去年广州一手住宅市场成交量在下半年成交反弹后，全年交出了一份不俗的成绩单。而商业地产亦是如此。去年上半年，广州市政府积极出台政策提振消费，市场经济得以稳步复苏。受此影响，包括商铺、写字楼、公寓在内的商业地产复苏明显，部分区域成交逆势增长。
商铺
现象：优质社区商铺仍是投资首选
2020年除荔湾、海珠区外，其余中心区域商铺成交量大幅走跌。这两个区域除广钢新城、广纸板块的社区商铺销售跑量外，重点产业项目广州国际医药港也有较突出的贡献，另外海珠区保利天悦还录得大批量的确权网签。不过，商铺成交量仍以增城、黄埔两区居多，分别占全市成交量的26%、22%，是确权网签、批量交易最活跃的两个区域。越秀、白云、从化区因供应量少以及新盘主推住宅的原因，商铺成交触底，成交量未能破万。
据中原研究部统计，2020年商铺成交量居首的板块为荔城，共计5.08万平方米。板块主力为光明村安置社区、西瓜岭村安置社区、罗岗村安置社区，均录得大批量的社区商铺确权网签。与2019年五一村、增塘村、明星村等安置社区一样，这些项目均属于“挂绿湖水利综合整治工程11个安置新社区”。2020年12月，这11个安置新社区已全面交付使用。
开发区同样依靠单盘撑量，金博商务中心一期产品由国企整购，全年批量确权网签底层商铺3.86万平方米。而萝岗区府、中新知识城板块受益于近年居住人口的增长，商业需求增长明显，底层商铺及社区商铺的供求都较为活跃。此外，优质板块的社区商铺仍是投资优选。东圃板块的兰亭盛荟商铺在年末入市，即成交207套，挤进商铺销量榜前10位。
预测：直播经济让商铺运营空间更大
2020年商铺市场遭受疫情的冲击明显，上半年广州市政府积极出台政策提振消费，市场经济得以稳步复苏。业内人士表示，疫情的余震仍未完全消失，实体商业运营仍在承压期，不过新的商业模式也为市场带来新机遇。以荔湾区为例，为扶持直播电商产业，荔湾区政府提出了一系列对直播机构、直播基地的奖励措施，最高奖补达500万元。荔湾区大力支持专业批发市场使用直播平台，将助推区域现有的160多个专业批发市场转型升级。此外，新产业项目广州国际医药港也通过直播“卖健康”，吸引了一波大健康产业上下游企业的进驻。“直播行业”、“地摊经济”、“夜经济”等新商业模式的兴起，既有利于广州消费市场的扩容，又丰富了广州商业的多样化，也为后疫情时期的商铺运营提供了更大的想象空间。
写字楼
现象：中心区写字楼成交增长超五成
统计显示，2020年广州中心区写字楼成交逆势增长54%，海珠、天河两区写字楼成交量实现倍增。海珠区主要成交贡献来自琶洲板块的总部项目，天河区除个别项目内部确权网签的贡献外，金融城板块再传限高突破利好，一期项目尾货释出，二期项目预热，成交热度再次回升。
据中原研究部统计，外围区成交量占全市的76%。其中，黄埔区成交持续领先，除开发区板块录得大批量的确权网签外，鱼珠板块收获若干大宗交易，是全年唯一成交量突破10万平方米的板块。番禺、花都区则以旧盘销售为主，不过番禺区成交热点由往年的万博板块转移至钟村、新造板块。南沙区新货补给，明珠湾、区府板块热度上升。增城区录得少量写字楼成交，从化区零交易。
总体而言，2020年广州写字楼市场呈“局部热”特点。以珠江新城、琶洲、第二CBD构成的“黄金三角区”聚集效应显现，写字楼市场供求活跃。以南沙明珠湾、番禺新造、花都区府板块为代表的第二批新兴商务区也迎来“收割期”。此外，独栋写字楼物业备受青睐，全年共售出30栋独栋写字楼物业（不含内部确权），主要来自保利鱼珠港、金山谷创意产业园、保利国际金融中心、TCL大厦等。
