5月9日，北京成交3宗不限价住宅用地，总价达到113亿元。其中，合生创展击退融创、中海数家房企，以72.2亿元竞得丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块，溢价率26.2%，楼面价达6.7万元/平米。

　　该地块也刷新了自2107年以来，北京南城楼面价单价新纪录，成为丰台历史第二单价“地王”。此前的记录是由九龙仓在2017年9月创下的60905元/平米。

　　对合生创展来说，在公开市场高价夺地是极为罕见的，72.2亿元的拿地价相当于其2019年销售额的34%。

　　并且，作为一家始终坚守着“多囤地、慢开发、高溢价”运作方式的企业，合生创展向来不喜欢用高周转赚钱，更倾向于利用时间差来赚钱，将利润和现金流放置在了极重要的位置。

　　不过，从去年开始，不管是销售提速或是公开拿地参与度，都暗示着这家“佛系”企业似乎在慢慢发生改变。

　　但是，招拍挂是有代价的，它的成本不适用于“慢周转”的商业模式。

　　南城“地王”

　　5月9日下午，北京又迎来了一场激烈的土拍争夺战。

　　其中，丰台分钟寺地块的竞争尤为激烈，第一个举牌的合生创展，在经过57轮竞价后，如愿以72.2亿元夺下北京丰台区分钟寺L-24、L-26地块。

　　这宗地起拍价57.19亿元，最终溢价率为26.5%，楼面价达到6.7万元/平米。地块楼面价并没有超过7万元，低于之前的市场预期。

　　有业内人士称，该项目除了配建3000平米的社区文化设施无偿移交给相关部门外，其他部分全部为纯住宅用地，结合整个分钟寺区域旧城改造和土地上市的趋势来看，分钟寺将是北京未来一个新的豪宅集聚区。

　　“项目未来售价蛮有想象空间。第一，这是个不限价地，做什么产品多高的价格自己定，只要报预售政府能批就行；第二，合生创展有打造大盘和豪宅的经验。”第一太平华北区市场研究部负责人、助理董事李想在接受采访时分析，这个项目会是一个高净值人群为目标客群的一个高端产品。

　　“这肯定是合生创展未来打造的重点大盘，丰台这种南二环南三环南四环区域刚好是豪宅密集区域出让的区域，接下来丰台还会出现高地价地块，是兵家必争之地。”

　　观点地产新媒体了解到，合生创展在北京隐匿许久，几乎没有在售的新项目，而着名的“老牌顶豪”霄云路8号去化已超过10年。

　　曾经很长一段时间，豪宅都是合生创展的主要销售贡献来源。霄云路8号推出的第二年，北京及天津区域销售占比超过四成，而北京霄云路8号及广州珠江帝景项目是最主要销售来源。此次夺得丰台分钟寺地块，意味着合生创展将重出北京豪宅市场，打造另一个顶豪项目。

　　那么，分钟寺项目是否会重新复制顶豪“霄8”呢？

　　“一个是协议地块，一个是招拍挂高价地。”中原地产首席分析师张大伟在接受观点地产新媒体采访时称，时代不同，分钟寺地块的成本决定了不可能承受霄8那样漫长的去化周期。

　　李想也认同上述说法。“应该是有一定推盘节奏的销售模式，豪宅产品从拿地到入市，可能要花三年时间，三年之后的事谁也不敢说。”

　　果不其然，拿地当天，合生创展就对外招聘分钟寺岗位，涉及项目总经理到设计、策划、营销等。

　　“这不能说快，资金宽裕、没有人才储备不经常拿项目的企业才会这样。”张大伟表示，北京大部分项目都是拿地前，就准备好了基础班子，极端的类似于中海的企业甚至规划已经做好了。

　　“所以，这几年北京才有中海年的说法。当然，临近销售招聘销售业务，这是节省人力资源。”

　　合生快慢键

　　值得关注到的是，合生创展夺下的分钟寺地块，此前土地一级开发单位是北京嘉富龙房地产开发有限公司负责，这是珠江地产旗下公司，而珠江地产与合生创展是朱孟依手中的兄弟公司。

　　“我感觉他们（合生创展）是志在必得，相当于是从一级开发到二级开发，都是由珠江系掌控。”

　　上述业内人士向观点地产新媒体透露，分钟寺地块非常复杂，前期就花了七八年的时间，且地块紧邻地铁十号线，在土地一级开发过程中面临非常纷繁复杂的手续，珠江系投入了上百亿的资金进行土地拆迁整理、旧城改造工作。

　　据悉，合生创展夺得的分钟寺L-24、L-26地块是分钟寺项目出让的首个地块，开发建设补偿费总额为48.35?亿（折合4.5万元/平米）。?

　　据北京土地市场挂牌信息，5月19日分钟寺另外两宗地也将迎来出让，起始价分别为29.56亿和47.44亿，规划建筑面积分别为55141平米、88484平米。那么，合生创展是否会乘胜追击？观点地产新媒体就此事询问合生创展，并未收到明确回复。

　　其实，在很久之前，合生创展主要通过协议出让、城市更新的方式获取低廉土地储备。合生能够通过“慢开发”的模式，即拉长开发周期获取高利润。这也是近年来，合生规模不大，利润却保持行业前列的原因。

　　不过，从去年开始，合生创展却积极出现在招拍挂市场，接连斩获江门、广州等地块，并在已经过去2000天之后再次出现在北京土拍现场，在年内总价地王竞拍中与中海鏖战至最后一轮。

　　2019年9月25日，合生创展与金茂联合体以28.2亿总价拿下北京丰台区南苑石榴庄地块，溢价率5.66%。

　　合生创展的拿地方式变得更为多元，而招拍挂的成本则不适用于“慢周转”的那套模式。

　　“我们不排斥加杠杆，只不过是加到什么程度而已。这需要看是不是能遇到适合投资的项目，如果遇到好的项目或者我们认可的城市，肯定会坚决投入。”

　　合生住宅事业部副总经理闫家瑞此前表示，合生一直在积极寻找优质项目，可能拿地方式也比较多元，包括招拍挂、合作、收并购、产业勾地等等，未来甚至可能会进行尝试联合操盘、小股控盘的方式介入到项目的开发过程。

　　在拿地之外，合生创展的销售也进入了快车道。2019年，合生创展实现合约销售额212.58亿元，同比增长41.96%，首次冲破200亿元的大关。

　　财报中披露，截至2019年12月31日，合生创展土地储备3111万平米，同比增长6.47%。或许，合生创展已经开始在保持利润的同时，追求更大的规模。

　　来 源：观点地产网

　　编 辑：chenhong