在房地产行业调控持续收紧、融资广受掣肘、内房股受多家评级机构下调、行业信用风险上行的环境下，2021年10月3日，越秀房地产投资信托基金（Yuexiu REIT Asset Management Ltd，简称：“越秀房产基金”，00405.HK）首获惠誉国际评级为“BBB-”长期发行人违约评级（IDR），外币高级无抵押“BBB-”评级，展望为“稳定”，该评级成绩来之不易。

　　01关键评级驱动因素

　　地理位置优越，优质资产

　　越秀房产基金8项资产位于广州、上海、武汉和杭州的核心地段、地铁上盖物业，2016-2020年间，写字楼和零售业态项目年末出租率平均约为92%，成熟物业出租率一直维持在95%以上；整个周期内表现稳定，惠誉预计越秀房产基金在未来几年的平均租金将稳定增长。

　　稳定现金流及稳健的财务管理

　　虽然2020年受新冠疫情影响，但是疫情对越秀房产基金的影响不大，因越秀房产基金超过50%的收入来自写字楼业态，该业态受经济周期影响较小。惠誉预计越秀房产基金在2021年的收入和EBITDA将恢复，出租率将在2021年底前完全恢复。

　　租户多样化将缓解地理位置集中度风险

　　越秀房产基金目前八处房产，有五处是位于广州，其余位于上海、武汉和杭州。广州区域占越秀房产基金可出租总面积的62%，广州国际金融中心在2020年贡献了约53%的收入。惠誉预计越秀房产基金在未来几年将保持地理集中度，但优质的物业资产和良好的租户多样化将缓解集中度风险。

　　稳定的财务状况

　　惠誉预期越秀房产基金将在2021-2022年间的杠杆率（以净债务/投资物业价值的比率来衡量）保持在35%-40%左右，这与行业同行的水平相似。越秀房产基金的偿债能力良好，其在2020年经常性EBITDA/利息支出总额的比率为2.7倍。惠誉预计在2021-2022年间的比率水平稳定。

　　02关于越秀房产基金

　　越秀房产基金于2005年在香港证券交易所上市，是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金，2021年中期资产规模达361.4亿元人民币。越秀房产基金目前已获得穆迪授予“Baa3”评级，及标普授予“BBB-”评级，再获惠誉“BBB-”评级将成为集三家国际评级机构授予投资级评级的房地产信托基金。

来 源： 越秀地产 

    编 辑：liuy