第三季度，重庆办公楼市场录得两个优质项目入市，新增面积约9.1万平方米。市场需求持续回暖，三季度净吸纳量达2.3万平方米，空置率环比小幅上升0.6个百分点，以在线教育为代表的科技互联网行业在渝积极拓点。零售物业方面，消费市场复苏迹象明显，市场录得一个项目入市，新增面积约10.9万平方米，总存量突破700万平方米。美妆与新能源汽车等业态持续扩张，表现抢眼。
仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示：“随着今年智博会的召开, 又一批重大项目签约落地，重庆‘智能产业化’趋势凸显，折射出投资者对重庆数字经济发展的信心。重庆建设内陆国际金融中心获得更多外界支持，制造业基础及面向东盟的贸易结算将成为其金融业蓬勃发展的两大基石。金融、智慧产业与贸易是重庆产业转型升级的核心，更将不断驱动产业办公需求增长。重庆消费复苏态势喜人，黄金周期间旅游与夜间经济迅速拉动客流回升。同时更多新品牌首进重庆，不断激发市场新活力。”
甲级办公楼市场研读
办公楼需求继续回升，科技互联网产业跃居第一大成交来源。
三季度，重庆甲级办公楼市场迎来重庆来福士C座入市，新增供应5.8万平方米，市场总存量增至308万平方米。渝中半岛可租赁面积增加带给区域市场一定的去化压力。
需求方面，甲级办公楼需求继续回升，录得全市净吸纳量约2.3万平方米，环比增长超过50%，但与去年同期相比，净吸纳量仍处于低位。供应增量导致市场平均空置率环比小幅上升0.6个百分点，至季末报29.3%。新增需求中，科技互联网企业跃居首位，金融与房地产建筑需求持续稳健，三者的贡献比例分别为32.2%，22.0%和18.0%。
1. 以在线教育、直播为代表的科技互联网产业加速扩张，成为市场关注焦点。据统计，2020上半年国内在线教育行业融资总额逾143亿元，超过2019全年融资额，疫情后行业用户数突破3亿。本季，猿辅导、作业帮、掌门一对一等业内头部企业在渝积极扩张，释放数千甚至上万平方米的办公需求，且青睐解放碑、江北嘴等成熟商务区。此外据宏观数据显示，信息传输、软件和信息技术服务业营业收入在上半年逆势同比增长27.4%。在产业转型的新经济周期下，重庆办公楼市场或迎新风口。
2. 中国内陆国际金融中心建设大获支持，传统金融需求稳健，新兴金融持续活跃。产业层面，重庆建设内陆国际金融中心获得政商两界支持。季内，重庆市政府就资本市场精准对接与企业培育方面与深交所签订战略协议框架，同期蚂蚁消费金融全国总部落户弹子石。办公层面，银行、证券和保险等传统金融需求占比7.0%，以金融租赁、消费金融和绿色金融为代表的新兴金融占比15.0%。金融业对重庆办公楼市场的长期核心支撑再次凸显。
3. 房地产建筑业办公需求中，超过65.3%集中于照母山及江北嘴等城北区域。照母山板块产业办公楼老旧，且有大量建筑企业在园区办公，未来伴随更多甲级办公楼交付，以建筑设计为代表的相关企业升级搬迁需求有望集中释放。
市场洞察
租金跌幅收窄，业主竞争策略转向多元化。
三季度，重庆甲级办公楼租金环比下跌0.5%，跌幅较上季度收窄0.3个百分点，报85.1元/平方米/月。历经数年租金下跌，低价竞争已无法带给项目足够的增量客源，部分业主方开始积极调整竞争策略，服务运营和灵活租赁成为后疫情时期的两大主线策略。服务运营方面，在项目交通、周边配套等短期内难以快速提升的情况下，业主方不断加强租约管理及举办活动提升入驻企业员工体验，增强既有租户粘性。例如，大都会东方广场推出楼宇内租户专享优惠、平安企业天地举办“仲夏福利享”“关爱加班狗”等活动。
疫情影响下，多数企业出于对未来不确定性的考虑，对新租装修成本支出谨慎，办公灵活性成为租户选址的重要考量。因此，更多开发商开始推出精装修定制房源，并提供灵活的租赁条款。
本地企业办公活跃度提升，升级需求主导二级租赁市场。
据仲量联行统计，截至2020年第三季度末，在重庆甲级办公楼Top50租户中，本地龙头企业承租数量达13个；在全市甲级办公楼中，高达38.7%的面积为本地企业承租。然而大部分本地企业规模相对较小，租金敏感的特征驱动他们在办公选址时青睐高性价比楼宇。伴随本地中小企业经济活力回升，本季新增办公需求中，本地企业活跃度超过中资（非本土）企业，两者占比分别为48.8%和46.6%。其中，来自老旧楼宇的本土企业办公升级需求主导二级租赁市场，缓解上半年因疫情导致租户退租、转租率下滑的局面。
未来展望
总部经济持续加码，助力重庆内陆国际金融中心建设。
至2020年末，重庆甲级办公楼预计将迎来23万平方米新增供应，均为总部型自用楼宇。西南证券大楼、邮政银行大楼以及国际信托/三峡银行大楼将迎来陆续交付，江北嘴CBD总部经济将再次加码升级。作为金融核心区，江北嘴CBD正在成为中西部地区最具竞争力的金融产业聚集区。
城市更新引导办公楼版图不断北移西拓。
未来三年，重庆商务市场北移步伐不断，照母山及中央公园等地区均有较大体量的优质办公楼项目陆续交付，随着城市化进程推进，新兴商务区域不断发展成熟，对企业的吸引力逐渐提升。西部科学城建设将重塑重庆地理经济产业格局，在重庆这种组团式的城市格局中，商务新中心也将不断崛起，引领楼宇经济同步发展。
