时间进入2月底，疫情对房地产行业的影响还在进一步加剧。

　　多地商场闭门、线上销售、延迟开工......疫情对现金流的冲击仍不容忽视，房企又迎来了信用评级及展望变动的风险，再融资的风险也随之攀升。

　　近期，惠誉一份研报指出，新冠病毒疫情对其受评的166家中国企业的业务产生了不同程度的影响，6%企业的再融资风险上升。其中，亿达中国（CCC）、毅德国际（B-/稳定）、新湖中宝（B-/稳定）、国瑞置业（B-/稳定）四家房企被点名“再融资风险高”。

　　1月房地产成交量冷冷清清，2月成交量更加冷淡。回款难、杠杆高的部分中小房企迎来了现金流考验，如果此时企业信用发生变动，其融资难度、融资成本或将上升，进一步加剧流动性风险，长期将会导致信用评级出现下调，形成一个恶性循环。

　　而“家大业大”的大型房企手持大把现金流，跑步加速再融资，发债、拿地，等待春天。

　　房企短期信用变动与分化

　　“我们对杠杆较高、存货规模较大、流动性压力较大的中小房企的信用水平比较关注。”标普信评相关人士对观点地产新媒体透露，本次疫情将对一季度房地产行业整体销售产生冲击，对全年销售面积和销售额2020年同比均回落5%左右。

　　上述四家非投资级别房企中，亿达中国的评级最低，短期资金缺口最明显，流动性风险最高。近期，亿达中国再次推迟了2017年12月31日止年度每股股份8分的现金派息，并又一次推迟中民嘉业2.885亿元相关贷款的还款，另45.79亿元的贷款协议有触发风险。

　　根据企业公告，亿达中国115.8亿元债务将于2020年6月前到期。叠加半年度现金及银行结余13.84亿元、下半年营业收入49.04亿元，亿达中国短期内难以覆盖债务。

　　值得注意的是，毅德国际、国瑞置业借新还旧的融资成本正在不断攀升，而本次疫情带来的一季度销售冲击让现金流回流雪上加霜。

　　以美元债为例，毅德国际最新拟发行的1.99亿美元2021年到期的优先票据，年利率14%，比之2020年到期1.57亿美元优先票据高出了2个百分点；国瑞置业最近一笔美元票据利率13.5%，较上两笔美元债利率高出至少3个百分点，其2020年1月合约销售金额却同比减少了两成。

　　诚然多家房企为一季度自救，推出线上售楼、“无理由退房”、折扣买房等活动，不容忽视的是，从签约到交付订金再到实质性计入账目中，至少还有2个月等待期亦或是“变数期”。

　　世茂总裁许世坛亦在开工信中表示，疫情对房地产市场影响将在前两个月的销售市场上陆续体现出来。“甚至对于部分中小型房企来说，由于没有销售，没有资金回笼，疫情必将成为压死骆驼的最后一根稻草。”

　　除上述四家房企外，多家机构认为目前规模较大的房企仍具有更高的运营和财务灵活性。以朗诗（B/稳定）、鑫苑置业(B-/稳定)为例，惠誉已将其再融资风险评估由“高”调整至“低”。

　　就整个房地产开发行业，标普信评指出，房企信用质量2020年仍将分化，整体信用质量略有下降。其中，其受评的房企主体信用评级中值为“BBB-”，潜在个体信用评级中位数为“BB”，堪堪触及投资级水平门槛。

　　再融资承压与后期加速

　　悄然变动的不仅是房企信用评级及展望，还有房企的再融资活动。春节假期叠加疫情因素已经带来1月融资下滑两成，一方面是房企信用变动助推中小房企融资成本攀升，一方面是到期债务压力整体延后，将会促使房企后期更加积极借新还旧。

　　据观点指数不完全统计，截至2月21日，房企单月通过公司债、超短期融资券、票据、贷款、保理融资等方式新增逾40起融资活动，金额超747亿元，环比1月缩水了四成。

　　融资成本的集中攀升体现在境外融资上，同时伴随着融资活动笔数减半、总金额缩水。以中昌国际为例，其延期12个月的4.69亿元融资贷款利率高达11%、23%，系2月房企中已披露的融资成本之最。而当代置业、华南城两笔美元债利率均超10%。

　　穆迪指出，中国房企在境外融资上举足轻重。在亚太市场2022年到期的770亿美元债中，中国房企占比近75％。由此，分析人士预测，这将推动房企继续寻求跨境融资。鉴于目前疫情，部分国际投资者信心下降，利率上行的可能性很高。

　　境内融资方面，虽然总融资金额下降，但多家头部公司已加快融资进度，先后公布多笔大额公司债发行计划。金地110亿元、阳光城80亿元、龙湖180亿元、碧桂园85.38亿元公司债均已向上交所提交申请，状态显示为“已回复交易所意见”、“已接收反馈意见”等。其中，金地公司债期限最长可达20年，实属罕见。

　　“疫情防控债”首次出现，带有明显的时代印记。多家房企宣布所筹集资金将用于疫情防控相关业务、非地产行业运营及疫情恢复的后续工作。其中，远东租赁拟发行不超过50亿元的疫情防控债，第一期发行规模不超过30亿元，利率3.87%；越秀拟发行不超过20亿元的公司债；中南建设拟发行不超过17亿元的公司债（第二期），其中不低于1.7亿元用于支持疫情防护防控相关业务。目前，这些债券仍处于申请阶段，资金到位或推迟。

　　据Wind数据统计，房企2020年将有逾2000亿元信用债到期，高峰期为3月以及7月至10月期间。这意味着接下来，房企再融资压力变大，年内融资活动将更为密集，延期风险也随之增加。

　　成本攀升、融资加速及延期风险是否会对房企主体信用及债券信用产生负面影响？相关人士表示，这有待长期观察。可以确定的是，再融资总体承压与延后将会加剧部分企业的流动性难题，部分中小房企无疑正在经历一个严峻的冬天。

　　2003年已经过去了17年，2008年已是12年前。置身于时代的变局之中，新一轮的洗牌即将到来。

来源：观点地产网

编辑：koko