2020年4月30日，证监会、发改委联合发文，推动基础设施领域REITs试点工作，标志着国内公募REITs正式开闸。

　　REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产信托投资基金）是不动产证券化的重要手段，是一种以发行收益凭证的方式汇集公众投资者资金的信托基金，并由专门机构进行房地产投资经营管理，其主要收益来源为租金收入及物业升值。

　　此次试点范围并未直接涉及商业地产，因此有不少业内人士呼吁将试点扩大至商业地产领域，实现项目从开发到运营、最终资本化退出的产业链闭环，以帮助商业地产走出困境重重的“后疫情时代”。

　　然而，REITs并不是解决商业地产退出的“万能钥匙”。以公募基建REITs试点为标尺，哪类商业地产项目能够符合REITs的发行要求？

　　证监会、发改委联合发布的《试点工作通知》提出，只有产权清晰、投资回报良好和具备持续经营能力的项目，才符合此次公募基建REITs试点的基本要求。

　　而对于商业地产而言，REITs投资逻辑成立需要两大前提条件，即具有长期持有价值的优质底层资产，以及良好的投资回报预期。

　　开发商想要借助REITs盘活存量资产，实现资本化退出的产业链闭环，主要从以下三个方面入手：

　　合理利用财务杠杆 构建灵活稳健的资本运作机制

　　项目前期开发和收购需要占用大量资金，西蒙集团采用高财务杠杆实现规模扩张，而凯德集团采取了“REPE+REITs”双基金模式，有效解决了项目不同成长阶段的资金问题。开发商应结合自身企业战略和投资收益水平制定灵活稳健的杠杆策略，有效控制取地和收购成本，以确保商业模式的可持续发展。

　　持续优化存量运营效率 提升租金回报水平

　　提升租金回报率的核心是构建资产运营增值能力，主要可从客群效率、业态效率和空间效率三方面入手，通过市场定位调整、业态组合优化、增加可租赁面积、营销活动创新和营运成本管控等手段，持续优化项目运营效率，提升投资回报水平。

　　通过数字化等创新手段为项目释放新动能

　　对于运营成熟的项目而言，通过品牌迭代等传统手段提升运营效率的操作空间非常有限，开发商可考虑通过数字化等创新手段，系统性地优化成本、运营效率和客户体验等核心问题，以数字化驱动项目效率提升，实现项目超额收益。

　　在中美贸易冲突和新冠疫情等诸多挑战的宏观背景下，推行以基础建设领域为试点的公募REITs已成为本轮逆周期调节的重要抓手。虽然此次公募REITs试点并未直接涉及商业地产，但仓储物流、产业园区和数据中心（IDC）其实均属于商业地产的广义范畴，对未来商业地产放开REITs具有积极的信号意义。

　　对开发商而言，REITs并不是解决项目退出的“万能钥匙”，而是对其资产运营增值能力提出了更高的要求。开发商应通过数字化等创新手段持续提升项目运营效率，打造更多具有长期持有价值的优质资产，才能真正吸引市场投资者的目光。

　　来源：RET睿意德

编辑：wangdc