戴德梁行围绕2020年三季度的写字楼市场、零售市场和产业地产市场的现状进行多维度的解读，并对各市场的发展趋势进行了展望和预测。

　　上海写字楼市场需求持续复苏，科技行业表现抢眼

　　伴随疫情有效防控及经济逐步回暖，上海甲级写字楼市场需求也呈现出持续复苏的态势。根据戴德梁行研究部数据显示，2020年三季度租赁型甲级写字楼净吸纳量15.72万平方米，环比二季度上升35%，但由于本季度新增供应规模达35.9万平方米，也使得本季度空置率升至21.9%，比二季度上升1个百分点。三季度获得的新增供应项目分别是位于核心区的长宁国际发展广场，浦东华润陆家嘴滨江中心、位于新兴区闵行的华润万象企业中心以及浦东世博的尚博金融中心。

　　三季度甲级写字楼租金为8.2元/平方米/天，环比下滑0.97%，降幅比上季度有所收窄。从成交客户性质来看，内资需求持续活跃，内资客户成交占比为65%。电子信息科技、金融及专业服务行业依然为前三强行业，值得注意的是，电子信息科技行业表现尤为抢眼，一些品牌大型科技型企业以及部分网络游戏企业扩租需求明显；数字科技结合产业及新型类科技技术行业新设需求较为活跃。在专业服务行业，会计事务所、律所仍保持韧性需求，而部分联合办公及办公运营企业在核心区也有小范围布点。

　　对于后市展望，戴德梁行大中华区企业服务部董事总经理魏超英表示：“在经济内循环为主、双循环促进发展的新格局下，内资互联网科技企业体现出强劲发展动力从而对写字楼市场需求带来较大支撑。实际上，即便抛开新冠疫情因素，中国强大的经济基础以及对技术应用的趋势也为国内TMT行业强劲的业务增长奠定了基础，新冠肺炎疫情的爆发在提醒我们，技术对我们的日常生活，工作学习和家庭娱乐是多么的重要。同时，在构筑服务经济战略优势下，上海在国际金融中心、国际航运中心和世界城市名册排名也是名列前茅，上海服务能级跃上新台阶也预示着以服务业为主导的金融、物流等一些重点行业发展前景可期。”

　　上海零售市场活跃，租金和出租率有望维持稳定

　　2020年三季度市场供应方面，随着全球经济衰退逐渐放缓，国内在中央政府刺激方案作用下开始回升。上海经济保持积极态势，多项指标继续增长，带动消费品市场和零售物业市场持续繁荣。据上海统计局数据，全市社会消费品零售总额同比上升11.5%，增幅较去年同期下降3.4个百分点。本季度，南翔印象城的盛大开业为上海零售物业市场带来340,000平方米的新增供应量。

　　2020年三季度市场需求方面，上海零售租赁市场需求活跃，净吸纳量获得230,920平方米。受新增供应的暂时影响，整体空置率环比上升0.3个百分点至9.4%。在过去两个季度内，全球许多零售商们通过暂停扩张计划，甚至关闭业绩不佳的商铺，以应对新冠肺炎疫情的暴发和低迷的经济环境。然而，在中国有效控制新冠肺炎疫情和更积极的经济前景鼓舞下，上海零售物业市场的租赁需求逐渐上升，有迹象显示，本季度一些国内外零售商又开始积极寻找优质零售空间开设新店。例如，LoFt中国首家旗舰店承租于美罗城，店铺面积约1,000平方米；Levi’s承租于悦荟广场，店铺面积约670平方米；星巴克中国首家集装箱店承租于宝山区，店铺面积约320平方米；喜茶在上海新世界大丸百货开设店铺面积约200平方米黑金店。业主对上海零售物业市场前景持乐观态度。上海核心区域中高端购物中心平均首层租金报价环比上升0.1%，至1,978元/月/平方米。

　　此外，上海零售市场核心商圈将继续改造升级。如位于上海南京西路商圈的中信泰富广场正式闭店改造，于9月1日起启动装修；南京东路的永安百货也计划闭店翻新；徐家汇商圈的上海第六百货将拆除重建成综合性精品购物中心。许多项目计划于2020年四季度或2021年开业，将为上海零售物业市场带来大量新增供应。新增供应预计将对全市平均租金带来负面影响，并推升整体空置率。鉴于时尚、餐饮、生活及“新零售”零售商持续在上海市场寻求扩张机会，新增供应有望推动这些业态的需求。

　　戴德梁行董事、华东区商业地产部主管魏建历总结，三季度上海市整体的消费市场保持积极乐观。展望未来，四季度上海经济增长的趋势将得以延续。随着“中秋国庆”、“金九银十”带来一波消费旺季，“双十一”、“双十二”和圣诞节等节点或将进一步刺激消费。预计未来几个月， 随着上海主要优质购物中心客流量的增长，购物中心的销售额也将得到增长，上海零售市场的租金和出租率有望维持稳定。

　　华东区域协调化发展加快，创新科技产业相继落户

　　截止2020年上半年，长三角三省一市GDP总量约为11.07万亿元，占当期我国国内生产总值的近24.25%。沪苏湖铁路开工建设为长三角地区一体化发展新添助力，高铁时代促使长三角一体融合发展步伐加快，经济、生产和生活常态化正在冲散疫情带来的阴霾。从产业角度，得益于公共基础设施建设投入，行政壁垒不断打破，创新体制陆续实施和协同发展加快等，一系列创新科技如人工智能、生物医药、工业互联、智慧物流和大数据等产业在区域内城市间相继落户。上海作为长三角地区“龙头”仍引领区域发展，三季度中创新科技、新能源、半导体、医药、汽车和互联网等产业持续加码；同时，智能制造、新材料、电子仪器、金属加工、互联网科技和数据中心等企业落户于长三角区域内二三线城市。产业集聚、整合和协同能力不断上升，长三角地区正成为中国东部沿海最具影响力和带动力的又一重要增长极。

　　仓库需求活跃，区域市场表现稳定

　　疫情后，消费者对生鲜、医药、线上消费和快递需求仍处在上升通道，相应需求拉动了区域内对干仓和冷库物业需求。三季度生活和工作逐渐常态化，线下消费加速复苏，各类生产和消费相关物流服务基本步入正轨，华东地区物流仓库租赁需求加速回升。在租金方面，受先前局部新增供应和部分城市年初去化放缓的影响，部分城市物流仓库客户租金议价空间增加，业主方也有意愿采取更为灵活的策略。三季度华东地区高标仓库平均租金环比微跌0.3%，至38.2元/平方米/天;受租赁需求活跃空置率下降1.11百分点，至8.38%。总体看来，三季度华东地区物流仓库市场表现不俗，疫情造成的影响已经减弱，强劲的租客需求将进一步推升市场信心。预计未来3年内，华东地区还将迎来超1750万平方米新增高标仓库入市。长期来看，物流用地供应稀缺的情况仍是华东核心城市的常态。本季度内，外资物流地产投资者在华东地区一手物流用地斩获不多，然而内资物流地产投资者、电商和快递等企业在热门城市竞得数块物流用地。

　　戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊认为，长三角一体化协同发展，对区域产业重构提供重要动能支撑。疫情后，华东地区工业及物流产业恢复热度不断升温，来自生鲜冷链平台，电商和快运快递等企业的需求是市场主力，短期华东物流仓库市场表现未见大幅波动。从长远发展角度，强劲需求将增强市场和投资者对该类型物业的信心。

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc