走去广州保利洲际酒店的一路上，可以看到现时的琶洲村路面宽阔、高楼林立、两旁的商业街也热闹了起来。

　　十年间，琶洲村成功蜕变。改造前，这里还是典型的脏乱差和安全隐患极大的城中村代表。而今经过保利的全面改造，成为集居住、商业、酒店、办公、休闲于一体的大型城市综合体，房屋建筑密度大大降低，市政用地、公建配套面积、绿地率等也大幅提升。

　　10月10日，琶洲村108亩留用地项目举行合作开发签约仪式，保利宣布成为该村合作企业。

　　上个月的17日，琶洲村以83.2%的支持率表决通过保利作为该村108亩项目合作开发企业。据保利管理层介绍，这是继2010年琶洲“城中村”旧改项目完成以来，保利再次参与该村项目合作开发。

　　保利内部人士告诉现场媒体，这是保利在琶洲的收官作，意味着琶洲村将整体开发完成。

　　比猎德村地块还大了近一倍的琶洲村对于广州旧村的意义并不小。为琶洲村量身而作的开发商主导开发模式是政府的一次全新的尝试，其成功的意义在于政府便可退居幕后，并全面开启全市新模式的城中村改造工作。

　　而对于保利来说，作为第一个成功啃下的城中村，其形成的“琶洲模式”也成为其后续开展城市更新工作的重要参照。

　　琶洲“收官作”

　　本次保利签约的108亩留用地位于琶洲中二区核心区南片，与地铁4号线、8号线万胜围站的直线距离约500米，与琶洲新村小区仅一路之隔。

　　该留用地块在之前并未纳入琶洲整体改造中，直到现在才准备投入开放建设。“留用地一般用来发展集体经济，不能做住宅地产开发，大致都会做成公寓、产业园和商业等”，世联行广州大区副总经理林家星表示。

　　“该项目的建成，将会为广州市场新增约20万平方米的商业和商务空间”，广东保利城市发展有限公司总经理袁俊于签约仪式上介绍道。据悉，琶洲村108亩地块项目定位为广州滨水地标，拟打造成为集商业、办公等多功能于一体的城市地标综合体，也将与保利天幕广场、保利叁悦广场、保利MO等共同组成琶洲东部商业互联经济圈。

　　全国首个由开发商主导的迄今最大规模的城中村改造项目，成为琶洲村头顶的光环。随着琶洲村全面改造的完成，目前该区域办公氛围浓厚、商圈也已经成熟，其周边1公里范围内便是保利广场、万胜广场、环汇商业广场、琶洲商业广场等大型商业综合体；并且还临近会展中心、琶洲塔和会展公园等，商贸娱乐氛围渐浓。

　　如今，以珠江为核心的“一江三城”规划为琶洲吸引了众多互联网产业及其他高新科技产业，包括中国移动、腾讯、国美、小米、欢聚时代、星河湾、科大讯飞等，其中唯品会总部大厦将投入使用，环球市场、阿里巴巴、华邦等5个项目2020年底前将陆续入驻办公。

　　琶洲旧村改造，亦是让保利在旧改上“一战成名”的项目。据保利方称，琶洲每年要接待全国各地300多个考察团，了解和学习琶洲村改造的经验。

　　曾有报道详细列举广州的猎德、林和、杨箕、琶洲村、潭村这5条已完成改造的村各个维度对比，最终琶洲村旧改以总计38分列5条村之首，其中人居舒适度、改造推进度、教育提升度、村改收益度、文化保育度五个维度均排名第 。

　　十年前，琶洲村启动了整村改造，关于资质认定的五道拍卖门槛便颇为严格，最终具有绝对优势的保利得以底价1.42亿元独吞这超过64万平方米的土地，并承担总计约44.7亿元的改造成本。

　　回顾改造前的琶洲，主要症结在于城乡二元结构反差剧烈，村内“握手楼”遍布，规划管理无序，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，配套设施匮乏。直到2014年12月完成村民回迁，保利实际上仅用了4年顺利完成琶洲村改造。

