近年来，传统房地产企业纷纷进入产业地产领域，或寻找新的业务增长点，或借助产业地产去发展其住宅业务，但却较少能成功地把产业地产业务做到规模化和体系化。在此困境中，传统房企该如何升级自身，找到产业地产的突围之路？

　　第一太平戴维斯作为全球领先的房地产服务商，在产业地产方面拥有丰富的专业经验及资源优势。结合过往的研究，深圳产业及物流地产部将直击最核心的三大问题，深入解读传统房企在面对产业地产困境时的破局之法。

　　产业地产是典型的持有型物业

　　产业地产一般是在工业/产业用地上建成的，在这类用地上建设开发物业，政府的政策方向是支持产业发展、不允许分割转让，这就要求产业地产开发企业持有物业经营。作为典型的持有型物业，现金回笼的方式和速度与传统的住宅开发是不一样的。

　　作为持有型物业的产业地产，对开发企业在产业招商运营和金融运作方面都有较高的要求。一些传统的住宅房企以快周转的思路来做这个业务，遇到发展的瓶颈是正常的，而且也难以把这个业务做大做强。

　　产业地产存在招商和退出两大难题

　　产业地产虽然经过多年的发展，但一直存在两大难题难以解决。

　　难题一：产业客户的招商运营难题

　　由于产业类客户具有多样且分散、决策周期长、价格敏感等特征，想建立具有优势的产业招商运营能力并不是件容易的事情，而传统房企更是缺乏产业类客户的招商运营能力。

　　难题二：过去产业地产缺乏退出机制

　　没有良好的退出机制，产业地产开发企业持有资产将会沉淀大量的资金，实现资金滚动的难度较大，很难把规模做大。当然，随着国内公募REITs的放开，产业地产的退出问题或将得以解决。

　　如何做？

　　进行深入研究，构建竞争优势

　　合理定位产业地产业务

　　在布局产业地产业务之前，传统房企有必要深入研究，合理定位产业地产业务。明确该板块在企业整体发展层面充当的角色，平衡与原有主要业务的关系。

　　如果不打算把产业地产作为主导业务之一并定位为新的业务营收增长点的话，想要做大产业地产业务是有难度的。

　　构建完善的投融管退体系

　　作为典型的持有型物业，其前期投资大、现金流回笼慢，对招商运营和退出机制的要求很高。因此，传统房企计划进入产业地产之前，有必要想清楚自己的发展模式，搭建“投融管退”的体系。

　　构建自身的竞争优势

　　传统房企在进入产业地产之后，可以利用自身现有的资源和业务优势，比如投资、资金、产业招商运营等方面的优势，打造核心竞争力。同时考虑将自身不擅长的事情交给更专业的团队来完成，比如产业地产业务所需要的产业研究、产品策划、产业招商运营等能力都需要大量的经验沉淀，重新构建这方面的能力会事倍功半。

　　重视金融及产业招商运营能力

　　产业地产是重投资和重运营的业务，作为持有型物业必定会导致产业地产开发企业沉淀大量的资金。如果不具备良好的金融运作能力，持续发展必将是难以为继的。

　　同时，在产业地产项目进入招商运营期，招商运营能力几乎是开发企业做好一切事情的前提，不论是融资还是退出，良好的运营期现金流表现是基础。

　　在未来

　　租金回报良好，易受政策支持

　　作为持有型物业

　　产业园区的租金回报更有优势

　　相对于写字楼、购物中心等持有型物业，产业地产的租金回报水平表现更优。良好的租金回报对于持有型物业非常重要，这对于产业地产项目在经营期融资、或者在运营稳定期退出，都具有相当大的优势。因此，在传统地产业务较难开展的情况下，如果房企有意愿且有能力去做持有型物业的话，产业地产是一个不错的选择。

　　公募REITs有望解决

　　产业地产退出的难题

　　国内公募REITs已经正式推出，并且在近期已经有9只公募REITs获得注册批复。从国外的经验来看，产业园区及物流园区一向都是公募REITs主要的底层资产。产业地产作为持有型项目具有通过公募REITs退出的需求，而产业地产项目相对较好的租金回报水平也为其发行公募REITs创造了必要的条件。

　　产业地产更受政策的支持

　　国家大力支持科技创新和制造业发展，产业地产可以通过为科技研发、生产制造提供优质的载体空间来支持产业的发展，因此更容易受到政策的支持，包括土地政策、信贷政策、产业支持政策等。

　　因此，在传统住宅业务发展受限的情况下，相对其他类型的持有型物业，产业地产具有更多的发展优势，在未来也具有更好的发展机会。

　   来 源：第一太平戴维斯    

  编 辑：liuy