2022年的“双十一”于上周末正式收官。根据星图数据发布的信息，在10月31日20点至11月11日24点期间，全网电商交易额累计达11,507亿元，较2021年同比增长13.4%；其中综合电商同比增长2.9%，直播电商销售额猛增146.1%。这一销售数据再一次凸显出中国消费市场的韧性，以及由线上零售所驱动的高标仓市场的持续增长动能。

　　2022年第三季度，随着常态化疫情防控措施的见效和经济活动的稳步复苏，国内仓储物流需求迎来强劲反弹。根据CBRE世邦魏理仕的数据，全国24个主要市场的高标仓净吸纳量合计达到164万平方米，环比大幅上升63%。尽管本季新增供应集中入市令整体空置率水平升至16.3%，但我们看到廊坊、嘉兴、常熟等供应放量的环一线城市的当季供应吸纳比均超过70%，凸显核心市场仓储需求的爆发力。租金方面，本季全国平均高标仓租金指数保持平稳，其中一线城市继续小幅增长0.3%；截止前三季度，一线城市租金指数已累计上升2.7%。

　　从近期相关行业运行指标的趋势来看，我们预计四季度高标仓需求在持续反弹并创年内新高，2022年全年24个主要城市高标仓净吸纳量有望达到580万平方米。

　　网上零售加速增长，

　　电商模式迭代创造仓储需求新增长点

　　国家统计局的数据显示，7、8和9月实物商品网上零售额加速增长，分别同比上升10.1%、12.8%和14.5%。而根据今天最新公布的数据，10月实物商品网上零售额同比增速进一步提升至22.1%，为2021年3月以来最快增速。

　　数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2022年11月

　　CBRE认为，电商年末大促的来临叠加疫情防控背景下对供应链韧性要求的提升将显着推升四季度电商相关的仓储需求。以菜鸟供应链公布的“双十一”大促保障方案为例，菜鸟联合天猫储备了400万平方米的仓库，包括疫情备份仓，支持商家在需要时紧急开仓入驻。而京东物流将继续扩大预售前置规模，将数百万量级SKU的商品前置到距离消费者最近的各级仓库。

　　直播等新电商业务模式的迭代也为仓储需求创造了新的增长点。东方甄选目前已经在核心城市设立了7个自营产品仓库，并计划在北京、广州、杭州、郑州和成都五个城市建立20个仓库为其自营产品提供面向全国的物流服务保障。

　　新能源汽车产销两旺，

　　制造业高标仓需求创新高

　　中国物流与采购联合会发布的数据显示，今年三季度汽车制造物流总额和汽车物流量分别增长25%和30%以上，汽车物流需求快速恢复成为拉动制造业物流需求回升的重要动力。新能源汽车是当前汽车行业得以高速增长的重要引擎，今年前三季度国内新能源车产量达到471.7万辆，同比增长120%；销量达到456.7万辆，同比增长110%。

　　行业的高速发展催生了大量的仓储需求。根据我们的统计数据，前三季度汽车及零部件企业的高标仓新租面积超过40万平方米，较2021年全年值增长超过70%且创历史新高。上海、广州、重庆、天津、佛山、宁波、廊坊等汽车产业集聚城市均录得大面积租赁。

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

　　中长期来看，

　　中国高标仓供需两侧具备巨大成长空间

　　随着中国城镇化和消费升级等结构性趋势的持续推进以及物流基础设施体系的不断改善，仓储物流市场在供需两端仍具备巨大的成长空间。

　　从供给端来看， 2021年中国的高标仓存量不足美国的六成，人均高标仓面积不足美国的15%；而与之相比，中国的电商销售额为美国的1.4倍，货物周转量为美国的2.6倍左右。无论以高标仓总存量、渗透率还是人均面积指标来衡量，中国仓储市场供给侧扩容升级的潜力巨大。

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

　　从需求端来看，电商的持续增长将为高标仓市场提供源源不断的动力。根据Euromonitor的预测，2022-2026年期间，中国的线上零售额[1]的年均复合增速将达到14%以上。CBRE的《全球电商展望报告》指出，每增加10亿美元的电商销售将产生约9.3万平方米的高标仓需求，据此测算， 2022-2026年间的国内高标仓新增需求预计将超过7,000万平方米，需要通过自建和租赁的方式来共同去化。

　　1 不包含汽车及零部件销售、C2C销售、B2B销售、文体娱乐相关票务销售、旅游服务销售。

　　物流资产仍是国内商业地产投资的

　　优先选择之一

　　今年前三季度，全国仓储物流大宗投资累计约140亿元，基本与2021年同期相当，而在全部大宗交易额占比则达到创新高的9.3%。除了京津冀、长三角和大湾区三大沿海都市圈的投资机会继续受到投资者重点关注之外，今年CBRE投资及资本市场部 | 产业地产团队促成的成都和武汉近50万平方米的高品质物流资产包交易标志着中国仓储物流领域投资正在开启更广阔的空间。

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

　　此外，中国央行今年以来的持续降息并由此与其他主要经济体形成的利率周期错位令国内物流资产的定价具备相对的吸引力。我们对亚太区主要市场物流设施资本化率和十年期国债收益率的分析显示，目前中国一线城市高标仓的平均资本化率水平为4.9%，与十年期国债收益率的利差约220个基点，小于东京，但显着高于其他主要市场。

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年11月

　　展望2023年，国内消费提振和生产活动的持续活跃将助力中国再次引领全球经济复苏。根据CBRE预测，2023中国GDP增速将达到4.7%，较今年的3.2%明显加速。在此推动下，仓储物流需求料将进一步活跃，2023年主要城市的高标仓净吸纳量有望录得20%以上的增长，同时空置率将见顶回落。租赁活动的持续反弹、供需两端基本面的长期向好以及公募REIT等国家政策的支持将令中国物流资产继续成为机构投资者进行商业地产配置的优先选择之一。

来 源：CBRE世邦魏理仕     

 编 辑：liuy