“金九”房企推盘节奏加快，供应显着放量的背景下，成交复苏动能减弱，使得百城狭义库存环比微增3%，同比则增长12%，去化周期微增至12.01个月。分能级来看，一线城市因供应放量，库存面积环比增长5%，但成交热度延续使得去化周期降至2019年以来新低，仅为11.81个月；二线城市本月库存量较上月稳步增长1331万平方米，同比上涨14%，在不同能级城市中居首；去化周期延续上扬趋势。三四线城市无明显库存积压，去化周期环比微增，但已低于去年同期水平。

　　商品房待售面积回落至5亿平以下，住宅回落显著，商业由增转降重回低位

　　国家统计局公布数据显示，9月末，商品房待售面积49581万平方米，比8月末减少471万平方米。其中，住宅待售面积减少419万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积减少62万平方米。

　　纵观2020年待售面积数据变化，因新冠疫情影响，2020年1-2月有一轮跳增，此后随着商品房成交的逐步恢复，整体库存量也在缓步回落，待售面积连续7个月下行，当前总量已大体降至疫情前水平。分业态来看，住宅待售面积下降最为显着，较8月末减少419万平方米；办公楼延续上月小幅微降态势，值得关注的当属商业营业用房，其待售面积已经由增转降，随着疫情负面效应减弱，整体商业去化重回正轨，待售面积跌至1.3亿平以下，降至历史低位，预计下月仍有望延续稳步回落态势。

　　狭义库存：同环比齐增，逼近6亿平，同比涨幅二线>一线>百城>三四线

　　据CRIC监测数据，2020年9月百城商品住宅库存量达到了59787万平方米，同环比分别增长12%和3%。步入2020年下半年以来，整体库存基本都在5.8亿平方米持稳，本月则出现了显着跳增，究其原因，与当前房地产市场走弱，供应明显放量但成交表现平平密切相关：一方面，9月进入传统营销旺季，房企明显加快了推盘节奏，供应量大幅攀升；另一方面，热点城市加码政策不断，杭州、宁波、南京等热点城市市场明显降温，成交转升为降，以此也使得整体复苏动能转弱。供需博弈之下，整体库存高位持增，预判10月，整体还将延续当前稳中有增的态势。

　　聚焦不同能级，环比来看，一线涨幅居首达到了5%，二线次之，为4%，三四线持稳，微增1%。不过绝对增量层面，二线增长达1331万平方米，占新增量的81%。同比来看，二线涨幅最为显着达到了16%，杭州、呼和浩特、武汉、郑州等城市涨幅均超60%；一线居中，同比上涨13%，北京涨幅显著超过平均水平；三四线库存量同比上扬6%。

　　具体来看，一线城市中上海复苏动能最强，是北上广深四个城市中唯一保持库存同环比齐降的城市，9月末库存量仅为726万平方米，同比去年已稳步回落了8%，主要得益于成交热度高位维持，中高端产品成交去化依旧出众。广、深因本月供应大幅放量使得库存出现阶段性上扬，不过整体成交热度不减，双创2020年以来单月新高。广州主要基于深圳、东莞政策加码后，不少客户外溢至南沙、增城两区，致使市场热度持续攀升。而深圳新房市场“高热不退”，网红盘因一、二手价格倒挂，再次出现抢购潮，在一定程度上也刺激市场人气。预判下月，若房企调整推盘节奏，短期内的“库存高企”问题也将被居民较高的购房热情逐步消弭。

　　二线城市本月库存量较上月稳步增长1331万平方米，同比上涨14%，在不同能级城市中居首。其中天津、太原、青岛、沈阳等城市9月末库存量均突破2000万平方米，处二线城市前列。环比来看，各城市涨多跌少，仅贵阳、哈尔滨、石家庄、济南、海口、南昌等城市出现稳步回调，余下城市均保持增势，武汉、重庆、杭州、南宁、南京、厦门等涨幅显着，均超10%。杭州、南京等热点城市皆因前期调控政策持续发酵，成交稳步回落，继而使得库存量持续攀升。同比来看，近2/3的城市库存处在上升通道，武汉、呼和浩特、郑州、杭州等同比增幅超60%。

　　三四线库存量环比持平，微增1%，同比增幅收窄至6%，同环比涨幅在不同能级城市中居末，库存表现超预期。环比涨多跌少，城市间分化则更为显着：惠州、烟台、梅州、宝鸡、肇庆、汕头 、临沂、芜湖、柳州、北海、洛阳、泸州、嘉兴、绍兴、防城港、日照、淮北、衡阳等城市商品住宅库存量同环比齐增，高位波动；而无锡、东莞、常州、中山、珠海等东南沿海城市因短期成交热度延续，供求比小于1，9月库存量均稳步回落。

