优质写字楼

　　2020年第三季度，西安录得高新二期的永威时代中心入市，新增项目体量8万平方米。租赁市场逐步活跃，甲级写字楼市场已在二季度率先回暖并在三季度保持稳定需求，乙级写字楼市场需求也在本季度出现回升。受此影响，三季度全市写字楼净吸纳量录得6.3万平方米，空置率环比小幅下降0.2个百分点，至34.7%。季末全市优质写字楼租金报价同样本环比上升0.6%，录得每月每平方米87.6元。

　　需求方面，TMT（42.1%）、传统金融（14.8%）和生物医药（14.8%）是三季度西安写字楼市场的主要驱动力，且3,000平方米以上的大面积租赁需求增加。其中，在线教育持续扩张，猿辅导、作业帮、掌门教育等在线教育机构分别在曲江、高新、城北有大面积成交，租赁面积均在3,000平方米以上。传统金融行业租赁需求集中在高新，工行研发中心、广发银行分别入驻人寿和国寿金融中心，租赁面积均在5,000平方米以上。总体来看，高新依然是西安写字楼三季度租赁的热门区域，曲江、城北也是较为活跃的成交板块。

　　未来六个月，预计将有10万平方米的新增供应入市。经济走势逐渐明朗，除持续扩张的在线教育行业外，金融及商务服务业需求也出现回暖趋势，共同带动市场需求持续回升。

　　CBRE西安顾问及交易服务 | 办公楼部主管孙奇表示，“从本季度的净吸纳量可以看到，租赁活跃度明显回升，商务活动和经济平稳复苏。从新租交易同样可以看出，今年是租户主动进行租约重整以及降低租赁成本的一轮时机。分行业看，科技行业写字楼租赁较为活跃，特别是线上教育企业呈现积极扩租态势；此外，数据中心和研发类后台升级搬迁和扩租需求亦较为显着，这也和西安丰富的教育资源及人力资源呼应。西安在上半年重返GDP 20强榜单，接下来在新时代西部大开发、全运会等发展机遇的叠加下，写字楼租赁活跃度有望进一步提升。”

　　优质零售物业市场

　　2020年三季度，西安零售物业市场迎来3个项目入市，分别是曲江板块的西安量子晨，城东板块的U Plaza城开优享+，以及西咸板块的沣西吾悦广场，新增体量15.5万平方米，季度末全市零售物业总体量为596万平方米。包括赛格国际购物中心、曲江大悦城、MOMOPARK、曲江创意谷等多个优质项目加快品牌更新速度，开出多家新店，助力三季度净吸纳量转正，季末录得全市优质零售物业净吸纳量16万平方米，零售物业空置率环比下降0.3个百分点至6.7%。各商圈租金保持平稳，季末购物中心首层平均租金录得每月每平方米270.5元，同样本比环比持平。

　　需求方面，体验类业态加快更新，新开门店占比13.5%，环比提升4.4个百分点，特别是儿童服务品牌和休闲娱乐品牌，更新速度均有大幅提升。同时美妆护肤品牌加快拓展，高端品牌赫莲娜、POLA连续在开元、赛格开出新柜，而美妆集合店THE COLOURIST调色师和WOW COLOUR同样势头强劲，继二季度分别在西安开出首店后，本季度两个品牌再开5家新店。

　　未来六个月预期将有35万平方米的新增供应。整体零售租赁活动复苏，影院及体验类项目复工，商场人流已逐步恢复至往年同期水平，预计空置率将进一步下降，同时租金将在短期内保持稳定。

　　CBRE西安顾问及交易服务|商业部主管何易峰表示，“亚文化和小社群将是未来创新商业的立足点。移动互联网让更细分的兴趣、更及时的分享、更高效的链接的微化内容迅速产生，让消费以内容、兴趣、社交为中心，分解出更多的亚文化。关注亚文化的小需求和生活中的微需求，通过沉浸式商业产品和服务，将塑造消费的大市场。未来商业市场，将深度融合休闲娱乐场景，如追星看展、游戏聚会、种草拔草、IP联名、新奇体验等，提供细分客群‘聊到一起，玩到一起’的场景。”

　　投资市场

　　三季度西安未录得新成交的大宗交易信息。写字楼类项目是西安投资交易的重点，客户关注度最高且可选择空间大，目前全市超过77%待售项目为写字楼项目，并且这一比例仍在持续上升。而上半年较为沉寂的商业类项目，近期活跃度也出现提升，部分优质项目或将在调整中迎来新的投资机会。自用型需求仍是当前投资市场的主力需求，但伴随经济走势逐渐明朗，机会型和资本增值型需求的客户热度正在逐渐升温中。

　　CBRE西安投资及资本市场主管郝亚文表示，“随着国内疫情的有效控制，投资者信心正逐步恢复。西安持续发挥人才优势，吸引越来越多北上广深的机构企业关注并设立西北总部。同时市场上积极活跃的酒店物业收购意愿也彰显了对西安未来旅游市场的良好预期。在特殊的大环境下，第三季度成为经济复苏的起点，相信第四季度会有更好的反弹和更多的投资机会。”

　　来源：CBRE世邦魏理仕