近日，与融创、金科、红星相关的一宗交易引起业界热门话题。讨论的热点并非融创将11%的金科股权出让给红星，而是金科是如何使得交易发生后三方实现共赢的。4月15日，一场业绩发布会的召开，揭开了其中的秘诀。

    现金流稳健  资本市场形象全面提升

    近年来，房地产行业整体发展放慢，金科却保持着较高的增速。

    2019年，金科实现营业收入678亿元，同比增长64%，连续九年保持稳定增长。报告期内，金科实现净利润63.57亿元，同比增长58%，其中归属于上市公司股东的净利润56.76亿元，同比增长46%；每股收益1.05元，同比增长46%；加权平均净资产收益率23.63%，同比增长4.18个百分点；毛利率达到28.84%。盈利能力稳步提升。

    过去一年，金科及所投资的公司实现销售金额1860亿元，同比增长57%，完成年度目标的124%，增速远高于TOP100平均6.5%的水平。房地产销售面积1905万平方米，同比增长42%。

    随着经营规模的扩大，金科股份资产规模也在健康上升。截至 2019 年年末，公司资产总额超 3200 亿元，同比增长 39%；手持货币资金360亿，完全可以覆盖短期的有息负债。截至 2019 年年末，金科经营活动产生的现金流净额达到 22.39 亿元，同比增长 68%；资产有息负债率降至33%，同比降低近 4 个百分点；扣除预收款项后资产负债率降至48%，较上年降低超 2 个百分点。金科预收款项达到 1147 亿元，同比提升超过 50%，为其未来提供充足业绩保障。

    另外，2019年金科销售回款率达到87%。较高水平的回款率再次为金科文件的现金流增添了一层防护罩。

    与此同时，近四年公司累计分红67亿元，其中2019年已现金分红24亿元，分红率在行业处于较高水平。

    伴随着优秀的业绩，金科在资本市场的形象已得到全面提升。机构股东持股呈明显上升趋势，当选重庆市上市公司协会会长单位，先后被纳入三大国际指数和A股最具影响力的沪深300指数。

    全国布局  土地储备更趋均衡

    2020年，受新冠疫情影响，多数房企选择降低年度销售目标的情况下。金科2020年全年销售目标仍锁定在2200亿元。用金科股份总裁喻林强的话说，业绩目标没有变动，是金科对于国家经济好转和房地产走势充满信心，对房地产市场大趋势的看好。但在市场看来，这其中更多是金科对资深储备货值和土地储备布局充满信心。

    2020年金科可售货值预计有3600亿，足以支撑2020年金科的业绩目标。且金科业绩过分依赖于重庆区域的局面在过去几年已经发生很大变化。从2019年的销售布局看，金科在河北、苏州、南宁、成都等市场的占有率同比增长50%，重庆、四川、江苏、浙江、河南五个省份销售规模均突破100亿元，其中重庆实现549亿元，同比增长82%，市场占有率接近12%。四川实现销售147亿元，河南销售实现111亿元，江苏实现208亿元，浙江实现113亿元。

    土地储备方面，2019年金科新增土地19宗，土地购置合同金额达到888亿元，权益合同金额562亿元，计容建筑面积3323万平方米，新增货值约3200亿元。截至报告期末，公司总可售面积近 6700万平方米，其中，重庆占比降至29%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别达到 22%、18%、16%、7%、5%，布局结构更加合理。

    同时，金科一直围绕着“三圈一带”进行布局，截至2019年末已经在全国23个省近400个项目有地产开发，进驻了北京、上海、重庆、天津、四川、江苏、湖南、陕西等省市。

    对某一区域依赖性的减少，降低了整体经营的风险。而充足的货值储备，则是对未来业绩实现的有力保障。

    “四位一体”战略再度升级 为企业创造更多可能性

    如果说充盈的现金流和充足的土地储备给资本市场释放出的友善信号，让金科股票有着不错的收益率，是金科让融创能够满意回笼资金46.99亿的两架马车。那么，金科“四位一体”战略则是红星乐意接手，促成三方共赢的第三驾马车。

    对于融创来说，孙宏斌本身就有减持部分资产的打算，其在金科持股总成本在76亿元左右，浮盈已经有50亿元。此番套现，融创中国的持股成本已经收回过半，如果考虑到融创中国对金科股份的股票进行了质押，占用自身资金量较少，这一笔投资的收益率非常可观。

    截止2020年3月31日，融创及其关联公司持有金科股份29.35%股权，黄红云极其一致行动人股权占比为29.99%。对于将金科视为“生命”的黄红云而言，融创出让11%的金科股份后，将彻底改变二者持股比例胶着的状态，黄红云将更加牢固掌握住公司的控制权。

    对于红星而言，金科“四位一体”的战略让车建兴看到了红星与金科之间更多的可能性。红星擅长商业地产的开发运营，金科在住宅开发方面有着强劲的实力。随着金科销售突破千亿，金科的多元化探索愈加深化，2018年正式提出了“四位一体”相关多元化协同发展的战略，在巩固民生地产开发的同时，加大科技产业投资运营、生活服务、文旅康养等相关产业的布局。车建兴看到金科对多元化业务的重视，看到了两者极强的优势互补性。

    2019年，金科多元化业务的表现也再次印证红星进入金科对双方的互利性。2019年，金科科技产业园区全年实现净利约5亿。只是在“文商旅康养”协同方面，金科显然还需要去构建更好的事业平台，建立起完整的运营体系，需要匹配领先行业的IP资源。而红星旗下的爱琴海购物公园已经进入北京、上海、天津、重庆、常州、成都等80余个城市。

    与红星的想法类似，金科对双方的优势互补性也非常认同。在业绩发布会上，金科董事长蒋思海表示：这次红星看好公司，增持公司股票，从经营团队来说，在商业运营方面有优势的红星与提出“四位一体，协同发展”在住宅方面具有优势的金科，可以实现优势互补。

    不过，历史发展的轨迹能否像正像蒋思海在业绩会上所言，需要双方在未来的合作中进一步展现，也需要市场给予双方更多的时间。

来源：凤凰网

编辑：Liu