2022年第三季度，西安零售物业市场未录得新增供应，疫情的反复致使部分项目工期延长，招商进程滞缓，继而推迟交付。需求方面，零售业态占比48.3%，买手店及集合店积极布局西安市场，季内录得HOWOW D2Y、KNOWIN等潮流集合店西安首店开业，引领Z世代消费潮流；运动户外品牌持续发力，愈发聚焦如瑜伽、徒步等细分专业领域，季内录得MAIA ACTIVE、猛犸象、始祖鸟等品牌登陆拓展西安零售市场。餐饮业态占比37.1%，以地方菜系及火锅类品牌的新增需求为主。同时，本季度颇受资本青睐的咖啡品牌持续加码西安市场，Manner及M stand等国内品牌标杆项目加速布局。体验业态占比8.9%，沉浸式体验仍为主流，在融合多业态的尝试下，衍生亲子、运动、电竞等更多细分场景。

　　由于部分核心区域百货项目出现大面积退租，叠加品牌扩张需求疲软，全市净吸纳量录得负值。相应地，市场整体空置率环比上升0.5个百分点至9.3%；购物中心首层平均租金延续下行趋势，环比下跌0.8%。

　　不同零售形态差异化复苏。在宏观环境波动的形势下，消费者对不同类型零售物业需求出现分化。消费回流、降级和品牌库存积压使得奥特莱斯以更高的性价比愈加受到消费者的青睐。独特的建筑形态及特色餐饮，叠加“微度假” 等消费新风向的助推，奥特莱斯型购物中心率先复苏，砂之船等项目本年度均实现两位数的增长速率。各种利好因素的叠加使得奥特莱斯型购物中心迎来战略性扩张机遇，除西安目前已开业的7个奥特莱斯外，未来仍将有如曲江砂之船，永安渠砂之船等三到四座奥特莱斯项目陆续入市。

　　场景分化加速商业品牌聚集更新。随着消费者诉求的持续演变，各类零售物业的业态也开始随着客流构成、消费需求的不同进行市场化的调整和迭代。在奥特莱斯承载更多刚性消费需求的同时，购物中心则开始从“渠道”进阶成“社交休闲场”，通过持续增加餐饮、娱乐体验业态占比，提高区域及物业整体的休闲、社交属性。同时，在品牌迭代加速的新周期，更多如KNOWIN、MAIA ACTIVE等构建多种生活方式、具有明显社群导向的线上、潮流新兴品牌在资本的加持下涌入如赛格，大悦城，熙地港等城市中心或区域中心的优质项目，加速优质项目品牌更新；如始祖鸟、Air Jordan等已进入西安零售市场多年的运动潮流品牌则持续整合店铺资源，在核心区域的优质项目中布局“双店”甚至“三店”，品牌聚集效应显现。

　　2022年第四季度将有33.7万平方米新增供应集中入市，而在不确定的宏观事件的影响下，新增供应中或将有近三分之一的未来供应推迟至2023年，形成供应高峰。同时，继龙湖、益田之后，鑫苑大都汇于本季被万达接管，运营商在西安的轻资产扩张步伐加速。头部运营商的持续加码说明投资者对西安市场的信心在挑战下仍然积极。未来，随着头部开发商轻、重资产的陆续落地将带来更加多元的物业形态，西安零售物业市场或将迈入新一轮的调整及迭代期。

来 源：CBRE世邦魏理仕    

   编 辑：liuy