日前，仲量联行发布广州房地产市场2020年第三季度回顾及展望报告。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“回顾2020年三季度，广州总体经济持续稳定复苏，随着企业对市场信心逐渐恢复，整体办公楼租赁需求在本季度有所释放，租赁活动较上季度有一定的上升。”优质零售物业市场方面，广州消费市场亦呈现稳步复苏的态势，整体零售租赁需求较上季度回暖，其中奢侈品行业在疫情后的复苏表现可圈可点，多个品牌业绩均迎来强势反弹。

　　甲级办公楼

　　本季度不少企业经营情况较二季度有所恢复，广州办公楼市场渐显回稳的迹象。随着企业对市场信心逐渐恢复，整体租赁需求在本季度有所释放，租赁活动较上一季度有一定的上升。

　　严控成本支出仍是不少企业的主要原则，因此市场上的租赁交易仍以小面积扩租和搬迁为主。部分业务状况良好的企业在本季度重启办公楼租赁计划，有意向趁着租金低位时锁定企业未来发展所需的办公空间，而过去一年内落成的次新办公楼颇受这类企业的欢迎。从行业来看，科技以及专业服务业相较其他行业来说，对本年业绩恢复的信心较大，对业务前景较看好，所以本季度办公空间的需求有一定增加。但是，其他行业的很多企业继续持保守的房地产策略，继续观望或者选择明年竣工的项目进行预租谈判。

　　本季度广州全市共有两座甲级办公楼入市，分别为唯品会总部大厦以及阿里中心，这两个项目均位于琶洲片区且为总部办公楼，业主自用比例接近90%。新项目的落成为广州甲级办公楼市场增加了近21万平方米的办公空间。

　　广州多数存量办公楼的空置率已趋于稳定，没有再次出现空置率大幅上升的现象。而近期竣工的项目，例如合利天德广场以及星寰国际商业中心，也吸引到不少租客入驻。虽然中小企业的恢复过程较为缓慢，退租或削减办公面积的情况在本季度仍时有发生，但对整体空置率的影响比较有限。因此三季度广州全市空置率较上季度环比下降0.5个百分点。

　　本季度广州甲级办公楼市场整体租金企稳，环比小幅微升0.4%。这主要得益于租赁活动的增加，以及部分办公楼业主的信心增强。而珠江新城片区经过数季度下调租金后，租金下行空间收窄，本季度出现租金回升的行情。除此之外，部分次新办公楼的业主由于其项目良好的吸纳表现，本季度亦逐步向上调整租金。

　　市场展望：

　　仲量联行预计在未来12个月内，广州甲级办公楼市场将继续呈现复苏的态势。虽然来自外部环境的不确定性仍然存在，但随着国内需求逐步改善，企业盈利展望有望逐步向好，有利于企业租赁交易继续回升。短期内，科技、银行、保险以及专业服务类企业将继续成为广州办公楼租赁市场的主要支撑力量。

　　仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计短期内，珠江新城片区供需关系将渐趋平衡，租金预计将保持稳中向好的态势。虽然科技行业对琶洲办公楼的需求持续上升，但该片区面临楼宇集中入市，供求不平衡将影响整体租金水平。全市未来12个月预计将有超过100万平方米的甲级办公空间进入市场，其中绝大部分位于琶洲片区。大量的新增供应预计将使琶洲片区的空置率上行。

　　零售物业

　　三季度广州消费市场呈现稳步复苏的态势，1-8月社会消费品零售总额同比下降7.5%，降幅持续收窄，并且广州全市社会消费品零售总额在8月同比增长3.3%，实现本年度首次单月增速转正。在此背景下，本季度广州各大商场商品零售和餐饮收入继续回升。对比上季度许多表现欠佳的租户闭店，这季度现有租户经营状况趋于稳定，部分零售商拓展分店意愿增强，因此整体零售租赁需求较上季度回暖。不少商场出租率有一定改善，其中包括部分原本定位中端的商场顺势调改，引入一些当下更流行的大众品牌。

　　值得关注的是，奢侈品行业在疫情后的复苏表现可圈可点，多个品牌业绩均迎来强势反弹。太古汇作为广州拥有最多奢侈品品牌的商场，其零售额在二、三季度均录得显着的提升。本地高端消费者对奢侈品的强劲需求在第三季度仍然持续，仲量联行也在本季度录得一些高端服饰及高端化妆品品牌积极进入广州零售市场。

　　本季度迎来两个新项目开业，分别是位于荔湾区的悦汇城以及位于黄埔区的南岗万达广场，零售建筑面积合计超过32万平方米。其中悦汇城是传统鞋业批发市场改造项目，目前作为全市第二大的购物中心焕新亮相。而南岗万达广场是万达集团在广州的又一个轻资产运营项目。这两个项目均为各自片区引入不少新品牌，为当地消费者带来更丰富的购物体验。

　　由于疫情使新项目招商难度上升，同时，市区内一些疫情期间租户流失较为严重的老旧商场开始大面积地展开租户调整，期望通过升级改造从而转危为机，这也一定程度上推高了市区空置率。本季度市区购物中心空置率环比上升，带动全市整体空置率升至6.2%。

　　本季度全市整体租金延续下跌的趋势，但跌幅有所收窄。市区核心位置的优质购物中心已实现租金环比正增长，在一定程度上抵消了部分传统商圈商场的租金下跌，平抑了本季度市区租金的波动。对于市郊而言，多数商场出租率较上季度有所提升，这在一定程度上缓解了业主的压力，因此本季度不少市郊业主在租金谈判上做出让步的意愿降低。

　　市场展望

　　随着广州经济持续稳定复苏，疫情防控常态化，预计消费市场将回归正常水平，消费者消费意愿的恢复将有望支撑全市社会消费品零售总额继续增长。但是由于疫情从一定程度上对消费者的消费习惯造成影响，部分消费转至线上，所以大部分零售商对线下零售业的恢复持谨慎乐观的态度，整体租赁需求恢复速度预计会比较温和。

　　由于疫情导致多个项目延期开业，仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预计未来12个月将有超过80万平方米的优质零售物业扎堆入市，其中大部分位于广州市郊。在租赁需求温和恢复的条件下，新项目预租招商压力仍存，预计新增面积完全去化需要一定的时间。并且，除中高端商场以外的大多数商场，在短期内想要租金全面重回正增长仍然会面临一定挑战。

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc