三季度，上海写字楼市场持续复苏，租赁市场活跃度有所恢复，其中科技行业表现相对亮眼，租金跌幅持续收窄。供应方面，因疫情影响而延迟入市的项目在三季度逐渐释放，大量新增供应入市致使空置率有所上涨。大宗交易市场持续回暖，外资买家加码重返上海。

　　宏观经济

　　三季度，国内生产总值同比增长4.9%。分产业来看，第一、第二、第三产业同比增长3.9%、6.0%、4.3%。分行业来看，房地产业同比增长6.3%，租赁和商务服务业同比下降6.9%。在新冠肺炎疫情给全球经济带来重创之际，中国一系列主要经济指标增速由负转正，表明中国经济复苏态势进一步明朗。

　　固投方面，截止到8月份，上海全市固定资产投资总额比去年同期增长9.9%。分领域看，工业投资增长15.5%，房地产开发投资增长9.7%，城市基础设施投资增长5.0%；分产业看，第二产业投资增长16.1%，第三产业投资增长8.6%；从房地产开发经营来看，办公楼投资总额比去年同期增长16.4%，商业营业用房投资额比去年同期增长28.7%；分行业来看，租赁业、商务服务业营业利润分别下降78.9%、13.7%，软件和信息技术服务业营业利润比去年同期增长38.9%。国内宏观经济复苏带动上海全市经济出现明显的回暖态势。

　　供给与需求

　　受疫情影响延迟入市的项目在三季度逐步交付，新增供应体量上涨，净吸纳量大幅提升，整体市场活跃度得到较大修复。2020年第三季度上海写字楼共新增供应项目面积将近37.1万㎡，分别是前滩中心、陆家嘴滨江中心、长宁国际T3和T4。从写字楼的销售面积来看，三季度销售面积为70.82万㎡，同比下降9.93%。从办公楼市场运行情况来看，截止到9月份，全市新开工面积为304.32万㎡，同比上涨27.26%；竣工面积为176.7万㎡，同比上涨18.04%。

图：2018年1月～2020年09月上海办公楼新开工和竣工情况

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　随着疫情影响渐弱，企业对于租赁决策的信心逐渐增强，预计前期被推迟的租赁需求加速落地。加之政府招商引资等优惠政策的出台，写字楼业主也积极回应行业需求，提出多种租赁优惠政策，并对办公环境和服务进行多元优化以增强租户粘性。

　　三季度，上海写字楼市场前期压抑的需求有所释放，TMT、金融、专业服务和零售行业复苏后，带动对整个写字楼租赁市场需求的上扬。三季度写字楼租赁市场显示，TMT行业租户占比为28%，金融行业占比14%，零售行业占比11%，TMT和金融业持续引领需求回暖。

图：2020年三季度上海写字楼租户行业占比（按租户数量）

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　租金与空置

　　受疫情影响，租户企业决策更加谨慎，租金持续走低。三季度，全市甲乙级写字楼租金环比二季度下跌2.22%，至4.58元/㎡·天。分商圈来看，截止2020年9月份，以南京西路、陆家嘴为代表的核心区域，租金分别为7.53元/㎡·天和7.15元/㎡·天；以滨江和大虹桥为代表的新兴商务区，租金分别为4.78元/㎡·天 和5.24元/㎡·天；而以产业园为主的张江、漕河泾平均租金维持在4元/㎡·天左右。

图：2019年6月～2020年9月上海主要商圈甲乙级写字楼租金走势

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　空置方面，虽然需求回升，但由于新增供应的入市，上海写字楼市场的空置率仍有小幅上升，CREIS中指数据·写字楼版监测数据显示，截至三季度末，上海全市写字楼的空置率较二季度上升1.57个百分点。其中核心商圈虹桥的空置率较二季度上升2.99个百分点，漕河泾商圈空置率较三季度上升0.3个百分点。疫情对营商环境的改变带来一定的影响，大多企业仍以节约成本为首要考量，预计短期内空置率下降可能性较低。

　　大宗交易

　　三季度，上海市场共录得14笔大宗交易，其中写字楼物业类型有5笔，工业物业类型有5笔，商业4笔。其中，国海证券以13.8亿元收购绿地外滩中心C1栋，成交面积达15209㎡；澜起科技以5.46亿元收购漕宝路181号的写字楼项目，成交面积达15166.94㎡；嘉会医疗以5.8亿元收购漕河泾泰科电子厂房。从投资者类型来看，本季度共有7笔外资买家，随着三季度疫情消散，外资买家审时度势，将目光重新聚焦上海市场。

图：2020年三季度大宗交易物业类型（按成交笔数）

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　总结与展望

　　随着宏观经济逐步恢复正轨，上海写字楼市场也将持续回暖。延迟入市的项目逐步将在四季度交付入市，租赁需求也将逐步恢复；同时，政府招商引资多项优惠政策出台，对行业进行多元化补贴措施，旨在实现区域集聚发展，在经历市场阵痛期后将迎来更为稳健持久的发展。

　　来源：中指研究院

编辑：wangdc