图2-3 2020年9月商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）

表2-1 百城2020年9月商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）

　　库存消化周期：下行-趋稳-微增至12.01个月，一线环比持降达2019年新低

　　从商品住宅去化周期来看，随着国内新冠疫情得到初步控制，楼市供求日渐恢复，整体去化周期也呈现出下行后趋稳转微增态势，由8月的11.5个月小幅回升至12.01个月。分能级来看，一线和二线城市9月商品住宅去化周期均为11.8个月，略低于百城平均，三四线超12个月，不过整体库存风险基本可控。而从变化情况来看，本月一线去化周期下降最为显着，由12.61个月降至11.81个月；二三线小幅微增半个月左右，同比来看，一线和三四线去化周期已低于去年同期水平。

　　具体来看，一线城市北上深因供需两旺，去化周期均保持同环比齐降，仅广州一城环比持平，同比下降14%，主要源于广州供应放量过于显着，房企加紧“金九”推盘，单月供应突破200万平方米，较上月增长一倍有余，也使得库存出现了短期积压。北京的库存消化周期居首，达到了19个月，不过随着疫后成交的逐步恢复，也呈现出逐月下行的态势，目前已然低于疫前水平。

　　30个二线城市中仅有太原、大连、天津、沈阳4个城市库存消化周期超过20个月，多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看，涨多跌少，不同城市间分化加剧：太原、大连、天津、沈阳、青岛、福州、苏州、兰州、成都、郑州、昆明、南宁、武汉、南京、杭州、重庆等同环比齐增，库存风险浮出水面；而哈尔滨、贵阳、石家庄、济南、宁波等同环比维持降势，去库存效果显着。

　　三四线库存消化周期环比增长5%，同比下降5%，整体库存压力适中。其中桂林、泸州、连江、北海、梅州、洛阳、永泰等去化周期均超30个月，且本月去化周期同环比齐增，库存风险持续加剧；而东南沿海三四线城市，诸如珠海、常州、东莞、中山等城市则同环比齐降，去库存效果显着，基本不存在库存风险。

表3-1 百城2020年9月商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）

　　广义库存：由升转降至34亿平，三四线新开工加快致广义库存同环比齐跌

　　而从广义库存的角度来看，9月由升转降，稳步回落至340129万平方米，环比下降5%，与去年同期基本持平。仅一线维持同环比齐增，主要与疫情之后政府加紧供地导致土地成交量激增密切相关。据CRIC监测，2020年1-9月一线城市经营性用地成交总建面积同比上涨了44%，这也直接导致了一线未开工地块建面稳步增加；三四线同环比齐降，跌幅超百城平均，前九月经营性用地成交总建面同比依旧为负，广义库存量回落显着。

　　具体来看，一线城市中广州广义库存量最大，2020年9月末已达6679万平方米，且同环比齐增，库存压力持续增大，主要源于“金九”房企推盘积极性较高，供应“翻番”所致；北京环比与上月基本持平，同比增长33%，仍显着高于去年同期。上海、深圳得益于良好的成交表现，同环比齐降，库存风险相对较小。

　　二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄广义库存量遥遥领先，突破1亿平方米，烟台、沧州、宝鸡、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。

　　环比角度，多数城市广义库存量环比变动不大，涨跌幅基本不超过10%，荆门、珠海、北海、三明、岳阳跌幅显着超20%，主要源于房企加快了工程进度，未开工地块建面大幅回落。若与2019年9月同期对比，则呈现出涨跌参半：以廊坊、张家口、郑州、洛阳等为代表的中部城市广义库存量显着增加，涨幅超50%，而短期内市场恢复良好的成都、深圳、上海等城市广义库存量则有了稳步回落，目前的库存风险相对较低。

表4-2 百城2020年9月商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）

　　综上，可以看出，因“金九”供应放量、成交平平使得狭义库存同环比齐增，总量逼近6亿平方米，库存消化周期止跌微增至12.01个月，不过广义库存因三四线工程进度加快，未开工地块总建面回落而降至34亿平方米，与去年同期基本持平。

　　分能级来看，一线城市狭义库存同环比齐增，但因居民支付力较强，市场成交热度延续，去化周期仍延续下行趋势，降至11.81个月；广义库存因疫情之后政府加紧供地导致土地成交量激增，后期仍有望延续稳中有增态势。核心二线因调控频频，成交转淡，狭义、广义库存均保持同环比齐增态势，不过去化周期仍低于百城平均，库存风险基本可控；三四线库存表现好于预期，狭义库存总量增速低于一二线，广义库存则同环比齐降，不过不同城市分化加剧：以廊坊、张家口、洛阳等为代表的中部城市广义库存量显着增加，涨幅超50%；荆门、珠海、北海、三明、岳阳等城市因房企加快了工程进度，未开工地块建面大幅回落，带动广义库存量稳步下行。

　　预判未来，我们认为，“银十”在即，房企推盘积极性依旧较高，不过考量到当前热点城市调控频频，成交转淡苗头初显，下月整体库存仍有望与本月持平或小幅微增。不同能级城市分化持续加剧，一线供需两旺势头延续，库存高位维持，不过依托于良好的成交表现，库存风险基本可控；核心二线城市因调控政策持续发酵，可能会出现短期库存攀升等问题；三四线供求维稳，整体库存量变动不会太大，不过因收入压缩等原因，去化周期仍有望延续小幅微增态势。

　　来源：克而瑞研究中心