中指院数据显示，5月份，全国300城住宅类用地成交楼面均价5972元/平方米，环比上涨20%，同比上涨28%……近几年来，土地价格节节攀升，地价占房价的比重达50%以上，甚至高达到60~70%，楼面价和房价的价差，变得越来越小。

　　与此同时，经过多年的高速发展，我国不少大中城市已经进入存量时代。一方面，新增城市建设用地供给逐年下滑；另一方面，随着城市人口的迅速膨胀、产业格局加速变动，老旧城区、老旧社区环境改造和土地资源再利用成为当下城市需要解决的问题。

　　城市更新能帮助城市功能的重新定位，进而激发新的发展动能；开发商需要高能级城市的土地，特别是便宜的地。于是，城市更新成为了各房企在进入存量时代的高能级城市的主战场。

　　前不久，佳兆业经济研究院推出的一份白皮书指出，城市更新已经迎来6万亿元级的崭新市场，而且还在不断变大。甚至有人说，未来，在城市更新这一战场的表现，将决定房企的段位。那么，谁是当下的城市更新之王？将来又会是谁？

　　百强房企均已入局城市更新

　　集中度远超过传统开发板块

　　近年来，各地的城市更新如火如荼。特别是一线城市，去年以来进入加速阶段，北广深等城市相继出台计划，推进城市更新。

　　而在房企层面，激烈的争夺战早已展开，并且还有越来越多的玩家进入这一战场，整个城市更新领域的集中度高得十分惊人。

　　一、百强房企均已直接或间接参与了城市更新

　　核心城市土地资源有限，加上政策大力支持，使得众多单靠招拍挂无法获取足够优质土储的房企，纷纷加入到城市更新中来。

　　去年5月富力成立城市更新集团，8月中旬，富力默默将广州花都区田美村改造项目收入囊中。截至2019年底，富力集团在全国已经参与超70个城市更新项目！

　　花样年对城市更新也十分重视。

　　在2019年中期业绩会上，花样年CFO陈新禹表示，花样年会在城市更新方面专注大湾区的旧改项目，规划总建面约1672万平方米，短期内会有比较集中的释放…… 花样年的目标是要成为大湾区的旧改之王。潘军则称，未来三年预计会推出20个项目，且都会为公司带来利润。

　　碧桂园通过充分研判云南本土实情，以“城市更新”为重要战略，更是走出了一条特色发展之路。

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　　统计数据显示，目前，百强房企均已直接或间接参与到城市更新领域，其中，仅深圳一个城市的城市更新，就有近80%的百强房企参与，城市更新成了这些房企在深圳扩张的主要途径。

　　二、集中度高，部分城市TOP8占了90%市场

　　近年来，房地产行业集中度逐年提升，截至今年一季度末，TOP50和TOP100房企的权益金额集中度分别为53.9%和62.3%（CRIC）。但具体到单个城市，还可以容纳数十甚至数百家房企。

　　可是，城市更新领域却是另一番景象，虽然还是新赛道，但其集中度高得吓人。

　　深圳、广州、上海和东莞4个城市的城市更新占地面积，TOP5集中度均达到30%及以上，并且均逐步从区域深耕走向全国化布局。2019 年掀起市场热潮的广州市场，TOP8的改造面积占比更是接近 90%！

　　目前，哪些房企是城市更新之王？

　　虽然城市更新加速是近几年的事，但各房企在过往的争夺中，已经占据相应的位置，诞生了诸多城市更新之王。谁土储最多？谁项目数最多？谁是利润之王？

　　每年的年报和中报，上市房企都会公布自身的土储情况，但城市更新通常不包括在内。究其原因，一是城市更新涉及的利益复杂，一些房企不愿意公开；二是城市更新项目从签约到释放业绩时间较长，不确定性较大。

　　不过，仍然有部分房企在财报中公布了城市更新的相关信息。去年，城市更新平台即通过梳理各房企财报，整理出了19家上市房企城市更新面积的数据。下面，明源君结合该榜单信息以及最新数据，逐一进行剖析。

　　一、佳兆业：坐拥2.5万亿的货值之王

　　近几年，佳兆业的发展势头良好，被业内关注得越来越多，特别是《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布之后，更是备受瞩目。

　　为何？因为其大湾区土储占比高。

　　年报显示，截至2019年底，佳兆业的土储面积达2680万平方米，货值约5300亿元，其中大湾区土储面积、货值占比高分别是51%和66%。

　　这还不算什么，关键在于其惊人的城市更新储备。

　　最新数据显示，佳兆业拥有147个城市更新项目，占地面积约4000万平方米，这些项目绝大多数位于大湾区的核心城市，仅深圳就占了27%。未来转化为土储后，将为其带来约2.5万亿元的可售资源！是当之无愧的货值之王……

　　考虑到在城市更新平台梳理的榜单中，佳兆业的城市更新面积约为3200万平方米，项目数为128个，货值约为2万亿，这意味着佳兆业在1年左右的时间里，新增了20个左右的城市更新项目，货值增加约5000亿元，可谓迅猛。