预测：“黄金三角区”将带来供应浪潮
有业内人士表示，有别往年，预计2021年广州写字楼市场的焦点将往内转移，以珠江新城、琶洲、第二CBD构成的“黄金三角区”将为广州商业市场带来新一轮的供应浪潮。2020年上半年受疫情影响，广州市房地产项目开发缓滞，大部分总部项目竣工期压后。不过，下半年起，核心板块项目的施工、招商提速。
据监测，目前琶洲板块33个重点在建项目中，超13个项目封顶或部分封顶，预计2021年年中封顶的项目将超过20个，为市场带来百万平方米级别的新货。其中，欧派、唯品会、TCL、环球、国美、复星等琶洲总部项目已相继启动招商，不乏一些强劲资本的购置。金融城板块二期若干项目也在2020年末启动预租，保利南方财经大厦在年末踩线亮相。鱼珠板块旧改正盛，广物鱼珠产城综合体、广州日报新媒体、南方智媒等项目动工，不过预期2021年供应还将集中在目前在售的几个写字楼项目。
公寓
现象：高端公寓破茧而出
2020年黄埔区公寓成交量虽然同比下跌约四成，但成交套数连续3年位居榜首。区域热点板块主要为开发区和大沙地，以佳兆业系项目、港航中心以及新盘越秀万力·星悦峯的多次促销或推售跑量为主。中新知识城、萝岗区府、科学城等传统热点板块以旧盘顺销为主，整体活跃度较往年下降。
海珠区是全年唯一逆势增长的区域，成交量同比增长44%。增长主要来自广纸板块的越秀星汇海珠湾，项目在年中加推二期新货，凭借区位优势跑量突出，以869套的销量位居榜单首位。
其余区域表现平淡。值得关注的是，从化区碧桂园从化1960、白云区保利金沙大都汇是受疫情影响后，较早启动促销策略的项目，故区域成交跌幅较其他区域小。
相比往年的“小别致”，2020年广州公寓市场涌现一批高端的公寓。此类产品主要分布在琶洲、金融城、白云新城、明珠湾等重要商务区，拥有一线江景或海景、白云山等稀缺资源，售价普遍比周边住宅还高。例如，明珠湾壹号坐享灵山岛尖的一线海景，最高售价达7万+；琶洲富力壹号半岛凭借“三面环江”的优势，最低门槛9万+。
预测：短期消化或面临压力
2020年因疫情因素，房屋空置率攀升，被催熟的“蛋壳公寓”爆雷，无疑是给了公寓运营者警醒：“公寓产品的金融玩法”需稳打稳扎，不应盲目大规模扩张。
这种运营模式的爆雷，是否会冲击公寓买卖市场呢？业内人士指出，就广州而言，目前专业化、机构化民营租赁企业经营的房源约占全市租赁房源的6%，长租公寓的比例更小；传统的放租或托管仍然是目前公寓市场运营的主流模式，金融风险低；广州是四大一线城市中规划人口增长空间最大的城市，加上近年旧改推进迅猛，租赁市场需求较大；疫情冲击下，凭借市场自身的调节，广州公寓市场成交复苏，去库存周期重新进入下行周期，反映出市场已具有一定的韧性，突发事件对广州公寓市场的影响是短暂性的。
不过值得注意的是，在近年广州商服用地出让逐年攀升的局面下，预期广州2021年商业市场供应将迎来井喷，供应总量有望突破350万平方米。其中，公寓市场供应量粗略预计达160万平方米，供应将集中在科学城、知识城、明珠湾、庆盛、白云新城板块以及“黄金三角区”。截至2020年末，广州公寓去库存周期虽下跌至18个月，但面临即将到来的新一轮供应大潮，短期内公寓库存的消化仍有一定的压力。
来源：信息时报
编辑：wangdc