优质零售物业市场研读
本季，重庆优质零售物业市场录得融创茂开业，新增零售面积约10.9万平方米，市场总存量提升至706万平方米。该项目地处沙坪坝区西永区域，以“城市微度假”为主题，将“商业”+“文旅”结合，商场内直接联通三大主题乐园，在空间上形成互联互通，利于延长消费者驻留时间。
空置率小幅上升，餐饮、儿童培训等业态表现企稳，部分零售业态继续承压。
三季度，全市优质零售物业空置率环比上升0.1个百分点，报14.6%。尽管在疫情期间，餐饮、儿童培训等依赖线下人流的业态受到较大影响，但随着疫情得到有效控制，这类低弹性、刚需性的消费需求迅速释放，其在购物中心表现逐步企稳，租户稳定性增强。而零售业态波动性相对更高，一方面，由于疫情仍在世界范围内持续，多数时尚品牌全球销售表现不佳，资金链承压，审慎的运营策略被普遍采用；另一方面，疫情期间培养的线上消费习惯及直播带货持续火热，对线下实体零售造成挤出。零售业态持续承压，部分购物中心出现零售品牌关店的情况。
市场尚未完全恢复，租金仍处下行通道。
由于目前全市空置率仍处高位，加之未来新增供应体量较大，竞争压力仍然存在，市场完全恢复仍需一定时间，业主方的租金议价能力有限。据仲量联行数据显示，三季度全市购物中心首层平均租金报366.8元/平方米/月，环比下降0.6%。
市场洞察
零售、美妆、宠物、娱乐等业态表现亮眼，多家首店进驻备受市场关注。
本季，服饰、鞋包等时尚业态在新租面积中仍处首位，超过餐饮、体验业态；更多新颖业态落户购物中心，倒逼市场加速调整。
1. 国际知名品牌看好重庆市场，进驻优质购物中心。尽管部分国际品牌受疫情影响收缩市场份额，但仍有较多品牌在中国市场表现良好且继续扩店。如：Tiffany&Co.重庆第二店进驻万象城、lululemon进驻北城天街、重庆首家Sam Edelman进驻时代天街等。此外，加拿大连锁咖啡品牌Tim Hortons首次进驻重庆，落户万象城和融创茂。
2. 美妆和家居集合店品牌竞争加剧，更多新玩家入渝。随着Wow Colour、The Colorist、KKV等美妆和家居集合店的快速扩张，国内更多竞争者开始入渝。包括：木星予糖美妆集合店进驻源着天街和西城天街等；饰品店AHF也开发了新的产品线“阿好坊の家”，扩展至彩妆、日化、家居服、卫浴、餐厨等，将亮相南坪万达广场。
3. 陪伴型消费需求增加，宠物经济快速兴起。当下，与宠物相关的陪伴型消费增多，本季宠物门店在购物中心开店更趋活跃，如：毛毛和绿进驻龙湖时代天街和龙湖源着天街等。此外，以宠物体验为卖点的饮品店也进驻购物中心，如：Nice to meet U爱玩萌兔安哥拉巨兔体验馆进驻解放碑协信星光、东原悦荟新新Park等。
4. 受资本推动和扩张市场份额的需要，新能源汽车在全国多地同时布点。重庆优质购物中心也成为新能源汽车布局的焦点。如：比亚迪体验中心旗舰店进驻北城天街、Tesla全新城市展厅进驻万象城等。
5. 卡丁车、密室逃脱等娱乐体验业态积极进驻购物中心。如：KKC卡丁车、重庆首家X电竞馆等。娱乐业态也逐渐呈现出向低楼层发展的趋势，一方面，部分购物中心低区主力店撤出后，短时间内难以找到替补的品牌，另一方面，随着娱乐业态发展更加多元化，面积要求更加灵活，部分小面积的娱乐租户可获得一些区位更好的位置。
营销推广活动激发流量转换，推动商业快速复苏。
融入主题展、名人见面会、限定店等多元创新的营销推广活动，持续将网络新热点转换为消费者线下到访量。本季，龙湖时代天街举办赛罗奥特曼十周年纪念展、重庆天地引入光影巨兔艺术展、重庆北城天街带来ViViCat生活实录全国首展、重庆来福士联合敦煌博物馆「潮起东方」主题展西南首展等，带动零售商业快速恢复。据重庆市商务委发布的监测数据显示，国庆中秋长假期间，重庆中心城区六大核心商圈销售额同比增长10.4%。其中，观音桥商圈销售额同比增长30.6%，九龙坡商圈销售额同比增长16.4%，解放碑商圈销售额同比增长9.4%；重点监测的商贸企业，销售额同比增长8.5%。
未来展望
尽管部分购物中心推迟开业计划，预计仍有约36.7万方米新增面积将于四季度入市，主要包括：龙湖金沙天街和礼嘉天街等。至年末，重庆零售总存量预计将达740万平方米。由于市场仍处在恢复期，提升入驻率仍需一段时间，因此零售运营商的议价能力或将持续承压。与此同时，随着零售需求逐渐恢复，加之四季度即将开业的购物中心入驻情况比较理想，全市空置率或将出现下降。
仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“在中国经济双循环体系下，重庆在西部陆海新通道战略上打造内陆开放战略高地，引领内陆经济发展，构筑办公需求根基。黄金周消费表现为市场复苏带来信心，但疫情带来的零售行业洗牌、购物中心两级分化加重，意味着强化商业运营理念势在必行。未来商场换租调整将更加频繁，如果打造消费IP将更考验商场运营能力。”
来源：仲量联行
编辑：wangdc
