新冠肺炎疫情对商业地产带来影响已不可避免发生，除了影响客流、成交，还带来了其他哪些影响？既然风险已经来临，又应该怎样去对应？人们常说有危就有机，那么这次疫情又是否会为商业地产发展带来机遇，能否为商业地产发展带来新趋势？疫情过后商业地产各类物业走势又将何去何从呢？

　　合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌指出,其实线上销售以及客户引流已经进入全面发展阶段，只不过在房地产实操层面，进展较为缓慢，还有很多方面潜力有待开发，房企不妨借此为契机，进行线上销售平台的深度发展。这在未来互联网持续高速发展的大环境趋势下，是很有必要性的。

　　同时，受疫情影响，不少行业受到影响，对商用物业无论租还是售的需求，也必然有所下降。但同时需要看到的是，疫情也带动了部分产业行业的发展，如日用百货、医药健康、生物科技、远程教育、线上办公服务、居家运动等行业其实在此次疫情中受到较大催生发展。所以商业地产在客户拓展、商户招租时需要考虑到这些新客群诉求，抓住时机去开拓客户市场。

　　这也为商业地产及时推出多元化营销策略提供了现实的土壤。张智斌说，做好销售模式转变以及客群开拓后，接下来需要做的就是营销策略及时应对，采取一系列在客户需求欲望不强时仍能促成交易营销措施。其中最实在莫过于价格优惠，因为不少潜在买家也曾想过或许在此时能买到性价比更高的产品，“承诺一段时期内最低价”、“无理由退房”、“下定即送管理费”、加大推荐成交奖励力度等等，都将是特殊时期助推成交的有效举措。

　　此外，在特殊时期，相关政策以及经济大环境会有所改变，商业地产应充分利用相应机会去引导客户，做好政府与潜在客户之间的桥梁，提升其对商业地产信心。总体来看，特殊时期，房企更加需要做好资金规划，在货币政策及融资环境相对宽松情况下，合理利用时机购入土地，有实力企业甚至可以考虑收并购业务的进行。

　　在张智斌看来，疫情出现将促使商业地产的，无论是开发设计、物业管理、策划、营销、销售等各个环节都应有所提升以及完善。

　　对商业项目具体建议

　　1.提升产品竞争力：在租在售项目提升完善产品健康体系、智能化体系（软件、硬件），物业形态之间灵活切换，软硬件兼备

　　张智斌指出,此次疫情将给日后商业地产项目的打造带来更多导向性启示。首先是物业形态业态之间的弹性转化以及多功能性，特定时期特定环境下，人们对商业地产重点需求亦有所变化，一个适应力强的商业项目需要有更多灵活性，物业形态界限或将不那么明确，而是具有兼容性及可转化性的多功能产品。

　　其次产品的硬件须往高标准去打造，这里高标准是指对健康、智能、绿色等等未来前瞻性的设施，软件当属项目物管服务，时刻培养全面高质素的物管队伍是项目价值重要体现之一。

　　2.营销推广手段综合利用：”线下+线上”有效结合，运营能力提升亦是重点

　　着力打造线上平台，扩大平台流量及客群基础，引导潜在客户改变过往只到售楼部思维模式，投入更多资源发掘线上平台潜力；有了平台，当然少不了“主播”培养，销售及策划人员的技能开拓中必须有线上吸客，导客、促成交易等等一系列日常培训，为日后线上线下有效结合做好充分准备。

　　张智斌表示,商业地产不同于住宅项目，项目整体运营能力占有非常重要作用，尤其在特发情况下，运营能力直接影响着整个项目现金流以及承压能力，因此运营能力提升亦是重点工作之一。

　　针对以上提到各项要点，此时商业地产项目将更加需要一个全过程全平台一体化的服务，合富商业正有这方面服务体系及丰富经验，包括全方位服务体系：产品设计+策划推广+租售代理的全方位服务体系；而且依靠合富辉煌大平台，能够做到“线上+线下”结合助力项目成交：线上推广平台(AI看房、合记买楼）+线下专业销售促成交。最后，合富辉煌商业地产将与商业地产各大合作伙伴互勉互勉，共度时艰，相信寒冬即将过去，暖春很快会到来！

　　对各类商用物业的现状分析及前景预判

　　写字楼：产业扶持及城市发展成有力支撑，长远来看后市仍将稳健向好

　　写字楼向来以大宗交易为主，大客户此时更多关注的是整体市场走向以及物业投资价值，更多的是从中长期投资角度去考量，那么疫情过后，广州写字楼市场整体仍将向好，客户亦会用长远眼光去看待；但是另一方面，疫情短期内亦对不少行业企业造成影响，无论资金流，办公需求等各方面，因此短期内客户购买写字楼亦相对会更加的谨慎。

　　预计近一段内写字楼成交持续较为冷清，合富大数据显示，写字楼近期成交（鼠年以来）只有零星几套的成交量，预计写字楼物业复苏将有一个相对缓慢过程。但长远来看，城市发展提速、大湾区助力等综合利好，写字楼后市仍能走向稳健向好。

