40%。付费会员制成为提升消费者粘性和获取SKU级别交易数据的重要利器，并极大释放场内商户的价值。

　　购物中心试行会员收费，也标志着头部购物中心对于客群运营从“求多”到“求准”转变，这一收费制度对于客群运营的精细化要求程度较高，一方面对会员客群的画像标签要求更为细分且精准，另一方面也需要探知会员客群在其它消费场景下的消费数据，建立全面立体的多维画像，从而更深度服务会员客群。

　　六、网红带货成电商新玩法 虚火背后难掩电商流量增长困局

　　代表事件：双11期间，李佳琦、薇娅两大头部带货主播业内估计实现超10亿交易额。

　　关注理由：李佳琦、薇娅直播间在双11顶峰时期观看量高达3500万，业内估计两人分别实现超10亿交易额，成为2019年的现象级营销事件。“李佳琦”现象对诸多实体商业从业者造成了一定心理影响，但热闹背后也折射出电商流量增长模式所面临的困局。从传统电商平台以低价获取流量的运营模式，升级为全网低价+网红IP+明星IP的模式，其需要在商品低价模式的基础之上，叠加亲和力的高颜值“邻家大哥哥/姐姐”人设、强感染力的推荐话术、抽奖等即时性激励机制，以及明星网红的粉丝群体。所以，电商网红营销本质上仅是获取流量的营销方法变种。流量获取模式不断叠加升级的背后，也反映了电商的无奈。自身缺乏独特IP的品牌，如要采用网红带货的模式实现高额销售则要牺牲商品的利润，对于品牌商来说，这依旧是场赔本赚吆喝的游戏，商业品牌幻想依靠网红带货获得商业的成功，显然是高难度且难以持续的。

　　七、宝龙商业成功上市 资管公司成为资本市场新宠

　　代表事件：2019年12月30日，宝龙地产旗下宝龙商业（股票代码09909.HK）成功在港挂牌上市，成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营服务商。

　　关注理由： 12月19日，保利地产物管公司保利物业和时代中国控股旗下时代邻里在港上市。12月30日，宝龙地产旗下宝龙商业正式在港上市。在经济下行、流动性趋紧的环境下，轻资产运营成为商业地产公司新的业务方向，一方面商业风险较低，另一方面也可以借助新店拓展留住既有团队。而对于缺乏运营管理人才与能力的商业地产业主而言，引入优秀的轻资产管理不仅有品牌效应，而且可以有效提高经营管理水平，进而提升资产价值。因此红星美凯龙旗下爱琴海、世纪金源方圆荟、星河商置COCO Park等多家知名商业地产商都同时进入了轻资产管理领域，并设定了资本化目标。宝龙商业是其中率先跑出的第一家公司，它的成功上市给商业地产轻资产管理公司带来更大的鼓舞。此外，轻资产公司资本化也可能推动行业内部洗牌，集中度必将会进一步提高。

　　八、经济下行商业资产交易趋热 流动性仍限一二线城市

　　代表事件：11月融创中国收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权。

　　关注理由：2019年3月，瑞士合众集团联手财团13.4亿美元收购位于北京中关村地区的鼎好大厦，力图通过重新定位和改造实现资产价值的提升；8月，金隅集团以51.87亿竞拍购得北京亚奥板块知名商务综合体盘古大观；8月，北京世茂工三以21.87亿元的价格再次流拍，这一价格较第一次拍卖下调1.13亿元，与第二次拍卖价格持平，已远低于其估价水平；12月，西安曲江文旅收购西安知名本土商业品牌世纪金花。

　　在经济下行的宏观经济背景下，商业资产的交易却呈现趋热局面。一方面，在上述交易案例中，我们能够清晰地看到商业资产交易价格的回调，这直接刺激了投资机构的购买；另一方面，商业资产的交易也呈现冷热不均的局面，整体交易主要集中于一二线城市，其中在商业资产交易市场，上海已连续3年超过千亿规模；北京投资市场大宗成交集中涌现，2019年前三季度成交总额超过500亿元人民币，已超出2018年全年总值。全国其他地区大宗交易案例主要集中于成都、重庆、武汉、西安等知名的二线大城市。从交易活跃度和成交额来看，2019年的商业资产交易均表现趋热，投资机构对于中国经济的未来增长情况，尤其是一二线城市的商业地产红利仍保持积极的预期。

　　来源：36氪

编辑：wangdc