4月30日晚，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着国内基建REITs试点正式起步。

　　基建REITs将盘活存量资产，有望撬动万亿元直接投资，正蓄势待发，但另一边，传统的商业地产REITs却正遭遇租金和收益率下滑的尴尬局面。

　　REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产信托投资基金）最早即开始于房地产行业。从中国香港和新加坡已发行REITs的市值来看，购物中心及写字楼这两类传统商业地产的资产类别均占比较高，是REITs底层资产的重要组成部分。但这部分重要的底层资产正在遭遇严冬。

　　作为全球首只投资于国内物业的上市房地产投资信托基金，越秀房产信托基金2019年每单位基金分派收益率只有5.14%，创下上市15年来新低。其2019年净利润同比下滑2.7％至9.4亿元，业绩发布之后，瑞信更是发布研究报告表明悲观立场，将越秀房托基金的评级下调至“中性”。

　　租金下滑房屋空置

　　越秀房托每单位基金分派收益率为5.14%，创15年以来新低。

　　公开资料显示，越秀房托旗下有8个商业地产项目，分别为广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心；上海越秀大厦；武汉物业及杭州维多利，全部位于一二线城市。

　　财报数据显示，其物业的整体续租率从2018年的80%下降至2019年的73.6%。即便是往年续租率较高的国金中心，2019年也只有81%的续租率，同比减少6.2个百分点。

　　越秀房托出租率的下降不是单个现象。2019年市场机构世邦魏理仕就曾公开表示，经历近10年的高速发展，2019年商业地产进入全面调整阶段，从一线城市到二线城市全线面临供过于求的局面。商业地产全面从业主市场转变成租户市场。

　　而疫情的冲击则加重了这一趋势。自今年年初以来，国内一二线城市写字楼大量空置、租金下滑的消息充斥于各大新闻版面，即使在楼市火爆的深圳也是如此。国际房地产咨询机构五大行之一第一太平戴维斯报告显示，2020年深圳一季度写字楼平均空置率达26.2%，全市平均租金下降至每平方米每月201.7元，租金指数环比下跌1.6%。

　　2020年一季度，一线城市都出现了写字楼空置率升高和租金下滑的问题。房地产中介机构戴德梁行近期发布的报告显示，一季度甲级写字楼市场方面，北京、上海、深圳的空置率分别上升至13.8%、21.0%、24.6%，环比分别增加0.3、1.4、2.6个百分点。上海和深圳创下空置率新高，北京则为近十年来最高位。

　　空置率升高和租金下滑对越秀房托的收益率造成了较大影响。历年财报显示，自2005年上市以来，越秀房托每单位基金分派收益率最低为2010年的5.56%,最高为2008年的13.74%，2011年至2018年均保持在6%以上。2019年的5.14%是近15年以来的新低。

　　黑石停止收购SOHO中国商业地产前途晦暗未明

　　租金下降、空置率升高和疫情对于商业物业的现金流产生较大影响。

　　加上去年底上市的招商局商业房地产投资信托基金（1503.HK）（招商房托），港交所有且仅有领展房产基金（00823）、冠君产业信托（02778）、汇贤产业信托（87001）等10只REITs，其中仅有6只包含内地物业。

　　而目前国内并没有真正意义上的公募REITs，发行最多、最为广泛的还是CMBS及类REITs产品。戴德梁行数据显示，2019年国内商业不动产资产证券化市场共发行81单产品，发行规模达1550.8亿元，产品数量和规模分别同比增长42.1%和36.3%。其中CMBS产品发行46单，类REITs产品发行23单，CMBN产品发行12单。

　　因此，租金下降、空置率升高和疫情对于商业物业的现金流产生较大影响，也会直接影响到CMBS和类REITs产品的运行。

　　新世纪评级近期的一份报告就指出，对于CMBS和偏债型REITs产品而言，若商业物业现金流下滑较多，不足以支付优先级的当期本息支出，将可能触发相应的增信机制，如保证金划拨、差额补足、义务回购等，商业物业运营压力会转化为增信主体的兑付压力。

　　此外，商业物业的估值也可能会受到影响。如果疫情持续时间较长，商业地产的空置率和租金下滑难题迟迟得不到改善，就会影响到商业物业的估值，从而弱化对于优先级证券的信用支持。

　　这一点从当前商业地产股的估值上也表现得较为明显，潘石屹执掌的SOHO中国就是一个典型的案例，其主要从事的就是办公楼物业业务。财报显示，2019年SOHO中国净利润下跌逾30%，平均出租率为90%，较2018年96%出现明显下滑。

　　3月中旬，外媒路透社的消息称，黑石集团正与SOHO中国进行私有化谈判，交易价值40亿美元。以SOHO中国3月9日的收盘价2.98港元/股计算，黑石给了两倍的出价。5月初外媒再次释出消息，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈暂停。受此影响，SOHO中国的股价在5月3日暴跌26%。而据外媒消息，导致两家谈判破裂的主要原因就是“前景充满不确定性”。

　　值得注意的是，A股不少地产类的上市公司拥有可观的投资性房地产，其中主要就是商业物业。而其利润中也有相当一部分来自于这些物业的公允价值波动带来的收益。一旦租金持续下滑带来商业物业的估值下滑，这些公司的整体业绩表现将会受到双重打击。

　　随着基础设施领域的公募REITs试点工作启动，目前聚焦重点地区的大型基建项目：包括仓储物流、交通设施、市政工程和污染治理等传统基建补短板项目，同时鼓励信息网络等新型基础设施试点。

　　不少业内人士希望由此延展到写字楼、购物中心等传统商业地产。但以目前国内商业地产面临的市场环境而言，要实现真正的商业地产REITs落地仍然任重道远。

　　来源：英才杂志

编辑：wangdc