地铁是日常出行交通工具，也是串联各个城市功能的“血管”。数据显示，2022年上海、北京地铁里程约达800公里，广州、深圳及不少新一线城市地铁里程也超500公里，随一、二线城市地铁网络不断织密，地铁成为首选的公共交通出行方式，进一步推动了地铁对人流的聚集。与此同时，地铁商业凭借地铁带来的稳定客流红利，也迎来了新的发展和转机。

　　数据来源：交通运输部 CBRE战略顾问部收集整理

　　数据来源：交通运输部 CBRE战略顾问部收集整理

　　地铁商业形式多元，可大致分为站厅商业、通道型商业和社区商业三类：

　　01 站厅商业：地铁站内的零散分布的小型商业点位，如：咖啡自提柜台、便利店、面包店等。主要服务于进出地铁站的过路人群。

　　02 通道型商业：连接地铁站厅和周边写字楼、购物中心等建筑地下出入口的小型商业街。主要设置快餐、便利零售等业态，服务于地铁进出站的过路性人群，满足其过路性的便捷消费。

　　03 社区商业：地铁上盖的社区型商业综合体，主要服务周边以地铁为首要出行方式的居住和产办人群，满足其工作和生活中餐饮、生活商超、健身、美发美甲等目的性的生活基本消费需求。

　　随着人们消费需求和偏好的不断升级，三类地铁商业也不断发展提升。从过往业态种类少、品牌档次低、客流变现能力差的起步阶段，已逐渐发展到品牌业态丰富、注重场景化打造、注重社交属性的新一代地铁商业，呈现出不同的发展趋势。

　　站厅商业

　　品质升级，呈现小而美的消费空间

　　趋势一：网红潮流化

　　通过打造网红热点吸引乘客前往打卡，满足乘客基本便利消费需求的同时，大大提升商业的吸引力和客流变现能力。

　　以北京青年路站的DELIGOGO便利店为例，其通过在商品、门店设计融入北京本地文化和潮流元素，提升店铺的社交和打卡属性，打造国潮网红便利店，吸引许多过往地铁乘客停留消费并拍照打卡。

　　趋势二：科技智能化

　　部分商业开始出现运用大数据、人工智能、传感设施等多种技术的趋势，为乘客带来了无人零售的便捷消费体验。

　　以北京欢乐谷景区站的京轻智能便利店为例，以大数据、人工智能、物联网结合金融支付平台等技术作为支撑，搭配店内数十个摄像头和重力感应货架搭建的“视觉识别+重量感应”系统，实现了无人零售。

　　通道型商业

　　多点发力，促进地铁人流的商业变现

　　趋势一：场景化打造

　　过而不留是通道型地铁商业的一大痛点，即：客群匆匆来往地铁站通道，但不会刻意停留进行消费。上海、深圳等城市的通道型地铁商业打造了特色鲜明、吸引力强的商业场景，使得人群停下、驻足，从而进入沉浸式的购物环境，为下一步的消费创造机会。

　　如：上海太平洋森活通过墙面涂鸦、陈设装置、门店设计等方式打造具有年轻活力、富有未来感的商业场景，成功吸引了附近的大学生客群停留游逛，并产生消费。

　　趋势二：业态品牌升级

　　传统业态提质升级：在传统的餐饮、零售业态的基础上，针对各站点主力客群的需求引入其偏好度高、消费水平匹配的业态/品牌，满足顾客更高品质、更精细化和更多元的消费需求。

　　日本Gransta原有商业功能零散、客群针对性不强，后期针对周边写字楼的过路高端白领需求进行更新提质，新增了快捷餐饮、酒吧、化妆品零售等商务人群偏好度高的业态，同时针对其消费水平对品牌进行了全面升级。

　　引入新兴业态/网红品牌：通道型地铁商业尝试融入体验性强、可逛性高的商业业态和网红品牌，大大提升了商业的吸引力，成功使得地铁引流的过路人群转化成消费力。

　　深圳连城新天地引入了Switch自助体验机、广州时尚天河购物广场引入了保龄球馆等体验业态。上海太平洋森活则引入了部分网红餐饮品牌和Z世代热衷的滑板、潮流买手店、撸猫馆等新兴业态。

　　趋势三：社群活动运营

　　部分地下商业近年来通过多元、高频的活动运营打造紧密的文化社群，让商业空间成为地铁聚集人群的社交空间和互动场所，从而建立地铁商业与消费者的情感纽带、增强集客能力、延伸驻留时间、拉动关联消费、提高商业竞争力，成功将因地铁而来的偶得客群转化成为因商业而来的目的性客群。

　　日本东京一番街打造了动漫主题文化街，通过引入皮卡丘、蜡笔小新等动漫IP店铺，同时高频次举办周年纪念展、动漫快闪等社群活动，使其成为了东京及全球动漫爱好者的网红打卡地。

　　地铁上盖社区商业

　　提供生活和情感价值，让地铁站成为

　　居民的生活能量站和心流充电站

　　趋势一：满足生活需求，为乘客生活充能

　　以服务周边1km客群为目标，地铁上盖社区商业围绕客群需求及特点进行业态和品牌设置。从“生活、工作、娱乐、学习、健康”多角度满足客群需求，使得地铁商业成为人们“下了地铁愿意来逛一逛”的生活服务据点和能量站。

　　以上海lala station为例，在基本餐饮、零售的基础上设置了生活超市、健身房、亲子培训、美容美发等生活业态，一站式满足周边居民的生活需求，让地铁站成为乘客外出归家之前的生活充电站。

　　趋势二：搭建情感连接，为乘客心灵充电

　　通过活动运营和文化标识构建，地铁站上盖的社区商业成功让居民产生情感连接和价值认同。地铁站逐渐从物理形态上的交通节点转变为让居民有认同感、共同价值观的社交空间和休憩场所，是“下了地铁愿意来歇一歇”的心流充电站。

　　上海黄浦·环宇荟自主策划“仲夏艺术季”、“838弄音乐节”等夜经济主题活动、 “麦当劳×LinkedIn跨境快闪展”、“小黄人联盟家居生活派对”等服务周边居民和白领的快闪活动，成为了周围居民和工作人群放松、社交的心灵放松充电站。

　　地铁商业的功能和

　　价值边界将不断延伸

　　地铁已成为市民最主要的出行方式之一，其打通了居住、工作、娱乐、购物、休闲、餐饮、教育、就医等城市功能和居民生活场景，将进一步成为人流的聚集引擎。而地铁商业也逐渐成为了多元功能复合的生活据点和社交引力场。未来，随着地铁聚客能力的进一步提升和地铁商业功能的进一步完善，其价值边界定将不断拓展。

　　CBRE世邦魏理仕作为全球性的商业地产服务和投资公司，具有专业的TOD开放和地铁商业项目服务经验，曾服务过英国、日本、新加坡等10余个国家的30余个标杆型项目。同时CBRE中国区战略顾问部TOD团队在国内也积累了丰富的本地服务经验，服务过上海、杭州、南京、苏州、无锡等长三角城市，以及深圳、成都等华南、西南地区的地铁沿线及周边土地综合开发、交通枢纽片区开发、地铁车辆基地上盖物业开发、地铁站上盖商业综合体策划、TOD站城一体化开发等多个类型的项目。CBRE通过充分运用国际化开发理念，结合当地政策规范和具体要求，以最优化的策划方案助力城市TOD发展。

来 源：CBRE世邦魏理仕    

  编 辑：liuy