2022年8月4日，越秀房地产投资信托基金发布2022年中期业绩公告。公告显示，2022年上半年越秀房托整体运营保持稳健态势，资产组合优化凸显资产韧性，收入总额人民币9.44亿元，同比增长7%；整体出租率88.8%。
在外环境变化波动情况下，越秀房托一如既往以稳健经营理念和行业领先优势，稳大盘存量，多重举措强化业户信心，广拓渠道深耕圈层，吸引高质增量，同时创新营销与运营组合拳，积极赋能商户、激活消费、提振经济活力，实现资产、财务双提升。
随着稳经济大盘一揽子政策效果显现，下半年中国经济有望保持持续回升态势。越秀房托董事长、执行董事及行政总裁林德良认为，越秀房托坚守广州“大本营”，紧抓粤港澳大湾区及广州强劲的发展机遇，坚守“稳健经营”基本盘，持续提升运营“硬实力”、再叠加经济复苏态势，越秀房托在2022年下半年有望持续向好，持续为基金单位持有人带来优质回报。
资产组合优化凸显资产韧性收入同比上涨7%
写字楼作为城市经济和产业发展的主要载体和平台，是城市经济的“晴雨表”和经济地位的“支撑点”，如同磁场一般持续吸引着人流、物流和资金流，其抗风险特性在后疫情时代越加显着。2022年上半年，在市场信心不足预期背景下，越秀房托收入逆势上涨7%，物业估值保持424亿元坚挺水平，背后与其坚持优质资产配置策略，以写字楼作为核心构建稳健的资产组合密切相关。
2021年12月，越秀房托收购越秀金融大厦，一跃成为期内香港及新加坡上市房产基金中所持中国资产规模最大的REIT，并且把在大湾区核心城市广州的资产比重由79%增至83%，进一步以广州为投资“大本营”实现了对优质资产和大湾区发展红利的前瞻性布局。而越秀金融大厦注入后的“增值”效应，持续传递至今年的经营收入表现中，为业绩带来新驱动。
从中期业绩披露数据可见，写字楼资产是越秀房托业绩的压舱石，2022上半年，写字楼业态整体收入6.38亿元，经营收入同比增长37.1%，占总体收入68%。其中，越秀金融大厦成为写字楼收入的贡献“新星”，2022年上半年经营收入达2.1亿元，占基金收入22.3%，出租率维持高位运行，达95.5%；续租率达72%，且续租租金较上一手增长7.5%，顺利续约粤科资产、快塑网、易联支付等重点租户，充分显示其超越同业的市场认可度，也印证着越秀房托资产组合优化效果兑现。
同时，面对整体供大于求、竞争日趋激烈的市场，越秀房托发挥管理人主动管理优势，积极应对市场需求变化，提速产品改造，提升核心业态能级，在续租率、去化率、平均房价、租金单价等多业态核心指标上表现良好，保持领先优势。
酒店公寓业态通过精准客户营销克服疫情不利影响，实现了平均房价及RevPAR均超市场平均水平的亮眼成绩。广州四季酒店上半年平均房价1558元/间/晚，高于竞争群酒店10.7%，RevPAR高于竞争群酒店3.3%；广州国际金融中心（以下简称：广州IFC）雅诗阁服务公寓上半年平均房价995元/间/晚，高于竞争群公寓16.2%，RevPAR高于竞争群公寓53.2%。
零售商场部分，上半年管理人积极推动多个知名品牌落地，租金单价持续上升。上半年续租租金同比增长8.9%；期末租金单价方面，广州IFC国金天地期末租金单价165元/月/平方米，同比增长4.6%；VT101维多利广场期末租金单价208元/月/平方米，同比增长13.9%。
从这张上半年答卷来看，越秀房托正通过“产品力”与“运营力”并驾齐驱，在不确定的市场环境中，发掘确定的经营优势和红利。
运营“守与攻”：布局增长第二曲线
国家统计局数据显示，二季度中国经济顶住压力实现正增长，上半年GDP同比增长2.5%，上半年中国经济运行总体上呈现企稳回升态势。中国经济在创新驱动、高质量发展、消费结构升级、消费模式创新等关键词下，依旧保持强大的内生驱动力与韧性。
2022上半年，越秀房托在综合业态运营上，同样以强大的内生驱动力，通过“建平台、强创新、抢窗口”，布局增长第二曲线，并以稳健、积极的攻守策略赋能经营。
在疫情刺激、政策支持、宏观调控等因素作用下，上半年国内写字楼租赁市场普遍需求保守，生物医药、先进制造业、AI及数字经济行业需求逐渐兴起。迎合新兴产业租赁新需求，越秀房托提速写字楼产品改造，增加小户型、拎包入住产品，匹配市场主流需求，通过“轻定制+边改造边预租”方式，缩短去化周期，提升产品力。