　　至于租赁方面，不少企业受疫情影响，近段时间同样写字楼租赁市场也因此冷清，但预计随着疫情控制及好转，有部分行业反而得到较大的发展，如线上办公、远程教育、医护健康、人工智能、生物医药、新一代信息技术等行业，将会借此次疫情爆发更多行业相关需求，从而对写字楼续租、扩租等需求提升，所以写字楼租赁行业喜忧参半，近期内租金及空置率走势并不会太乐观，但长远来看整体发展预计仍能维持相对稳定水平。

　　张智斌说,写字楼市场发展更多是依靠城市以及产业发展推动，此次疫情以来，各区政府也纷纷出台相关扶持政策以及产业发展政策，比如保利鱼珠港所在的黄埔区，就新出台了四个“黄金10条”升级版本，对新进驻企业、对产业精准扶持以及人才的奖励都大力提升，对于整个区域竞争力有所提升之余，对区域内办公物业也有较大利好，因为写字楼就是招徕企业进驻以及发展的重要载体。预计在特殊时期，各区扶持政策陆续出台，亦将更有效推动写字楼市场发展。

　　公寓：线上线下多渠道、多元优惠结合或将有效刺激需求释放

　　公寓市场方面，目前广州公寓市场买家多为个人客户居多，这时候个人买家考虑因素会更加多样化，第一类客户，疫情之前已经对项目有较为充分了解，意向较大的客户，此时如果有一些优惠让利措施、赠送服务、价格保障等，是比较容易促成交易的，还有一类的是疫情之前暂无购买公寓意向，反倒在一些政策倾斜，大环境宽松的带动之下，认为此时是购入公寓保值增值的好时机，也是能够有所成交的。

　　这时候房企及销售策划代理就担当非常重要角色，如何在特殊时期还能促成交易，就需要牢牢抓住客户诉求点，建立项目与潜在客户之间无障碍的沟通桥梁。例如像保利金沙大都汇项目，疫情之后第一时间采取了线上直播售楼的应对措施，当场就有成交的客户。以保利为例，除了第一时间打造线上直播渠道，还结合多元化的全方位措施去激发客户需求，像一口价钜惠房源、抵房款优惠券、线上保价承诺、无理由退款、免费专车接送看房等等一些列举措。

　　张智斌指出,在成交网签数据方面，公寓是在三类商用物业中，率先有复苏迹象的一类，在最近一周网签数据显示，有超40套以及超2300方成交量，当然与正常水平差距甚远，但对比农历开年之初两周零网签成交量，已经算是看到了一些曙光。随着疫情逐渐得到控制，公寓有望成为最快重回正常轨道商用物业，预计第二季度开始成交能有较为明显逐步回升，而且在优惠、保价等相关措施推动之下，将刺激一轮需求集中释放。

　　商铺及商场：疫情或将加速业态转型及商场综合运营能力升级，社区型商铺优势凸显

　　商铺市场以及零售物业，可谓这次疫情受影响最大的，多个商场缩短营业时间，有些甚至关闭数天，客流量也寥寥可数，这时对商场的整体运作面临着巨大考验。多个知名商场业主方纷纷给出租金免除及优惠措施，以望与商户共度时艰。

　　其中对餐饮、影院、零售等人口聚集性行业影响更是首当其冲。预计客流以及销售额的完全恢复需要较长时间。但亦有部分需求在此次疫情之下被更多激发出来，如“宅经济”、个人护理、医疗健康、远程教育、社区生鲜以及速食等，将会是疫情过后能较快发展起来的业态。

　　商场作为连接顾客与商户的纽带，更应加强商户在商场线上平台上的推广，软文、线上商城、购物直播、社群运营、VR实景购物等应多途径综合运用。广州天河多个大型商场纷纷推出相关措施。此时商户更加看重会是商场整体运营实力，包括物业服务（尤其在健康安全监控、保洁的方面）、特发事件之下的应急处理能力以及上述提到的品牌营运推广能力等，因为只有符合这些标准，才能增强商户进驻的信心，同时商场的整体抗风险能力才有保障。

　　张智斌指出,短期来看，大部分商户更多看重的是目前数月内生存问题，例如从商场业主方那里获得减租等租金支持，而新开店或者扩租等考量会暂缓。若能撑过这数月，其实整体商业及消费市场的前景仍是乐观的，疫情退去后，补偿性消费会集中出现，弥补之前消费力受制所带来的影响。预计未来，商场业绩及开业率受到影响是不可避免的，但人们消费需求仍是旺盛的，前提是做好万全的保障防护措施之下，抑压已久的需求将能逐步释放，商场有望在下半年能基本恢复较佳人气。

　　另一方面，是商铺网签成交的主力的社区型商铺，社区型商业在此次疫情当中发挥了较为重要作为，作为“最后一公里”社区商业的便捷、灵活的优势更加凸显。疫情期间不少社区型超市、面包店、药房等很大程度上满足了周边居民的日常需求，人们每日所需肉菜、饮料、粮油米等品类得到及时补给。

　　张智斌表示,商业归根到底是满足人们的一切需求，这时候社区型商业的优势不言而喻，预计疫情过后，社区型商铺成交能得以逐步回稳，社区型商业整体统筹及营运也应该吸取更多此次特发情况下发挥其功能的经验，从更多元全面角度去完善社区型商业业态布局及便捷度的进一步提升。

　　来源：南方网

编辑：wangdc