凯德系是亚洲规模最大的侧重于商业地产运作的房地产集团之一。自1994年进入中国，轻资产扩张和基金化运作是其主要特点。“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德轻资产扩张的关键，通过私募基金孵化早期项目，成熟后向REITs注入，实现低杠杆的稳健增长。其集运营与投资为一体的“凯德模式”开启了国内轻资产模式之先河。

　　新加坡房地产巨头凯德集团（CapitaLand）以其在国内一、二线城市开发的来福士广场、凯德MALL和凯德广场等地标综合体为大众所熟知。作为专业的房地产开发、运营和基金管理公司，凯德的运营和资本平台，区别于传统的开发商。近年来受电商、物流业飞速发展的冲击，购物中心人流减少、线下消费增速放缓等现象引发商业地产商的焦虑，这使得以金融和资本思路进行商业地产运作的凯德模式日益受到业内的关注。

　　重仓中国，深耕商业地产开发

　　总部设在新加坡，并在新加坡上市的凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，也同时拥有亚洲规模最大的房地产基金管理业务之一。截至2019年底，凯德进入中国市场已25年，管理资产达1319亿新元（约合人民币6552.75亿元）。2019年公司财报显示，税后净利润为21.359亿新元(107.9亿人民币)，较2018年增长21.2%，股本回报率升至10%，为今年来首次。

　　凯德在轻资产运营方面也形成了较大规模，共管理7支上市房地产投资信托基金(REITs) 和商业信托，以及20多支私募基金。

　　据其官网介绍，目前凯德的投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。凯德业务遍布于全球30多个国家的200多个城市，以新加坡和中国为核心，并不断开拓印度、越南、澳大利亚、欧洲和美国等市场。

　　自1994年进入中国以来，中国市场逐渐成长为凯德除新加坡以外的核心市场之一。2019年报数据显示，经过25年的发展，凯德已在中国42座城市布局200多个项目，总开发规模约2300万平方米，管理的总资产超过2700亿元人民币，收入为132亿元。

　　发展至今，凯德旗下的房地产投资信托基金和商业信托扩展到包括腾飞房产投资信托、凯德商务产业信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托、腾飞印度信托和凯德商用马来西亚信托。目前凯德中国有10个商场打包在新加坡信托，整体回报率在7%以上，高于市场平均水平。

　　轻资产转型，从地产开发转战基金管理

　　2000年，凯德置地提出了轻资产运营的基金化转型方案，这一战略重组规划成为凯德地产金融业务成功发展的基础。以较少的投资成本撬动更大的效益是轻资产运营最显着的优点。

　　2002年凯德推出新加坡首支上市房地产投资信托基金——凯德商用新加坡信托。以此为转折点，公司的运营战略和经营业绩出现明显变化。凯德能够实现“脱胎换骨”的变化，基金化的地产金融业务模式功不可没。随着凯德地产金融平台的扩大，国际化优势和亚太区的地产金融经验又为它赢得了更多的本土合作机会。

　　2002年之前，其以重资产运营为主，角色为开发商。公司成立初期，从事房地产开发及投资业务，其中住宅开发收入占总收入比重高达61%，债务负担过重，业绩不佳。2001年有息负债达到90.6亿新元，有息负债率达到87%，资产收益率（ROA）仅为1.6%，当年亏损2.8 亿新元。2002年后，轻资产转型，角色转变为基金管理人。公司轻资产转型主要通过REITs实现，凯德先后发行5只公募REITs，并开启大规模物业收购。2002年至今资产规模增长3倍，净负债率下降56%。

　　以“地产开发+资本运作”为地产经营模式为核心，其主要运作方式为：凯德将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。从开发商到私募基金再到REITs，凯德形成了一个完整的投资和退出闭环。

　　2006年12月，凯德“地产开发+资本运作”经营模式的核心环节之一的凯德商用中国信托（CRCT）登陆新加坡交易所主板。2009年11月，作为凯德商业地产运作平台，凯德商用在新加坡交易所分拆上市，首次公开募股规模为28亿新加坡元后，凯德商用就在中国市场一路跑马圈地。短短4年间，凯德商用通过一级土地市场或二级市场收购等方式，在中国市场就完成了37个城市布局，购物中心数量达到62个，总建筑面积645万方，总物业值达到774亿元，成为仅次于万达的商业地产快速扩张企业。

　　策略调整，聚焦一、二线核心城市

　　进入中国市场25年来，凯德集团在中国的布局呈“多点开花”的态势，在一、二、三四线城市大量布局“凯德广场”、“来福士”系列购物中心，亦有住宅、酒店等项目。

　　但近年来公司也逐渐调整策略，收缩三四线城市投资，将主力放在一、二线城市，已多次抛售位于中国内地的商业物业。2018年1月，该公司向万科旗下商业地产平台印力集团，一次性抛售了20家购物中心，交易总对价为83.65亿元，其中15个为三四线城市项目。2019年7月，宣布抛售其所持有的全部建业地产股份，套现28亿港元。据财新报道，该公司计划在2019年内抛售价值约30亿新元（约合人民币152亿元）的非核心资产。

　　与此同时，凯德加大了一、二线核心城市的投资。仅2018-2019年间，凯德在中国新收购了约300亿元的项目，包括上海北外滩来福士项目、浦发大厦、广州科学城和增城地块、重庆两江春城，其中上海北外滩来福士项目斥资达128亿元。

　　根据其公司战略，凯德未来将在中国聚焦北京-天津、上海-杭州-苏州-宁波、广州-深圳、成都-重庆-西安、武汉五大核心城市群。2017年，凯德在华新开业六大综合体，均位于五大核心城市群，其将进一步强化在华五大核心城市群的业务布局和规模优势。

　　结语

　　凯德的地产金融模式核心是运用金融思维对传统业务的成功改造，这也恰恰证明了金融理念对于传统业务巨大的革新能力。如何将对产业的理解，转化为对于风险的准确识别，并匹配合适的收益，是传统业务基金化转型的关键挑战。另外，凯德也在商业零售、办公、住宅等多个业态探索实现数字化和智能化，满足用户线上线下融合的多元场景体验，加速其自身生态体系的数字化能力建设。

　　来源：中指研究院

编辑：wangdc