同时，招商思路以“稳存量与拓增量”为核心，通过主动挖掘楼内扩租意向及灵活单元置换客户，灵活约谈续约租户，广州地区写字楼业态整体续约率保持较高位，广州IFC写字楼面对上半年超3万平方米到期面积，续租率仍高达96%；并且，首次推出全国项目联动全民营销活动，主动推进政府协会、高端酒店、周边业主等六大渠道拓展，成功在越秀金融大厦引入鑫元基金、华融消费金融等知名企业。
在零售商场上，面对消费市场上涌现的消费新趋势，越秀房托潜心打磨内功，迎合“首店经济”，积极调整业态组合策略，借助调改及主力商户引进，加大品牌储备，建立品牌资源库，例如在广州IFC国金天地引入了茅台冰淇淋旗舰店、急急脚CBD首家特色网红咖啡店，以商业新引力扩展商场辐射半径；广拓流量，以原创IP营销为项目持续引流撬动消费流量效应，上半年在旗下商场顺利举办首届“越秀悦潮节”，精准捕捉市场微度假热潮，锚定“潮流运动+潮流科技+潮流生活”三大消费市场，吸引人潮消费，提振行业信心。
把脉消费端的需求变化，越秀房托酒店公寓业态的经营应对策略同样灵活敏锐。后疫情时代，国内周边游呈现“指数级”增长，上半年，广州四季酒店积极参加热门平台直播活动和大促活动，增加酒店曝光率，并通过不断推出创意主题房、礼遇套餐，抓取高净值休闲客户，提升酒店收入。广州IFC雅诗阁服务公寓坚持“以短补长”，强化收益管理，通过奖励政策稳长住收入，并在短租市场以多样化产品促销刺激入住率逐月攀升，在雅诗阁中国区中业绩收入和GOP 均排名第一。
在专业市场上，面对本土疫情及行业内外多重压力，白马大厦锚定目标、积极开展抗疫、及时出台租金减免优惠政策、实施精准营销赋能客户及制定专项、灵活的招商策略，上半年成功引进优质客户37户，出租率逐步回升。
另一方面，积极搭建线上线下立体营销矩阵，截至2022年6月30日，白马大厦累计会员总数超27万人，其中批发商会员超13万，精准运营社群567个，群人数33,506人。通过搭建强大的流量池，白马大厦以线上直播、品牌直播等多种形式为营销赋能、促进商户业绩转化。
主动管理创造新的管理红利 融资成本及ESG表现亮眼
当前中国经济已由“规模速度型”向“质量效益型”转变，进入“调结构稳增长”新常态，REITs市场建设有望成为经济转型升级的“助推剂”。对于房地产开发企业，REITs将有效推动存量资产运营转型。
商业地产REITs，其底层资产租金价格市场化程度和透明度较高，在抗风险力、现金流稳健和主动管理成效等方面有更为显着的表现。
作为全球首只投资于中国内地物业的香港上市REIT，在运营创新、强化优质底层资产实力之外，越秀房托还发挥管理人主动管理优势，以独树一帜的“三位一体”管理模式及“经营+资产+财务”三大提升，在公司治理维度上展现了极强的抗风险能力，并持续获得三家国际评级机构的投资级评级，分别为穆迪（Baa3，投资级）、标普（BBB-，投资级）、 惠誉（BBB-，投资级）。
通过发挥融资优势，越秀房托管理人在房地产行业借贷收缩的环境下，主动管理融资渠道，期内成功置换12.84亿元人民币贷款，融资利率由4.31%下降至3.50%（下降81个基点），每年即节省融资成本约1000万元人民币；2022年上半年平均付息率2.28%，对比2021年全年2.52%下降24个基点，有效控制融资成本。
越秀房托亦从培育企业核心竞争力的战略高度，来看待ESG能力建设，并将其作为穿越行业市场周期的有效利器。对于近年来日益受到资本市场认可的ESG体系，林德良表示：“我们很重视自身ESG表现的评价，所以很早就启动了ESG行动计划，截至目前已基本实现了全球主流ESG评级机构覆盖。”
践行ESG发展实践，越秀房托积极拥抱国家“双碳”战略，在绿色建筑打造、推动绿色管理计划与低碳供应链深度融合方面，领跑行业赛道。越秀房托在2021年首年参评GRESB即获得绿色“三星”评级，同时获得2021年度公开披露“A”评级（该披露评价标准下的最高级别）；自2020年起连续获得香港品质保证局（HKQAA）可持续发展“A”评级。
未来，随着中国基础设施公募REITs扩募推进，投资者的持续成熟，REITs产品的流动性有望进一步提升并获更多青睐。展望下半年市场走势，林德良表示，未来随着经济回升、需求回暖及新需求注入，越秀房托通过坚守“稳健经营”基本盘，大力稳商招商，积极深化多元渠道推广，以差异化经营策略，持续提升运营“硬实力”，在经营面保持成长性的背景下，越秀房托在2022年下半年有望持续向好，持续提升竞争力及长远增长潜力。
来源：越秀地产
编辑：wangdc