　　值得借鉴的是，琶洲项目中3/4的土地被征为国有，但村集体拿到了40%的建筑面积，开发商保利则拿了56%的建筑面积，这样的利益平衡能让保利和村集体都获益不少。

　　改造完成后，目前琶洲村的大部分物业都是村民持有的，而保利后续重点做轻资产管理。集体物业中包括地铁口商场、酒店、写字楼共约20万平方米，按3万元/平方米的单价保守估算，资产价值高达78亿元，这些物业整体打包给保利商业承租运营，每年亦可为村集体带来约2亿元净收入。

　　“琶洲模式”为业内所认可的成功便在于最大程度提高了村民收益。据了解，琶洲村村民户均回迁面积在300平方米左右，村民通过出租一部分面积便可获不少租金收入，每年两期的广交会，亦能给周边租赁带来巨大的收益。

　　保利旧改成色

　　被外界盛赞的“琶洲模式”一改以往，充分发挥和激活市场活力，政府、村民和开发商三方实现了和谐共赢的良性循环，这是琶洲旧改成功模式的意义所在。

　　但即便是成功的琶洲案例，背后亦是充满荆棘。其中在回迁阶段，琶洲村也出现过影响颇大的村民“维权”活动。保利能在短短四年内完成琶洲村从动迁到回迁的壮举，事实上和政府的一路绿灯以及保利的的前期工作有极大关系。此外，保利在最耗时难啃的动迁环节表现足够的“诚恳”，之所以获得村民支持亦在于改造的公开透明。

　　以“琶洲模式”为参照，保利后续参与开发天河冼村、天河小新塘、黄埔鱼珠等多个旧改项目。

　　据保利介绍，其城市更新业务版图目前共涉及11个省份，20个城市，布局重点为粤港澳大湾区，此外辐射华中、华北、西南、西北区域。

　　截至目前，保利发展城市更新方面跟进项目超130个，涵盖旧村、旧厂、旧城（含棚户区改造）、留用地开发及一级土地整理，与村合作项目近40个，在建及建成项目近10个，拥有超过1万亩协议改造面积。

　　而真正实现转化的除了琶洲，还有天河小新塘项目。该村项目位于广州天河区东部，名气虽不及猎德、冼村等，但其周边围绕国家软件产业基地、天河智慧城、广州科学城等高新产业区，也具备较强的土地增值潜力。

　　2015年，保利总投资200亿元入驻小新塘。不到4年时间，小新塘在2019年6月完成首次回迁分房。至2019年底，50栋回迁房全部封顶，临迁在外10年的村民职工首次回迁分房。这其中进展快速的很大部分原因要归结于动迁的效率。

　　琶洲村和小新塘是保利旧改暂且收割到的果实，而众多旧改项目中，亦不进展缓慢、举步维艰的。其中最典型的为拥有近800年历史的冼村，“九年磨一村”，从2011年接手到2019年3月，冼村改造新方案才终于出炉。

　　持续改造10年后，冼村村民在2018年首次回迁入住新房。另据保利内部人士介绍，目前冼村三期回迁房也已经封顶。

　　今年以来，保利在旧改市场上仍然频有斩获。4月23日，南沙区黄阁镇亭角村以100%的通过率选定保利为合作企业；9月28日信息披露，保利拿下广州黄埔大塱村旧改项目，总投资额30亿。广州之外，保利华南在深圳联合保利资本、深圳裕和集团三方合作拿下了深圳大鹏新区青谷城市更新项目主体，拟建21.6万平米综合体。

　　一度引来市场关注的是6月保利联合富力体拿下海珠赤沙村旧改，难得的是这两大旧改巨头过往的交锋与争夺在赤沙村项目上“妥协”。

　　后入局的保利无疑成为最后的赢家。而与琶洲会展中心仅有一河之隔的赤沙村，被称为广州旧改的“明日之星”，其身上的光环也正是琶洲所赋予的。

　　来 源：观点地产网

　　编 辑：chenhong