2020年第三季度，随着宏观经济企稳和市场信心的恢复，上海写字楼市场复苏显着加速，写字楼租赁需求已回升至疫情前正常水平。其中，中大型写字楼租赁成交数大幅提升，浦东前滩等新兴商务区去化表现十分亮眼。

　　今年以来，上海先后推出多项政策优化营商环境，外商投资逆势增长，企业总部纷纷入驻，加上“抢人”新政的颁布，多管齐下为写字楼市场不断注入新动能。

　　三季度经济指标进一步回升 外商投资与落户新政注入新动能

　　2020年三季度以来，上海市经济运行延续回稳复苏态势，各项经济指标在上半年基础上进一步回升。

　　据上海市统计局数据，前三季度上海地区生产总值27301.99亿元，稳居全国城市第一；GDP增速-0.3%，降幅比上半年收窄2.3个百分点，经济处于稳定回暖期。其中，上海前三季度第三产业增加值为20237.33亿元，由上半年下降0.6%转为增长0.7%，占地区生产总值的74.1%，再次印证上海是典型的服务经济主导型产业结构。

　　今年以来，上海共举行三次外资项目集中签约，出台24条稳外资措施，不断优化营商环境。即使受到疫情冲击和国际动荡局势影响，上海仍受外商投资青睐。据上海统计局数据，1-9月上海市新增外商直接投资企业数4042家，吸收实到金额155.15亿美元，同期增长6.1%；其中，第三产业实到外资146.59亿美元，增长12.6%，占比仍然是三次产业中最高，达到94.5%。外资吸引力的不断增长，意味着外界看好上海潜力，新机会在危机之后加速孕育。

　　不仅仅是外商，同样被吸引至上海的还有各大公司总部及各地人才。

　　9月以来，阿里巴巴和蚂蚁集团“三总部三中心”、美团上海总部基地及涵盖了智慧医疗、大数据、远程教育、人工智能等多个重点领域的14个项目相继宣布落户上海。

　　同时，上海发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，引发极大关注，市场解读为一线城市上海加入“抢人大战”。一石激起千层浪，抢人只是表象，背后释放的信号意义更不容忽视，人才，是一座城市最宝贵的财富，人才新政对于保持经济活力意义深远。

　　随着外商投资持续注入、总部经济发挥产业集聚效应、人才引进激发城市活力，势必带动上海写字楼市场需求进一步释放。

　　写字楼租赁需求反弹超预期 浦东前滩成三季度热门板块

　　据国家统计局数据，1-9月全国办公楼开发投资4470亿元，同比增长0.5%，而上海市1-9月办公楼开发投资金额则同比增长21.4%，表明开发商看好并积极布局上海写字楼市场。

　　随着宏观经济的复苏和市场信心的恢复，上海写字楼市场租赁需求在第三季度已回升至2019年疫情前的正常水平。上半年受疫情影响有部分新增供应推迟入市，致三季度有7个新项目集中入市，整体供应量达45.7万平方米；大量新增供应将整体空置率推升2个百分点至21.1%；租金小幅下降，但跌幅开始放缓，第三季度上海写字楼平均租金7.72元每平方米每天，环比下降2.7%。

　　从租户结构来看，三季度需求复苏的行业面进一步拓宽，金融、制造、TMT、专业服务和医疗生命科学多点开花。租赁面积1000平方米以上的中大型租赁成交数大幅提升，表明大型企业的经营状况和预期正在改善。

　　在租赁需求回升的同时，上海各区域写字楼市场迎来一些新变化。从区域商圈看，当前，上海北外滩、前滩、临港新城、徐汇滨江等商务板块崛起，不少企业正从陆家嘴、徐家汇等传统核心商务区搬至租金更低的新兴商务区。位于非核心区的浦东前滩成第三季度租赁热点，承接大量企业搬迁需求，收获了来自德州仪器（9000平方米）、希尔顿（8500平方米）、灿谷投资（8400平方米）等企业的多个大面积租约。

　　据58同城、安居客数据显示，上海新兴商务区写字楼租赁活跃度提升，浦东浦江、周浦，闵行静安新城，嘉定丰庄、江桥新城等板块线上搜索热度上涨明显。

　　为应对上述市场变化，内环传统核心商务区采用了租金下调、物业升级等应对举措；新兴商务区则加快自身建设，持续吸引企业。其中浦东启动“金色中环发展带”等建设，主要聚焦“3+5”重点地区，即前滩中央活动区和张江副中心、金桥副中心3个中心区，以及沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）和筠溪小镇（三林区域）5个潜力地区建设。可以预见，这些新兴商务区将会把原本的都市外围地带打造成为一个个新的商业活动核心区。

　　投资市场上升空间大 大宗交易成交数增加

　　58同城、安居客线上挂牌数据显示，三季度上海写字楼挂牌价格为29746元/㎡，环比上涨3.09%，在一线城市中表现最为突出。

　　分区域来看，黄浦区以34043元/㎡的挂牌价格排在各区首位，闵行区、徐汇区、静安区和浦东新区写字楼挂牌价格也都维持在3万/㎡以上水平。长宁区、普陀区、青浦区、虹口区、杨浦区、宝山区和嘉定区写字楼挂牌价格均处于2万/㎡以上水平。松江区写字楼挂牌价格为18830元/㎡，处于相对较低区域。

　　另据世邦魏理仕统计，2020年三季度上海大宗交易市场共录得8笔大宗交易，成交总额为90.2亿人民币。前三季度累计成交总额为441.4亿人民币，较2019年同期下滑了35.7%。自用需求依然强劲，约占了本季度投资总额的30%。机构投资者及地产基金则逐渐在中国疫情缓和经济复苏的背景下重拾投资信心，投资总额共占了本季度的70%。

　　其中写字楼大宗交易共计5笔，仍是最为活跃的物业类型。主要交易包括国海证券以近14亿人民币收购上海绿地外滩中心C1栋写字楼，用于自用；黑石集团以12亿人民币收购香溢花城三期第四栋，用于投资。

数据来源：世邦卫理仕

　　结 语

　　整体来看，三季度上海写字楼市场正加速复苏。接下来的四季度，预计前期被推迟的租赁需求加速落地，净吸纳量将延续目前良好态势。随着企业及人才落“沪”新政的落地，预计2021年上海写字楼市场将迸发新的活力。

　　来源：58商铺写字楼

编辑：wangdc