2020年开年，一笔在市场上传闻已久的收购交易终于落地了。

　　今日下午，世茂集团与福晟集团在福州世茂洲际酒店举办品牌发布会，正式宣布双方缔结战略合作伙伴关系。

　　靴子已落地，这场“貌似”双赢的交易能否展开万亿想象？

　　一场言之无物的发布会

　　最近，房企发布会成为媒体圈热议的话题，媒体老师们受够了长达两小时、冗杂但毫无信息点的发布会，纷纷夸奖起融创BOSS孙宏斌的单口相声和高效但不精彩的恒大发布会。

　　令人大跌眼镜的是，这场品牌发布会刚好撞在枪口上，且槽点满满。

　　虽集齐许世坛和潘伟明等一众大咖，但这场发布会却呈现了一场“反面教材”，差别对待、粉饰太平、毫无信息点也成为了媒体老师口诛笔伐的点。

　　奇点君剥丝抽茧，为这场发布会做了几点总结：

　　1、一个新平台。世茂和福晟两家合作输出的是世茂福晟新平台。用许世坛的原话来说：“这个合作不是谁收购谁，而是两个公司一起合作，强调的是1+1>2。首先是战略合作，其次是全方位的，将在房地产开发、建筑施工、旧城改造和物业生活方面展开全方位的战略合作。”

　　这个平台将交由世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼来操盘。据悉，现年36岁的吕翼从毕业之后就加入世茂集团做“管培生”，一路晋升，是许世坛非常器重的区域大将，其带领的世茂海峡2019年的销售额突破900亿元。

　　2、三方股权比例为4：4：2。据市场消息，世茂、东方资产与福晟的股权比例大致为4：4：2。其中，世茂集团和东方资产分别持股40%，福晟集团留有20%的股权。交易的项目个数大约为70多个。

　　关于福晟旗下的不良资产，许世坛表示，世茂福晟会和金融机构合作，在财务融资上的重组，让企业竞争力得到很大提升。许世坛还透露，“福晟是短期流动性的问题，即需要把短期的债，换成长期的债，世茂会配合金融机构做这个事” 。

　　3、旧改货值近4千亿。福晟在全国的旧改项目规模很大，未来发展潜力很大，在旧改方面是世茂的短板，但是福晟的优势。据悉，福晟在全国拥有很多旧改资源，估计有3000-4000亿元规模货值，其中仅大湾区就有1000多亿的旧改规模。

　　从某种程度上来看，二者的合作确是“强强联合”。福晟是一家全产业链发展的公司，在全国拥有很多优质的旧改资源，但是目前缺钱；世茂在今年疯狂“买买买”，收了很多并购和旧改项目，建筑和旧改又恰巧是世茂的短板。

　　然而，世茂、东方资产与福晟之间股权比例、签约项目数量，在这场发布会上均未有具体的回应。

　　大鱼吃小鱼的凶猛

　　与融创万达富力那场“世纪发布会”相比，世茂福晟品牌发布会有其相似性。

　　从许世坛上位后的表现来看，世茂想要极速扩张的心思，根本藏不住。在发布会现场，许世坛也提到，行业规模在到十六万亿元以后，规模很难再进一步放大，中国房地产已经进入“大鱼吃大鱼”阶段。

　　从世茂今年的表现来看，许世坛可能想当的不是大鱼，而是“鲨鱼”。

　　上半年，在不到三个月的时间里，世茂就斥资200亿元拿下18个并购项目，出让方主要包括泰禾集团、粤泰股份、万通地产等。世茂成为今年流动性紧张的泰禾的“接盘侠”，上述收购中对泰禾集团项目的收购就达7个， 交易对价约为77亿 。

　　截至2019年6月30日，世茂房地产新增土储1412万平方米。其中，从土储货值来看，收并购项目约占60%；从土储面积来看，收并购方式获取的项目占比则约70%。这意味着世茂仅在半年内就基本完成了收并购项目占比的全年目标。

　　世茂还在继续“买买买”，与福晟合作可以窥见一二。

　　在许世坛看来，现在是并购的好时机。年初的业绩会上，许世坛就表示，世茂2019年70%以上的土储都会来自并购，将拿回款的50%买地。

　　同策研究机构总监张宏伟在接受媒体采访时表示，公开市场很多成交地块的利润空间压缩到3%～4%，甚至是不赚钱的，而收并购市场中，一些项目还能达到8%～10%净利率，还是一个比较合理的利润空间。

　　但对于世茂来说，抓住的是金元宝还是烫手山芋，还是个未知数。以世茂最近收购粤泰股份的5个项目为例，部分含复杂债权和股权关系的项目充斥其中，这意味着对于世茂而言，将加大开发难度和开发时间，进一步增加经营风险。

　　奇点君进一步梳理并购项目得知，一些项目位于世茂从未开发过的城市，对其品牌的认可度不高，在启动工作中可能会遇到一些困难。

　　业内人士告诉奇点君，可能这也是世茂选择与福晟合作的原因之一，福晟在深圳、惠州、镇江、郑州等地有着丰富的旧改经验。世茂收购的难啃“旧改大骨头”，二者可以立足于现有优势资源，整合上下游产业。

　　难解“消化不良”之痛？

　　凡事都有两面性，通过并购使规模提升的同时，世茂房地产的负债率也在悄然走高。在福晟短期流动性无法解决的前提下，双方的合作能否“共茂晟”？

　　2019年上半年，世茂房地产负债总额约3047亿元，同比增长32.5%。其中，流动负债总额约2143亿元，同比增长39%，非流动负债总额约903.88亿元。

　　世茂房地产的资产负债率也创下了三年来的最高。2017年上半年至2019年上半年，世茂的资产负债率分别为65.76%、68.94%和73.25%。

　　2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜中，世茂房地产以1523.0亿元的操盘金额，位居第11位；2019年以2090.8亿元的操盘金额，位居第9位，排名上升2个名次。

　　反观福晟，2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，福晟集团以452.0亿元的权益金额，位居55位；而2019年福晟集团以465.8亿元的操盘金额，位居销售排行榜61位，排名下降6个名次。

　　然而时间倒回两三年，2016年-2017年，福晟两年内在全国的收并购项目达107个，总货值高达8100亿元。

　　不过短短两三年，福晟就“消化不良”，2019年开始了卖股、卖地。福晟扩张步伐过快，集团管控却难以匹配，无法以更高杠杆有效撬动更大规模，加杠杆节点晚于其他同类房企就遇上地产融资寒冬。

　　换句话说，福晟野心够大但时运不济，与大鳄抱团不失为一个良策。那么，激进的世茂会不会是下一个福晟呢？

来 源：凤凰网    

  编 辑：liuy