　　与此同时，佳兆业城市更新项目的超高占比，应该也是当之无愧的NO1——以最新数据计算，其总货值的8成左右均来自城市更新项目。

　　截至2019年上半年，佳兆业在粤港澳大湾区已纳入土储城市更新的土储平均成本为2692元/平方米，深圳为4428元/平方米。相比公开招拍挂的超高楼面价这就是白菜价！

　　因此，在去年的中期业绩发布会上，面对媒体的提问，佳兆业董事会主席的郭英成直言“我们真是运气不错”。而在去年3月的年度业绩会上，其多次提及“旧改”是佳兆业最强的竞争力之一。

　　二、融创：拥有超7000万平米的土储之王

　　白衣骑士、孙宏斌轮、房企收割机、收并购之王……这些，都是近年来业内外贴在融创和孙宏斌身上的标签。

　　然而，与此同时，融创还是城市更新土储面积之王！根据融创2018年的年报，其拥有约7327万平方米的旧改等协议状态的土地储备。而截至2019年末，融创的土储面积为2.39亿平方米，土储货值约人民币3.07万亿元，其中超82%位于一二线城市，平均土地成本约4306 元/平方米。

　　虽然孙宏斌曾说，我们不想做第一已经很多年了。但是，坐拥如此巨量货值的土储，如果想要在现有基础上更进一步，只是愿不愿意的事情。

　　孙宏斌曾检讨道，“大湾区我们还是差一些，但其他区域都比别人强。”城市更新有望为融创补齐在华南的“短板”。

　　三、富力：一二线更新之王，占比高达

　　如上所说，去年5月富力集团成立了城市更新集团，主营业务包括旧村改造，旧厂改造及旧城改造。截至2019年底，其已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过了7000万平米，可售面积超过4000万平米。

　　令人惊讶的是，按面积算，70余个城市更新项目，一二线城市的面积占比92%，大湾区占比60%。

　　富力集团早在1994年就开始介入旧改，2003年成就首个城中村改造典范，也成就了广州旧改的“猎德传奇”。因此，被称为“旧改专家”。其参与改造的第一个项目是广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目，此外还改造了钢材厂、硫酸厂等10多座旧厂房，对此有人称“每一根烟囱倒下，背后都有富力的一份功劳”。

　　作为大湾区深度布局的房企和“旧改专家”，其布局大湾区的城市更新项目，有着天然的优势。如今，富力集团已全面进驻广州、深圳、佛山、东莞、珠海等湾区城市。

　　四、时代中国：项目数量以及利润之王

　　除了富力，时代也被誉为广州新晋的“旧改之王”。明源君曾对话过时代中国的老总，该公司拓展城市更新项目的方式颇具特色。

　　如果仅从项目数量来看，时代中国一度是公开数据房企里面，城市更新项目最多的，总计高达80个。

　　只不过过去一两年，其他房企拓展迅猛，导致时代中国被超越。不过，时代中国拓展的势头也一点不弱，数据显示，截至2019年末，时代中国城市更新项目总数超过120个，预计潜在总建面约4300万平米。这意味着，与2018年末相比，时代中国在2019年至少获取了40个项目！

　　如果2020年还能继续保持这样的拓展速度，到今年年底，其很可能再度问鼎项目数第一！

　　数据还显示，2019年上半年，时代中国城市更新项目的毛利率高达84.9%，是公司整体毛利率32.5%的2.6倍！

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　　除此之外，还有很多城市更新领域的大玩家，比如恒大，2019半年报显示，恒大有大量未纳入土储的城市更新项目，总规划建筑面积达7012万平米。其中，深圳的48个项目规划建筑面积就达到3124万平方米，若这些项目都能成功拿下开发权或获得完整土地权证，那么恒大在城市更新领域完全可与深圳的传统城市更新大户佳兆业、华润置地、鸿荣源等一较高低；再比如华润置地，近百个城市更新项目，87%储备位于粤港澳大湾区，过半位于深圳！

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　　总体来看，这些坐拥巨量城市更新项目的房企，总部位于深圳的最多，其次是广州。而除了有公开数据的，广深两地还隐藏着诸多城市更新的大鳄，比如鸿荣源、保利发展等，也难怪越来越多的外来房企纷纷抢滩大湾区了。城市更新，已成为房企争夺的制高点。

　　谁能在未来的争夺战中胜出？

　　以下三种能力居其一就能称王

　　借助城市更新，可以拿到地，拿到便宜的地，可是，相较原来拿地、建房、卖房的模式，城市更新更像跑马拉松，十分考验房企的耐力。

　　而且，经过多年发展迭代，城市更新早已不再是对物理空间推倒重建的简单改造，而是对经济、民生、科技、文化和生态的系统提升，强调片区整体利益平衡，注重产业赋能、文化保育、生态智慧，并突出“有机城市更新”。

　　这意味着，城市更新更像是一朵玫瑰，娇艳欲滴，但是却带着刺，搞不好，花没摘到，却可能被刺刺伤。

　　那会，谁会成为未来的城市更新之王？！

　　一、拓展能力强，可成土储之王

　　今天的土储，就是明天的规模。对城市更新来说，同样如此。虽然根据各地的规划，城市更新的规模巨大，但终究不是无限的，而且项目有优质和非优质之分，想要提前抢占优质的资源，拓展的能力就显得十分重要。

　　前面提到的时代中国，就对城市更新部下重兵，采用多团队大兵团作战方式进行拓展。

　　以官湖村城市更新项目为例，为了获取村民的支持，时代中国除了在公司层面成立官湖村城市更新事业部，还开工资聘请了70位当地村民做宣传工作，最终杀出重围。

　　即便是外来房企，同样有很多生猛的存在。

　　比如，根据广州市公共资源中心数据，2019上半年，公开招标确定旧村改造企业合作总用地面积为1745.39万㎡。上海升龙就拿下了1186.28万㎡，占了绝大部分。虽然只有黄埔区的汤村改造项目相对在靠近市中心，其余两个都分布在外围区域，但这个成绩也已经十分不错。

　　二、转化能力强，可成规模之王

　　招拍挂拿地，要拼刺刀，土地价格贵，但好处是，周转快，有的拿地就能开工，比较容易算账。城市更新则不然，属于典型的慢周转。

　　郭英成就曾表示：佳兆业每个旧改项目开发周期五到六年，资金沉淀周期过长，“投进去之后全都是负债”。

　　其实，能将开发周期控制在五六年，已经非常不错。毕竟有很多项目，开发商换了几茬，过了十几年还没开工，甚至活活将入局的房企拖死。

　　拓展能力决定规模，但是转化能力才能释放业绩！

　　郭英成之所以说城市更新是佳兆业最强的竞争力之一，是因为其每年都能稳定地转化城市更新项目。年报显示，2008-2018年，佳兆业每年转化的总建筑面积约94万平方米的城市更新项目。

　　去年，佳兆业推出平湖佳兆业广场、盐田佳兆业城市广场、佳兆业未来城等4个城市更新项目，可售货值为437亿，占了佳兆业去年下半年831亿可售货值的过半。

　　未来3-5年，佳兆业还有14个城市更新项目陆续供地，其中，深圳11个，广州3个，仅深圳可售货值就超过3000亿元。

　　为何佳兆业能这么稳定地转化？

　　概括起来主要有以下几点：一是佳兆业先取得业主信任再拿地，其他房企是先拿地再试图取得业主信任；二是将别人眼中的“钉子户”视为“困难户”，想方设法帮助；三是做熟不做生；四是多产业（佳兆业旗下拥有近20个产业）赋能、全链条能力（地产全产业链经营能力）。

　　也有房企跟基金公司合作，让基金公司拓展和完成转化，自己再加价买过来，那相当于是净地了。

　　三、运营能力强，可成利润之王

　　佳兆业郭英成曾透露，深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州为40%，惠州、中山等城市则为26%左右。

　　而数据显示，2019年上半年，时代中国城市更新项目的毛利率高达84.9%，是公司整体毛利率32.5%的2.6倍！全年的表现也很亮眼，2019年，城市更新为时代中国在贡献了21.7亿元的收入，成为企业第二大收入来源，高达50.13%的毛利率，对公司的盈利能力起到了极大的支撑。

　　华润置地旧改项目的毛利也不低。2018年，华润置地综合毛利率达48.1%。彼时，华润置地董事会主席唐勇也曾公开坦承：“2018年的毛利润率特别高，应该是有华润城(深圳大冲城市更新项目)的结算。”

　　这跟项目所处位置，市场行情、政策等紧密相关，但更多的还是来自于运营能力，这决定了利润的高低。

　　城市更新是资产、空间的重置和组合，谈判、拆迁、开发只是开始，更重要的是资产管理的能力——商业运营和产业运营能力才是持续发展的核心竞争力，是远超传统增量开发运营能力（能力、建造能力、投资能力）范畴的全新能力。而这需要多元化的产业整合平台、超一流的商业运营能力、强大的精细管理体系、深厚的资金运作实力……没有这些能力，小打小闹可以，要做大就难了。

　　华润城市更新项目毛利高，不单单是项目好，还在于其超强的运营能力——充分整合城市更新与商业、产业、城市建设运营、文体、康养、投资等内部资源，高效紧密合作，实现资源共享。

　　举个例子，当年华润参与深圳“春茧”体育场馆的代建与运营，不到2年就建成了，更牛的是，一年后，“春茧”就成为全国首个运营一年即实现盈利的体育场馆！

　　小结

　　当前，各大房企在城市更新领域的动作主要有三种：一是拓展城市更新项目，二是招揽城市更新人才，三是成立城市更新集团。其中，拓展城市更新项目、抢占市场份额，是重中之重。

　　新的拼杀正如火如荼展开，你家房企以及作为地产人的你，准备好了吗？！（作者：明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强）

 来 源： 明源地产研究院  

   编 辑：liuy